“长租公寓不到两年“阵亡”16家，领域面临资金投入退潮”

近日，在包括杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等在内的多家长屋公寓雷厉风行后，目前16个家长租用公寓的企业品牌纷纷倒下的消息引起业界关注。

中证先生最初拜访了许多长屋公寓行业和地产界的人。 有人认为继续看很多人是领域集中度提高的好契机，领域下滑，看不到拐点的到来。

从明(假名)来看，长屋公寓这个领域很难做。 钱足够，人必须有，也必须有规模。

明担任房地产公司长租事业部的负责人将近两年了。 这家房地产公司推出的租赁公寓企业品牌目前位居国内租赁公寓领域前列，分布在20多个城市，房间超过4万间。

这是一项细致的工作，房间的来源从哪里来、用多少钱弄到的、房间的来源没有缺陷、怎么改造、价格预算是多少、怎么贴布、怎么定价、怎么上管理系统 大明对此感到感叹。

一般认为，作为与住宅企业有关系的长屋公寓企业品牌，尽管自己很累，但在资金方面占有一定的特点。 母公司的系统内也发送了几个特别债券给我。 对外，我们也在积极寻找融资。

一家大型房地产公司的长屋公寓业务高管表示，长屋公寓最关注年轻群体，如果不能形成规模特征，价格不会下降，也不太可能向领域未来智能化的快速发展方向发展。

以龙湖为例，年12月，龙湖集团批准全国首批单一房屋租赁特别公开募集债券50亿，年8月全部发行完毕，融资渠道进一步扩大。 6月至7月，龙湖集团将分别与新加坡政府投资企业和加拿大养老基金投资企业共同设立长租公寓投资平台，投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。 的特点是能够产生沉重资产的前提。 高管说。

进入2019年，房屋租赁特别融资越来越少。 据中证君不完全统计，截至今年年中，通过上海证券交易所发行的住房专业公司债券只有6只。

与去年相比，今年的特别债券规模缩小了很多。 明明白白。

最近，房企支持的租赁公寓资产也在洗牌。

最近，据一家媒体报道，远洋集团打算在年内剥离长屋公寓业务。 并于5月14日宣布，朗诗绿色集团将向控股集团剥离处于亏损阶段的长屋公寓业务和物业管理、建筑设计、园林绿化景观提供等非物业业务。

这两家公司都兴高采烈。 年，朗诗理事长田明在接受媒体采访时表示，朗诗长租用公寓年底可达1.5万套，年计划在5万套以上。

在远洋，年8月在亲交所发行了50亿元规模的租赁公寓abs。

关于洗牌，很多人都看过。

前述大型房地产公司租赁公寓业务的高管表示，这是领域集中度提高的良好契机。 我们密切注视着长租领域未来的快速发展。

有些人觉得领域很低落。 据了解，如果没有清晰的盈利模式、扎实的资金支持和良好的证券资产化环境，就目前的形势，领域的拐点还看不到。

长屋公寓相继遭到雷击，首先是一些公司将杠杆引进日常运营。

前面提到的爆雷长租公寓企业品牌，如鼎家、寓见等，在倒下前都依靠租金扩张。

租赁贷款是指金融机构向出租人贷款，出租人根据贷款合同偿还。 金融机构不重复一次性向租赁公寓的运营者支付租金，租赁公寓向房东支付租金。

在领域野蛮生长的初期，租赁贷款提供了长屋公寓快速发展所需的资金，不久，分期、元宝e家、租等平台风起云涌。

但是一旦杠杆断裂，风险就会浮现出来。 业内人士表示，在爆雷长屋公寓的例子中，如果公寓经营者不向房东支付租金，长屋公寓机构与房东的租赁将失效，甚至出租人与长屋公寓的合同也已中止，金融机构的融资资金已经流动，如果还款中止，则长屋

在监管层面也观察到了混乱。

年，浙江发布了《浙江省城乡住房事业协调委员会办公室关于促进长期租赁公寓市场稳定健康有序快速发展的指导意见》，提出了严格规范租赁工作等要求，包括加强公司开业申报管理、定期告知租金领取情况、严格规范租赁贷款工作等10个方面

在北京、上海等地也开展了相关业务。

这让以金融杠杆为盈利模式的长屋公寓走进了死胡同。 明明白白。

资深房地产专家胡景晖表示:“在这些长屋公寓中，如果下一轮融资入不敷出，仓库有可能爆胎，届时业主的租金将无法兑现，承租人将被赶出去，许多租客将需要寻找新居。”

在监管和市场的共同作用下，10多名家长租赁公寓的企业品牌突然崩溃，在领域受到质疑的呼声也越来越高。

租长租公寓的下一条路怎么走？

上述大型住宅企业租赁公寓业务的干部认为规模化后的管理提高比较重要。 据他介绍，长屋公寓的业务大规模有几个规模化订单的拐点。 第一个拐点是五万房间。 规模在5万室以内，你可以用肩膀扛着手拉，用人力管理，消耗掉这些项目。 但是，到了一定规模后，有些企业会出现很多管理问题。 其原因是，由于其管理系统跟不上，业务扩大规模和管理效率之间不同步，影响业务运营，无法快速发展。

根据克瑞《年中国长租公寓排行榜》，截至年底，房源排行榜前三名分别为万科、龙湖、旭辉，扩张房源量分别为23万家、10万家、5万家。

认为reits (房地产投资信托基金)落地等融资政策方面的新推进有利于相关企业品牌的资金注入。

2019年，上海证券交易所对外披露2019年业务开展，推进公募reits试点，加快住房租赁reits快速发展是重要业务之一。

中金固收团队表示，总体而言，我国一线城市、强二线城市已经培育出较为成熟的商业房地产资产，具备快速发展reits产品的基本条件。 在房地产融资紧缩的背景下，在我国公司通过发行reits品种实现融资的意愿也越来越高的诉求方面，reits有望作为资产配置的工具，成为长期限制机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。 目前，我国reits快速发展的障碍主要是交易结构中税收多、流动性困难，reits的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。 这些问题必须通过发布reits相关管理规范文件来确定和处理。

现在摆在长屋公寓前面的问题是保护规模，在领域逐渐头部化、集中化的情况下，不能落后。

一位领域的高管表示，长屋公寓在经历赛马场后，面临着一些公司的退出和资金投入的退潮。 对处于领域前列的头部公司来说，维持龙头地位尤为重要。

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