“江西去库存惨烈：6成地产商将倒闭 银行被绑架”

文案指南:“/s2/”江西实地调查发现，60%的房地产商面临破产压力，80%以上的破产开发商死于高利贷。

热闹春天后，中国楼市冰火两重天的局面仍在持续。

国家统计局最新数据显示，14月份全国商品房销售面积为3亿6000万平方米，比去年同期增长36.5%，待售面积连续第二个月减少。 另外，另一组数据显示，今年14月，非要点城市商品房待售面积4亿5500万平方米，比3月底有所减少，但比去年年底增加1233万平方米。

分化势头没有减缓。 虽然一线城市和部分二线城市库存迅速下降，热点城市无法满足需求，但大部分三四线城市仍面临较大的库存不足压力。

不仅如此，开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工到访、政府善后&hellip； &hellip； 目前，这已成为中国三、四线城市政府面临的棘手课题。

《中国经济周刊》记者在江西实地调查中发现，在一些地方，60%的房地产商面临破产压力。 80%以上破产的开发商死于高利贷。 其中，相当一部分高利贷资金流出银行，通过贸易平台和实体公司，最终流向开发商的房地产项目。 在高库存下，一点商业银行也被绑架了。

这是一场艰苦的战斗。

在这场解决房地产库存的硬仗中，农民成为冀望的主角之一，被认为是消化住宅库存的重要环节和成败之所在。

什么样的高库存压力下的三四线城市纷纷出台有力的补贴政策，鼓励农民工进城买房。

虽然供给还在增加，但要求增速并不乐观。 补助金的效果如何，能否成为打赢这场库存管理战争的有力武器，还需要注意。

压力，压力

开发商资金链断裂、楼宇停止建设、购房者和农民工到访、政府善后处理

4月中旬，宜春市政府大楼前，一群业主拉着横幅进行访问。

他们以前买的商店现在不能租，所以被要求返还给开发商。

宜春市房管局局长邹进勇对《中国经济周刊》记者说，投资都有风险，这完全不是开发商的责任，当然开发商没能完成项目确实是个问题。

目前，三四线城市房地产权益问题频发，地方政府也因此面临新的压力。

去年下半年，包括鹰潭市苍广场项目在内的浙江业主资金链断裂，因涉嫌非法集资被警方控制。 付钱也拿不到不动产证明书的业主们聚集在政府访问，要求处理不动产证明书。

政府专门成立了实务小组处理善后事宜。 鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者说，我们竭尽全力，能做的都做了。

同时，在新余市，新余国际广场的浙江业主也同样因资金链断裂而无法按期交房。 当时，许多花钱买了房子的业主来政府访问，政府组建了专门安抚的小组解决了这个案件。 新余市房管局副局长李春光担心，之后只能通过法院进行重组，如果重组不成功，会很麻烦，但最终还是有那么多人买房，会产生很多社会问题。

最终重组成功真是太好了。

但是，李春光告诉《中国经济周刊》记者，不少楼盘因新增资金链紧张，推迟住房交付。 虽然目前没有退路和尾巴混乱，但即使这样迅速发展下去，情况也不乐观。

新余市不是个案。 《中国经济周刊》记者在实地调查中获悉，开发商资金未能核销债务，资金链断裂现象十分严重，到处都是停工的楼盘。 据景德镇建筑商李老扁介绍，在景德镇，60%的房地产商面临破产压力。 不还债的开发商宣布破产，资金链断裂的楼盘未完工，无法交付房屋聘用，在任何情况下业主都是受害者。

开发商资金链断裂、楼宇停止建设、购房者和农民工到访、政府善后&hellip；； &hellip； 目前，这已成为中国许多三四线城市政府面临的同样问题。 更大的压力来自买家和农民工的访问，也成为地方政府去库存过程中面临的最焦躁的问题。

景德镇浮梁县政府相关负责人接受《中国经济周刊》记者采访时表示，与资金链断裂的楼盘相比，政府成立了员工小组，这些楼盘纷纷重新启动。 但是，后续资金没有保障，我们只能尽最大努力解决这些债权债务，加强各方面的融资渠道。

这位负责人说，保证工程的完成是最重要的，想办法把没完成的完成是最重要的。 如果不能按时交房，买家就会来拜访，政府的压力会很大。

政府确实压力很大，交了钱也拿不到房的业主，或者拿不到工资的农民工，必须去见政府，政府必须安抚每一个人。 李老平说。

鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者表示，房地产问题引发社会问题，政府在解决相关问题中，正在想尽一切办法处理老百姓的问题，维护他们的实际利益。

很明显，去库存是一项多而复杂的系统工程，去地方政府库存的任务不仅仅是卖房子。 但是，出售房子是处理所有问题的根本方法。

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新余市房产商拿出吸引顾客买房的标语拍摄上官丽娟

硬仗

建造住宅的时候，没有人考虑过市场的消化能力吗

这是一场艰苦的战斗。

春节刚过，江西省住建厅组织地市级房管局局长召开座谈会，全面部署房地产办理库存业务。

据当地媒体报道，江西面临库存压力增大，风险逐渐积累。 江西省政府要求全力进行确保库存的硬仗。

根据此次座谈会公布的库存情况，鹰潭市库存压力排在全省最大的鹰潭后面，库存压力较大的是上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。

当时一听到这个情况，市委市政府很着急，特别是第一领导。 鹰潭市房管局副局长刘志林表示，分管市长每天听取报告，市委书记不断通过电话询问。

因为去库存压力很大，所以这个时间不分昼夜都很忙。 刘志林表示，根据江西省政府的要求，省将组织鉴定小组对库存压力较大的城市进行鉴定。 鹰潭市政府的决定是，他们也要组织鉴定组到县区进行鉴定，层层传达压力。

鹰潭市委书记陈兴超在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，市区压力其实并不大，真正的压力在两个县的贵溪和余江。

据鹰潭市政府统计数据，截至年3月，鹰潭市商品房存量面积357万平方米，存量拆迁时间25个月，其中住宅存量拆迁时间19个月，非住宅存量拆迁时间65个月。

刘志林表示，这是已经批准销售的数据，正在建设的还没有列入名单。

《中国经济周刊》记者从另一个可靠的新闻来源获悉，仅鹰潭城市已经建成的新楼盘就有约750万平方米，鹰潭市销售最高的一年只有80万平方米。 从这个角度来看，消化这些新建的大楼大约需要10年。

鹰潭市下属的贵溪市，截至今年3月，商品房库存拆迁期为33个月，其中非住宅库存拆迁期达92个月。

根据浮梁县官方数据，商品房库存约40万平方米，去化周期为23个月。

但是，根据浮梁县当地建筑商在当地进行的统计，浮梁县共有19个新楼盘，各楼盘按十几万平方米计算，新建楼盘共有200多万平方米。

这与当地建筑商李老扁的估算一致，短短一年，浮梁县就建成了180万平方米。 李老扁表示，只有4万城市人口的浮梁县年销售额不足20万平方米，200多万平方米的库存10年也卖不出去。

例如，根据官方公布的数据，新余市房地产库存300多万平方米，去化时间约为2年。 但是，据新余市房管局副局长李春光介绍，新余市的建设大楼约有780座，约7800万平方米的建设大楼尚未统计。

宜春市一位要求匿名的官员认为，官方公布的狭义库存量没有充分反映潜在的真实库存情况。 土地畅销但尚未开发的，近年来一定会被开发。 这部分该怎么统计呢？ 这是一大块。 必须考虑这个数字。 虽然已经畅销，但被空搁置的房子约有30%，这应该也是积压的。 卖出后，成为个体的全部，但最终进入市场。 大量棚改区改造安室，空安装率非常高，老百姓除了自住外，剩下的也要进入市场。 在宜春，这些房子必须加起来1500万平方米。 这意味着有12万多所房子，容纳了近40万人口。 这个城市有这么多新人口吗？ 很明显，这是风险。 这样计算库存会更加全面，有利于长期处理库存。

现在，建造房子的时候，似乎很少有人考虑市场的消化能力，这么多房子能卖吗？ 这位宜春市官员反问说，这些房子到底要卖给谁？

补助金

政府仅扩大补贴购房的鹰潭市政府补贴就2亿元

鹰潭市房管局副局长刘志林表示，从年开始，鹰潭市房屋销售下跌，卖不出去。

宜春市房管局长邹进勇表示，截至4月中旬，宜春楼市成交量连续6周下降。

压力确实很大。 这几乎是房屋管理局局长们的共同感受。

邹进勇说，压力主要是因为房子太多，相比之下人口太少，城市自身辐射力弱。

邹进勇表示，在压力之下，宜春市曾在今年春节前提出补贴方案。 春节期间购房的人，每套房( 120平方米)补贴1.2万元左右。 据统计，截至4月底，宜春市商品住宅平均价格为每平方米4156元，中心城区商品住宅平均价格为每平方米4437元。

为了降低库存压力，鹰潭市政府去年购买了部分商品房作为安室和公租房使用。

鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访时表示，鹰潭市政府组织公务员团购1，000多套住房，召开3次会议，常务副市长协调业主，提出愿以价格团购，但业主们不作为。

今年4月1日，鹰潭市政府终于进行了扩大募集，宣布了迄今为止江西省补贴最大的去库存政策。

该政策规定，年4月1日至年12月31日，购买新建住宅的农民，按财政购买的住宅面积300元/平方米给予奖励。 购买新建商品住宅的城市人口，按照财政购买的住宅面积200元/平方米给予奖励。 并且，房屋管理部门协调参加此次购房奖励政策的房地产开发公司将与财政奖励同额进行奖励。

鹰潭市房管局副局长刘志林告诉《中国经济周刊》记者，他们征求了20多个部门的意见，起草了10稿，并反复编辑。 我们的补贴力度目前全省最大，农民购房，政府补贴每平方米300元现金，开发商出让每平方米300元，等于直接降低每平方米600元。 刘志林还说，教育、社会保障、医疗保险等一系列政策都在配套执行。

概算一下，政府需要发放近2亿元的补助金，地方财政很拮据，但是领导们的决心很大。 他们说无论多么困难都要拿出这笔钱，而且最快让人民直接拿到钱。 刘志林表示，按照惯例，通常要等到竣工，弄清楚最后的交易面积，收到发票后，政府会凭发票发放补助金。 但是，按照这个顺序走的话，会很花时间。 目前，我们按购房合同面积直接发放补贴。 此外，还启动了联合办公，由公安局负责身份鉴定，财政局负责资料审查，房管局直接在窗口放款，将钱转入购房人账户。

据悉，鹰潭市约16家房地产经纪人参加了政府的政策宣传活动。 无论其他房地产商参加还是不参加，老百姓只要买房子，政府都会根据身份进行补充，政府没有投机取巧的可能性。

但是，出让房地产商的利润，外界也怀疑水分很大，特别是定价是开发商的主动行动。 新余市房管局副局长李春光表示，原定价为每平方米4300元，现在降至4000元，名义上让出了300元，谁来认定售价？ 无法认定。 政府也不能介入。 只有政府的补助金很牢固。

5月初，新余市也出台了确保房地产库存的新政，但补贴力度弱于鹰潭。 根据新政，年5月10日至年12月31日，购买不含二手房的商品住宅，财政将给予每平方米150元的补贴，开发公司给予每平方米150元的优惠贷款。 财政补贴由建筑业、房地产业税收按比例由市和县、区共同承担。

据《中国经济周刊》记者报道，新余市在发表新政之前，反复研究和测算。

新余市房管局副局长李春光介绍说，新余希望向所有购房者提供统一补贴，财政压力非常大。 在他们看来，农民工不是新去库存的主力，主力是城市人。 新余每年至少销售100万平方米以上，这涉及数亿元的补贴资金，在财政上需要这个实力。 因此，政府对这一事件要慎重，有必要对此进行统计以衡量财力。

越来越多的城市反复思考是否应该补充、应该补充多少、应该如何补充。

毕竟几亿不是小数目，以现在政府的财力，每次花钱都很辛苦，所以当然要花大价钱。 如果达到目的的话，现在可能会碰撞2、3亿美元获得10亿美元的财政收入，但是相反如果政府不这样做，公司会卖，政府会有税收吧。 这个矛盾在这里交错。 不愿列举宜春市名字的官员们坦率地表示，政府方面必须考虑许多纷繁的利益关系。 这也是宜春市难以出台补贴政策的重要原因之一。

当然，卖房税收至少有百分之十几，有些官员认为政府可以拿很大的一张。 如果不发放补助金，房子卖不出去，税收就进不去。

但是，即使出台了补贴政策，接受中国经济周刊记者采访的官员和房地产商们，在鹰潭和新余这样的三四线城市，每个家庭平均约有1~2套住宅，只能通过新增人口来购买，但新的人口来自哪里，有多少呢

农民是库存成败的关键吗？

很明显，鹰潭市的补贴政策将新购买的住房主力固定在农民身上。

只要你买房子，政府就会优惠。 正如上个世纪计划生育的标语，鹰潭市政府在所有自然村发布了这个广告。

鹰潭市房管局副局长刘志林表示，应市政府要求，各村需要会见这张海报。

江西省住建厅年初召开的地市级房屋管理局局长座谈会上，甚至要求推进农民在城市购房是升值的，在农村建房是下跌的理念。

这个宣传口号曾轰动一时。 舆论质疑政府纵容农民是个大阴谋。

但鹰潭市委书记陈兴超表示，农民进城买房既是去库存，也是城市化，一举两得。

当然不是鹰潭的第一个。 最早发放补助金的是四川眉山，被称为眉山模式。

去年5月，四川省眉山市发布了一项政策，称当地农民进城购房的话，最多可以获得500元/平方米的补贴。 在眉山市此次购房热潮中，农民工和农民的购房率达到68.3%。

鹰潭市在制定补贴政策之前，考察了眉山补贴的效果。

但是眉山模式对地方财力有一定要求，要求农民进城意愿强，城市房价适合农民购买。

实际上，并不是所有的三四线城市都能满足这些条件。 像鹰潭那样模仿眉山模式的补助金的刺激效果如何，还需要验证。

国家新闻中心宏观经济形势课题组发布的报告认为，农民工市民化是消化住房存量的重要环节和成败之所在。

在采访中，许多官员提醒说，这么多农民进城买房子后，就业怎么办？

鹰潭市副市长吴文戈在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，农民工就业有很多选择，但目前很难招聘。 这位副市长认为，农民工进城完全没有必要担心就业问题。 去市场问问。 建筑工地的临时工，有点技术的一天有300元。 当然，体力活很辛苦，可以早出晚归，但是收入很好，比我们公务员工资高。 我们有点放心。 没有必要晒太阳或淋雨。

但是，记者采访的鹰潭市许多官员和公司房屋都不承认这一点。 在他们看来，在整个经济下行压力这么大的情况下，鹰潭的就业并不乐观。

除了就业以外，教育、医疗、交通等公共事业的职业能力是否得到满足？ 不动产管理跟得上吗？ 物业费农民能接受吗？

这一系列问题，不仅是鹰潭一个城市面临的问题，也是许多鼓励农民进城买房的三四线城市共同面临的问题。

库存的统计口径[/s2/]

根据统计口径计算的库存量和去化时间相差很大。 在统计上，学术界还存在分歧。

国家新闻中心宏观经济形势课题组发布的“农民工市民化是消化住房存量的重要一环”课题报告显示，截至年底，我国狭义房地产存量面积7.2亿平方米，广义房地产存量32.3亿平方米，去化周期30.2个月。

狭义的不动产库存，口径为不动产库存，是指已经竣工的待售不动产，即现行不动产开发统计中商品房待售面积的概念。 广义的不动产库存是指口径可出售的现期住宅库存，是指现期住宅库存和期住宅库存之和，是指根据狭义库存增加可出售的期住宅库存。 销售期间的住宅库存是指尚未竣工，但取得预售许可证的、可以出售或出租的商品住宅的建筑面积。

上述课题报告使用的是广义的不动产库存概念。

但是，北京师范大学教授钟伟估算的库存面积比用广义的不动产库存概念估算的结果要高。 他认为，中国房地产存量的规模除了正在建设的住宅面积和待售面积外，再减去公司自营、公共建筑等非商品房，再减去已售未交付的商品房，可以推算出目前的房地产存量约为48亿~50亿平方米，而不是7.2亿平方米。

但是，目前官方常用的库存概念是指竣工未出售的商品房，即狭义的房地产库存概念。

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