“狂借钱！房地产负债率不断上行达13年以来峰值”

wind数据显示，130家房地产公司一季度营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，比去年同期分别增长18.87%和39.93%。 其中，87家实现了业绩增长，龙头房企表现良好。 但整体负债率高达79.42%，房企杠杆率已居历史高位。

净利润率持续改善

房企年报显示，受益于年-年房地产销售的大幅增长，领域上市公司普遍实现收益和净利润双重增长。 wind数据显示，板块净利润率达到12.4%。 这是领域三年来，净利润率首次回升至两位数。

年一季度报告显示，整个领域的销售毛利率和净利润率分别持续改善为30.97%和12.65%。 全年房地产公司平均销售毛利率和净利润率分别为29.6%和12.4%。

市场人士表示，净利润率持续改善，主要因素是年-年房地产牛市后，许多房价明显上涨。 相对于年现在的房价，房企前期土地价格相对较低，特别是年前采取的土地价格，相对于销售价格来说价格特征更为明显。

阳光股份、华侨城a、苏宁环球等企业的毛利率位居前列。 除了多主业经营和部分季度存在巨额非经常性损益的企业外，深振业a净利润率位居前列。 据企业介绍，业绩大幅增长的主要系年1-3月企业合作开发项目结转面积大幅增加，投资收益相应大幅提高。

东方证券认为，今年三季度楼市严格调整以来，全国房价上涨受到严格限制，但土地价格一直在上涨，明显压缩了房企利润空之间，整个领域的毛利率和净利率水平将逐渐进入下行通道。

负债率达到历史高位

wind数据显示，房地产领域的资产负债率上升，达到2005年以来的最高点。 截至一季度末，房企上市公司整体负债率达到79.42%，比年报的79.08%持续上升。 房地产领域的资产负债率在申万28一级领域中排名第三，仅次于银行和非银金融。

一季度报告显示，房地产开发公司中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*st松江、阳光城、信达地产等近20家企业资产负债率超过85%，近一半企业资产负债率超过70%。 分析师认为，全年房地产存量清除进程加快，开发商存量补充意愿增强，全年土地投资力度明显加大。 此外，近年来，大量房企发行交易所企业债进行融资，房地产公司的有息债务大幅增加。

东方证券表示，一季度上市房企出售价款总额为5222.2亿2000万元，比去年同期增长14.5%，增速比去年同期下降13个百分点，还款放缓的趋势仍在持续。 出售回收是房企资金流周转的重要渠道，回收滞后会给企业的现金流带来很大的压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

面对近期的偿债高峰，多家房企将开启多渠道找钱模式。 截至4月20日，今年房企海外债务规模仍呈释放量趋势。 据天风证券研究报报道，按存量规模计算，截至4年20日，房地产领域海外发债存量规模约7934亿元，在所有领域中居第二位，其中全年发行1626.66亿元。

库存比去年同期增加了近三成

季度报告数据显示，130家上市房企库存比上年末增长26%，达到4.79万亿元，比上年末增长5.4%。

其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家企业库存达到2.72万亿元，超过6成。 其中，万科一季度末库存达到6300亿元，比去年同期增长28.57%。 库存比去年同期增加之前的有京粮控股、广宇快速发展、新城控股、荣安地产、陆家嘴、华侨城a等企业。

60多家房企一季度库存周转率比去年同期有所增长，表明这些企业的运营能力明显提高。 从整体上看，大型房企的库存周转率优于中小房企，这意味着高周转和高杠杆是大型房企实现高roe的利器。

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