“中国保持美国购房“第一买家”地位 七成全额现金支付”

从星巴克集团副总裁的高级助理到美国房地产经纪人，邹子捷进行的变革使她成为了美国房地产复苏乃至繁荣的受益者。

在我自己的感觉中，接待的顾客一直没有停止过，每天都工作，几乎没有休息日。 特别是到了中国的假期，看房的人会变得很多。 作为巴菲特旗下伯克希尔-海瑟薇企业房地产服务企业的经纪人，邹子捷移居美国25年的首要服务对象是西雅图地区高科技领域的白领和中国新移民。 她说自己接待的顾客有8成以上是中国人。 由于多次月销售额排名第一，她是房地产企业全国系统前1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会( nar )最新发布的《年度美国住宅、房地产、外国买家报告(以下简称报告)》，在年4月-年3月的统计周期中，中国继续保持美国境外买家群体中排名第一的买家地位，成交金额在之后的加拿大、、

作为美国海外华人购房主力，中国人这一年购房总额达到317亿美元(约2140亿元人民币)，比去年的273亿美元上涨16%，超过去年的286亿美元，创历史新高。 购房数量也超过了4万套，回年后，再次冲击到历史最高点。

随着中海外汇的趋势和全球投资机会的变化，中国人在美国的购房和投资行为像镜子一样，折射出丰富的新闻。 这个集团展现出的优势和故事，也是市场发出的信号。

约7成的现金支付不容易申请贷款

年秋天，在担心人民币对美元汇率持续下跌进入7时代时，拿到美国绿卡一年多后的贾乔(化名)在美国纽约市周边全额买下了30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者说，全额是不得已的。 他本打算贷款，但没能申请上。 因为在国内工作，没有美国的收入和费用记录。 这是因为不能向银行申请正常利息的贷款。

像乔这样的人不少。 在美国的所有买家中，大部分是来自加拿大和中国本土的买家。

根据上述报告，在美国加拿大购买的人有76%选择全额购买，只有21%的人申请美国贷款，65%的中国买家选择全额购买，26%的人申请美国贷款。 相比之下，在美国印度购买的人只购买了18%的房子，79%的人申请住房贷款的墨西哥人42%购买全额住房，51%申请住房贷款的英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%

值得一提的是，在众多经纪人的经历中，来自加拿大的买家大多也是华裔。

这些华裔买家觉得加拿大房价过高，到美国投资，将获得越来越多的资源和高收益率。 关注海外住宅资源的中国区业务总监、美国持卡经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。 邹子捷也表示，许多加拿大买家从中国移居。

吴光慧表示，中国买家希望尽量利用银行杠杆，即贷款买房，但难度很大。 由于可供选择的银行不多，美国各大银行关闭这个漏洞，放贷外国买家，也是控制外国人购买，以免当地房价居高不下。

美国咨询管理企业sino-american insight主任顾问赵桐对当地银行的住房贷款很了解。 她向第一财经记者表示，美国大部分银行不接受外国人的贷款申请。

吴光慧形象中，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行和部分美国当地银行接受中国人的住房贷款申请。 不过，最好有几家银行申请。 通常，小银行和当地银行更有效率。

为了规避风险，大部分银行要求外国买家首付比例在40%以上，利率也比当地居民高，通常上涨1~1.5个百分点。 提出贷款申请的外国购房者至少提供未来18个月的月度存款说明，在贷款银行开户，自动还款该银行的账号&hellip； &hellip； 除此之外，银行还要求贷款人说明过去三年的就业收入。 首付来源追溯，贷款额每月不超过家庭收入的33%。 赵桐说。

美国的购房趋势和中国不同，通常先选房，在当地看房找到心仪的房子后，先向银行申请贷款的事先批准。 收到银行贷款预批函后，必须进入合同签署和交房阶段，然后进入正式融资审批阶段，在购房合同融资保护期内准予融资。

在交易关闭之前无法完成贷款的例子并不少见。 所以，选择银行很重要。 赵桐告诉第一财经记者，贷款银行要求贷款人购买住房保险的无论是外国人还是本国居民，这个要求都是一样的。

大部分中国人像乔一样，连最初贷款的事先批准的信都拿不到。 但是，一个明显的趋势是，想通过贷款买房的外国买家很多。 邹子捷说，原来的中国买房客人首先用全部现金支付，现在很多人利用贷款买房。

吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的比例将下降，中国买家也将考虑如何合算。 但是，对美国卖方来说，现金全额支付是最受欢迎的。

有人通过出售比特币来筹集住房资金

在近一两年大幅扩大的背景下，个人年购房额度全年5万美元便利化额度没有变化，国家外汇管理局完全做好个人外汇新闻申报管理，购房人兑换美元转移到美国，这个环节变得更加庞杂，当然中国购房人准备资金的时间也

因为乔有很多几十年前就在美国定居的亲戚，所以他在买房的过程中没有遇到兑换外币的烦恼。 他和在美亲戚私下协商，请亲戚在美国用美元为他支付房费，他在国内用人民币兑换。

一位业内人士表示，有人通过出售自己的比特币资产，在国外赚取美元，另外通过自己的社会交流圈，在美国找到想购买自己收藏的钻石的顾客，从而省去兑换和海外汇款的麻烦

除了这些个别例子外，吴光慧表示，通常可以申请银行贷款的海外购房人只需要准备首付，住房成交后，每月需要偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。 根据她的估算，美国目前的住房投资转化率在4%到8%之间，部分二手房的带租赁收益率可以达到10%以上，越好的地区房价越高，收益率相对越低。

面对如何筹措首付和全额资金的问题，在美国的中国买家表示，只要每年积累5万美元的多年兑换和完全利用家人的兑换额筹措资金，在美国申请汇丰银行等银行的海外账号，从国内汇丰银行账号直接汇款到海外即可

当然，以前也有用地下资金庄等灰色方法兑换，或将资金汇往国外的情况。

乔买的房子在纽约市郊区。 他告诉第一财经记者，他家每月的租金约为1500~1800美元，扣除800~1000美元的税金，每月的回报在1000美元左右。 以当时购房时30万美元的房价计算，收益率约为4%。

另外，从去年秋天到现在近一年的时间里，贾乔估计整个房子的总额上涨了约1万美元。

根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，美国房产所有住房的空安装率很低，为1.7%，为2003年以来的最低水平。 2008年为最高峰，空搁置率达到2.8%，此后逐年下降。 空搁置率的下降，在一定程度上意味着租赁市场的火热，投资转化率也相应上升。

关于在美国购房的目的和用途，根据上述报告的数据统计，中国39%的购房者是为了美国的第一套房，即自住。 另外39%是为了休假和住房投资。还有8%是为了孩子上学。 其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度( 76岁)和墨西哥)的购买者。

随着中国人购买能力的提高，向美国购买住房的中国人不仅是超级富裕的人，更多的中产阶级也有了移民和海外投资的能力，为孩子教育等目的购买住房的行为也变得更加合理了。 但是，与其他国家相比，中国买家的土豪属性仍然很强，53万美元房价中位数远远大于美国整体房价中位数的23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

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