“李嘉诚上海囤地记：“囤”了七年 价钱增长28倍”

照片来源:深圳卫视《港澳台直播》

观点地产网1月10日在长江集团周年派对上由李嘉诚罕见公开。 这距离上次出现在公众面前已经过了四个月。

当媒体询问是否要回内地时，李嘉诚笑着没有回答。 长子李泽大说:“我没有说过要离开。 为什么说要回去呢？”

一周后，长实似乎用行动反击了。

据1月15日消息，长江实业集团有限企业拟收购上海真如项目高·的行业仍有40%的权益，而长实方面企业有有趣的研究，实际上企业有权优先购买

上述表现与过去市场的刻板印象不同，据报道，实际上去年6月与大连西岗山黑嘴子项目签订了融资合同，成交价约40亿元。

但是，对长实来说，开发周期长达10多年的真如项目的意义不言而喻。 自2006年联合和润集团以22亿元的底价获得土地以来，历经多年进入市场，2019年6月首次出现住宅产品领先。 在这期间，从囤积土地、停止生产、推迟开发、到贩卖谣言，各种言论总是交织在一起，但长实始终没有松口。

关于最新的增持信息，业界认为项目销售真的很好，买剩下的股票也很正常。 1月3日，长实集团高·； 行业去年全年销售成绩，其中领寓开盘半年来销售金额达到73亿元，名列上海住宅总销售套数和金额排行榜前三。

长实此前透露，过去10年内地房产销售收入平均为280亿港币(约248亿元)，实际光是租一套公寓，年贡献率就可达到30%。 李先生一家人似乎不想放弃这头现金奶牛。

这是高·； 业界的项目自古以来就有很多争论。

2006年，上海真如城市副中心第一个巨大核心地块a3-a6地块，以22亿元的底价跌到长江实业，折合地板价格3027元/平方米，这是长实存在内地最大的投资综合体项目。

但是，之后，在该地块开工晚、被搁置的土地2年过期之际，2009年4月，长实举行了开工仪式。 根据仪式李泽钜的说法，整个项目预计在年中完成。 也就是说，整个项目至少需要9年才能完成。

根据当时的计划，例如项目地下，地面总建筑面积达到114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21万4千平方米的商业

开工仪式并未加速项目的进行，但去年，据媒体现场采访显示，该地块处于打桩阶段，以项目周边地块价格计算，项目溢价率达到300%。 对此，长实方面表示，项目面积达数百万平方米，开工过程多而复杂，实际上每天都有打桩机在运行。

关于长时间囤积行为的发言开始变得非常吵闹。

许多观点认为，这是李嘉诚旗下长实类房企的一贯做法最先进入区域开发，最后开始的。 这种操作模式的逻辑是，尽快拿到土地，慢慢分割开发，等周边成熟，土地涨价，才能稳定地赚取土地溢价，享受渔夫之利。

事实上，李嘉诚在大陆三四十个项目中，基本上开发周期很长，至少三五年，最多二十多年。 例如，1993年老龄实集团获得的北京誉权天下别墅项目，到年全部开发完成，历时25年。

也有观点认为，由于客观原因，项目进展缓慢，特别是该项目地下与轨道交会11号线对接，地下3层工程量和难度较大； 除此之外，政府承诺的配套并未建立。 不能说为了不让肮脏的铜川路水产市场晚点转移，变身为步行商业街。

有业内人士表示，客观原因当然也有，但主要原因是主观控制开发节奏。

值得一提的是，这种囤积土地的行为长期以来并不独特，新鸿基、九龙仓新世界等也有同样的开发行为，在港资们看来，高周转、流动资金获取并不是他们所追求的，高利润才是更核心的。

7年后，年，高·； 此外，业界首次发售行政公馆柏韦700个单位，于当年6月下旬售罄，收讫黄金26亿元。 之后，每年连续推400个行政机构很快售罄，之后又推160个机构，合着这一年实现了33亿元的销售。

2019年5月，开盘前夕，据外媒报道，长实计划抛售上海真如项目权益，项目总估值约200亿元。 但是，长实很快就表示，虽然企业经常收到不同的报价建议，但有建议并不意味着企业会接受和销售项目。

同年6月，高·； 另外，业界终于首次推动了住宅项目的领先地位。 全年，领寓销售843套，总销售金额约73亿元人民币，居上海住宅总销售套数和金额排行榜前三位。

长江实业房地产投资有限公司董事郭子威最近在活动中表示，领寓明年以后将继续推广，共提供348套以上的装修公司，并计划按计划分期依次销售。

结合上次的推送销售来看，到现在为止，长实一共是高·； 业界还在回收资金132亿。

回顾一下，也许可以清算项目的溢价。 根据中原向观点地产媒体提供的数据，该住宅项目平均售价为87555元/平方米，比13年前的3027元/平方米土地收购价上涨近28倍。

以28倍的差价，长实这场时间交换空之间的游戏再次获得胜利。

即使春风得意，李嘉诚在真如板块也不是一家独大，而是迎来了对方。

真板块的快速发展由来已久，根据2001年国务院批准的《上海市城市总体规划》，普陀真如市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心，是上海实施四大中心建设和国际化大都市战术的要点规划建设区域。

按照政府的规划，未来将重点快速发展各专业性生产服务产业，以现代服务业为中心，成为未来城市级承担cbd职能的城市副中心。

但是，与其他三个副中心相比，正如真正几乎完全未开发之地一样，政府也有意引进大型房企促进板块的快速发展。 据悉，真正像城市副中心这样的2002年计划开始时，普陀区政府已经希望能够与李嘉诚旗下的长实系合作，进军。

在2006年老年人实际进军几年后，这个板块依然发展迅速。 截至2009年底，真如、勾结嘉定、普陀普陀长宁三个行政区域的地铁11号线开通运营后，绿地、星浩资本等房企进驻。

其中，绿地2009年12月以14.17亿元拿下城市副中心b1、b2南区块，楼价9000元/平方米，溢价19%，与长实项目地块呈对角状态。 年2月，星浩资本以17亿元的底价，像城市副中心的a1、a2地块、楼价7402元/平方米一样展开竞争。

长真相不像项目，这些项目地块开发周期短，体量小，目前两个项目都在短时间内售罄。

现在，真正的同行竞争对手，到了年纪终于踏上了板块一样的中海。 年10月11日，上海中心城市最多、被称为杂城中村的红旗村迎来了新主人中海联合体。

届时上海将推出f4-07、a6-05、a7-04、a11-01地块，四大地块均位于普陀真如副中心的核心位置，准确地说属于红旗村。 最终，四地块中海联合体以底价93.99亿元获得，地板价格达到4.12万元/平方米。

不到一年，中海将项目如府命名并迅速投放市场，入市时间正好长实高·； 还在行业住宅项目开始后的2月。 2019年8月26日，中海臻像政府一样开始预约，共推出352个套房景点。 平均价格为9.5万元/平方米，最低单价为8.3万元/平方米。

正是长实和中海这两个项目，真如板块注射了鸡血。

据房地产媒体报道，全年骏天悦上市后，板块持续房屋项目供应不足，至去年下半年止，高·； 另外，中海舆像政府一样陆续投入市场，给板块带来了新的住房供应。

关于两个项目的销售情况，根据上海中原提供的统一口径数据，2019年中海舆在府项目总销售套数287套，总销售金额27.12亿元，均价9.2万元/平方米左右。 长实领寓成交套数784套，总销售金额67.19亿元，均价8.76万元/平方米左右。

在去化情况下，上海中原地产市场拆船师卢文曦表示，目前长实项目约30%未售出，中海约6成多。

虽然有推送销售的时间差，但是比较起来，长实项目的销售去化情况要比中海项目好一些。 对卢本赛来说，长实项目离轨道交通14号、15号换乘站很近，交通特征明显，价格上也很有吸引力。

但是，从产品来说中海更优秀，长实住宅户型稍差，不愧为10多年前的东西。

值得观察的是，中海今年初春再次加码板块，1月2日联合中环底价62.71亿元顺利拆板，就像副中心板块的商业用地，成交楼价21400元/平方米。 与此相反，鲁本赛认为真正的板块业务、办公产品反而有很大的市场潜力。

目前，上海真是一个板块般的竞争局面，也就是长实与中海二虎相争。 在未来，会不会有新的迷茫者？

与此相对，业界认为，从供给地来看，真如板块区域长期处于稀缺状态，一旦按下地面，大多为块大地块，如果没有较大的资金实力，很难轻易获取。 但是，随着板块的迅速发展，越来越多的旧变更和地块整理，竞争态势也可能会发生变化。

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