“西安一开发商举报自己无证销售 起诉业主不该买房”

据中国之声《信息纵横》报道，近日，陕西西安部分顾客用全年签订内部预约合同的方法购买了楼盘销售的房子，并全额支付。 两年过去了，开发商以当时该项目没有预售许可证为由，向法院起诉了12名顾客，要求确认内部预约合同无效。 对此，顾客无法接受，开发商因近两年房价暴涨，打算废除此前的合同，以现在的高价重新销售。 目前，地方法院已经受理了12所房屋的一系列案件，并相继开庭审理。

一、到底谁违反了？

西安王告诉中国之声记者，年5月，经朋友介绍，他与西安闻天科技实业集团有限企业签订了内部认购合同，购买了红豆杉庄园的房子，并全额支付了140万美元以上。

小王这样回头看。 “当时的价格是我们的那个是10100。 因为他有不重复一次性付款就打七折的政策，所以我家7070平方，总代144万多，145万左右。 当时朋友介绍的，他当时还没盖那栋房子。 他对内部员工和他的亲属有这样的内部优惠价，其实当时开发商应该是缺钱，所以必须用我们这样的方法，全额付给我们。

王先生说，当时我知道这个项目还没有取得上市前的证书，但是开发商多次承诺正在处理中。 他当时有四个证件挂在墙上，我们也去咨询过好几次。 我们也知道这东西一定要五个证件齐全。 他们说可以拿到4个证书，第5个证书正在处理中，那个时候最多3个月就可以拿到。 这个证明书没有任何问题。 所以，我们交了这笔钱之后，我们经常去他的现场问他。 去他的企业，他说下周做，下周就这样拖过来。

到今年年初，开发商通知我，要求拆除此前出售的房子，王先生无法接受。

王先生对中国之声记者说。 “元月初他们打来了电话。 然后，他说通知那里，就把信寄给了我们。 那里写着什么来清算我们。 那时我们就知道没有预售证。 然后在电话里告诉我们为什么他们的总监接待了我们。 他们说这种情况无法维持，资金耗尽，被收购了。 他跟我们说要搬家，然后给了我们补偿。 按照当时我们支付的货款年息20%进行补偿。 我们肯定不会答应的。

今年2月，开发商闻天企业向法院起诉公主等12名买方，要求双方确认所签订的内部预约合同无效。 理由是，正在签订中，原被告双方都知道闻天企业开发建设的红豆杉庄园项目没有预售许可证。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第二条和《城市出让管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。

据公主代理人羿克介绍，开发商以这样的理由起诉顾客要求终止合同并不少见。 从过去我们取代许多事件和房地产市场的这种状态来看，很少有房地产开发商因为缺乏法律条件或者不具备什么资质条件而主动起诉购房者。 我们俩说合同无效。 从正常的这种合同精神，或者正常的法律、房地产这种市场秩序来说，几乎没有、很少。

羿克认为，认购合同具备商品房买卖合同的实质要件，在实际履行的情况下，应当为商品房买卖合同。 合同已经成立，必须受法律保护。 根据相关司法解释和此前的判例，关于开发商主张的无效合同不成立。

羿克表示，这一解释是2003年的，6年后的2009年，最高人民法院就合同法解释第14条的确定规定表示，援引该合同法第52条确认违法无效必须是效力规范，管理性规范不适用。 那么，我知道我们没有办预售证。 你出售房子显然违反了你在政府管理上的规定。 并不是说我们俩不能做这笔交易。 在我们的交易年最高人民法院第八届民事审判实务会议上，非常确定类似房地产开发。 这样，开发者不能支持因自己的错误而主张无效，从而获得不正当的利益。 那么，有最高法院的例子。 在本例中，已确定如果通过诉讼获得预售证，则此合同将有效。

据悉，此前开发商闻天企业起诉另外两名认购者的案件相关法院已经审理判决，认定合同无效，其中一人上诉。 王先生一案还没有明确开庭时间。 涉案房屋于今年6月8日取得《商品房预售许可证》。

记者多次给开发者的负责人打电话，但没有回应。 随后，记者致电温天科技实业集团有限企业，想了解相关情况，但在发消息之前没有收到回复。

( )二、损失应由谁承担？

最高人民法院2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可说明的，应当认定与买受人签订的商品房预售合同无效，但起诉前取得商品房预售许可说明的，比较有效 涉案房屋截至去年6月尚未取得《商品房预售许可证》，这也是开发商诉双方签订的内部预约合同无效的原因。 值得注意的是，在此前开庭审理的案件中，原告开发商闻天企业于2008年8月向西安市长安区房管局发出行政处罚书，但未取得预售证明，要求开发商停止销售，报销无证销售的住房。 如果当时的开发者立即清算无执照卖家的话，就不会引起现在的纠纷了吗？

王先生认为，当初签订合同，售价为每平方米7000多元，而现在这座大楼的均价已接近25000元。 这是开发商不愿意履行合同的原因。 他房屋管理局的处罚我们不知道，所以我们不知道。 如果知道的话，我们绝对不会签字。 比如说，如果当时没有预售证，是无证出售的话，如果说你的房管局是处罚，那么你撤回我们的时候其实也没什么问题。 如果那时是16年的8月，我们有条件买房子。 因为，从16年下半年到17年，再到18年这两年，西安的这个房地产市场变化太大了，新政策不断出现，到现在我们连买房的资格都没有了。 如果要处罚的话，你马上让我们退出，我们完全有资格。 我们确实被他们的恶意误解了。

公主代理律师羿克认为，开发商所依据的司法解释，也是为了保护购房人的权益。 根据2003年最高法院的司法解释第二条，当时的立法目的是保护房屋购买的所有者。 如果我买下这个房间后，开发商长期拿不到预售证明的话，我就不能办房产证了。 这个时候，即使我起诉要求开发商退钱，那个时候也不能退钱。 在这种情况下思考和处理这个问题

西安市长安区房管局市场科负责人今天在接受中国之声采访时证实，去年曾就红豆杉庄园项目中存在的违规销售问题受到处罚，但事后开发商表示已经进行了改善清退。

据负责人说，没有取得预售。 他在内部的预约合同上签了字，没有在他们的销售楼上签，所以那个违规的事情我们没有发现。 稍后大众通报，我去问他有没有。 他是这么说的。 如果说有那个的话，必须马上命令你停止。 第二幢违规出售的这些房子，必须逐一清算。 要求把它纠正过来，然后清退，到时候他应该会告诉我们这个时候有纠正恢复。 那都是纠正完毕的事情。

据该负责人介绍，今年年初再次接到群众对该项目销售违规的举报，并进行立案调查，进行行政处罚。 该项目目前已正式取得预售许可证，但对12所相关房屋，房管部门要求暂时不能出售。

负责人说，我们一发现这种情况就立即立案。 立案后进行了调查，也弄清了这个事实。 确实没有撤退。 依法对他进行了这家公司的行政处罚。 今年6月，他申报了所有的条件。 申报后，在这里我们发现他们的司法手续还没有结束，法院的判决还没有出来，所以我们在预售后，给他发了另一个通告。 法律谈判起诉的这12所房子暂时不能出售。

本文：《“西安一开发商举报自己无证销售 起诉业主不该买房”》