“近300家房企破产刷屏 黄奇帆：还要“消亡”三分之二”

属于住宅企业的暴涨时代已经落下帷幕。

面对持续的房地产市场寒冬，大型房地产公司业绩斐然，加快规模步伐，中小房地产企业在多重压力下不堪重负。 据人民法院公告网报道，截至7月24日，今年全国共有274家房地产公司宣布破产清算。

最近，重庆市前市长黄奇帆表示，未来十几年，中国房地产开发公司的数量将减少三分之二以上。 根据这一说法，6万多家房地产公司有可能在未来十几年消失

今年有274家房地产公司破产

据人民法院公告网报道，截至7月24日，今年全国宣告破产清算的房地产公司达到274家。 从长达18页的破产名单可以看出，破产的除了许多不知名的中小住宅企业外，还排列着全国500强215位的上市住宅企业银亿集团。

宁波第一个有钱掌舵的全国500强也破产了

除了众多不知名的中小房企外，宁波首次掌舵的全国500强215强上市房企银亿集团也名列前茅。

今年6月，宁波首熊续强悄悄地申请破产重整。 他在去年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位，被誉为宁波首富。

25年前，38岁的熊续强没有成为公务员，而是决定成立房地产开发企业银亿集团。 当时，他创立了宁波规模最大的民营公司，自己可能也不认为自己会成为宁波的首富。

目前，他掌舵的st银亿宣布，银亿集团、银亿控股集团向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

6月17日中午，上市公司st银亿发布公告，银亿集团、银亿控股集团于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。

公告认为，为了妥善处理银亿集团、银亿控股的债务问题，保护广大债权人的利益，这两家企业从自身资产状况、债务状况、经营状况等方面进行了拆解，均可适应市场需要，是值得改制的公司，因此

银亿集团总部位于浙江宁波，企业官网显示，创立于1994年，是以工业制造、房地产开发、国内外贸易和现代服务业为主的综合性跨国集团。

官网显示，年，集团实现销售额783亿元，创利税40多亿元。 目前，银亿集团排名中国500强215位，中国服务业百强83位，中国民营公司500强61位，宁波市百强公司3位。

原因是什么？

大企业日益逼近，融资越来越难

为什么房地产开发公司受不了了，除了房地产奖金期已经过去，融资昂贵，融资难，以及龙头房企步步紧逼是这些中小房企倒闭的重要原因。

1.融资难，融资高

在是否租房的考虑下，房地产融资逐渐收紧。

行业内解体、银亿集团倒闭的重要原因之一是住房企业资金供给不足与住房企业融资的监管政策有关。 这只是今年房地产领域的缩影。 统计局数据显示，16月，房地产开发公司资金84966亿元，比去年同期增长7.2%，增速比15月下降0.4个百分点。

据克比瑞统计，从融资价格来看，今年上半年，95家房企国内债务平均价格为4.97%，海外债务价格为8.34%。

7月11日晚，佳源国际控股有限公司宣布，向香港证券交易所申请批准上市和买卖2022年到期的2022亿美元优先票据，利率达到13.75%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前采访中对记者表示，目前开发贷款、房地产信托、内债外债、私募等融资渠道一致收紧的情况在历史上非常罕见。

例如开发贷款:以上海为例，上半年，上海房地产开发贷款增加343亿元，比去年同期减少210亿元。

关于房地产信托，5月以后房地产融资监管变得严格，从银保监会发行23号文开始，到监管要求信托窗口指导控制房地产信托业务规模，房地产信托受到很大制约。

6月以来，国内债务、abs、信托和美元债务都通过不同程度的政策收紧。

2.步步紧逼龙头住宅企业

除融资问题外，业界认为中小房企被淘汰是必然趋势。 因为大型房企将占领房地产市场的天下。

在中国过去三年，市占率稳定在前三的龙头房企为恒大、万科、碧桂园，三大龙头新建住宅销售收入平均占97%。

截至年底，恒大、碧桂园、万科、总资产达到1.88、1.63、1.53万亿； 营业收入均超过2000亿元，恒大、碧桂园、万科分别为4678、3811、2973亿元。

龙头房企的增长速度举世瞩目。 在《财富》刚刚公布的2019年全球500强中，7月22日公布的《财富》全球500强中，前5名的房地产公司(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)全部来自中国。

其中碧桂园排名第177位，比去年上升176位，是排行榜上上升最快的公司。

2008-年，中国三大先导房企恒大、碧桂园、万科总资产增长64.9、31.5、11.8倍，营业收入增长128.6、23.3、7.2倍，不仅超过其他中小房企，也远远超过国外其他先导房企。

根据中国指数研究院发布的《2019年中国房地产巨头100家研究报告》，全年100家房企销售总额、销售面积分别达到87239.1亿元、66244.5万平方米，比去年同期增长33.2%和32.0%。

黄奇帆: 房地产开发公司数量

会减少三分之二以上

最近，重庆市前市长黄奇帆表示，未来十几年，中国房地产开发公司的数量将减少三分之二以上。 根据这一说法，6万多家房地产公司有可能在未来十几年消失(详细情况见昨天的报道(黄奇帆最新演讲)房价暴涨已成为历史，但这三个地方还有机会) )。

他说，中国房地产有房地产商、房地产开发公司数量世界第一的现象。 黄奇帆列举数据称，据年全国工商局统计，在工商局注册的房地产开发商共有9.7万人，中国5亿多城市户籍人口和3亿左右外来农民工形成的常住人口，共有8点几亿人。 8亿多城市常住人口有9万多家房地产公司。

目前倒闭的274家房地产公司只占9.7万家房地产公司的不到1%。 这意味着房地产市场的残酷才刚刚开始。

房地产开发公司将何去何从？

房地产开发公司的未来怎么样？ 恒大研究院此前提出了中国房地产开发公司的三个未来:

1.城市化不断发展，领域向着强者恒常变强。

的城市化率为60%，以每年1%的速度，10年后，我国城市化将进入平稳快速的发展阶段。 届时，大型房企将凭借其过硬的企业品牌、低价资金融资能力和开发建设管理能力，市场占有率不断提高。 在强者恒强效应下，领域不断走向集中。 重视资产的香港模式。 香港四大房企规模较大，资产规模平均值近5000亿元，将仅次于内地房企的业务整体、开发销售和自有租赁混合经营，持有核心地区房地产，低杠杆、低开发展获得稳定的租赁收入。 我国一些拥有雄厚资金和高质量储量的公司，可以在开发业务的基础上拥有高质量的房地产，通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖，降低融资价格，进行稳健的财务。

2.专业化的美国模式。

美国模式的优势是专业化和精细化。 住宅制造商主要以开发为主导，设计建立以顾客为中心的多功能产品线以满足个性化诉求，reits专注于自我管理，长期持有核心网站资产，依赖优质的运营管理获得丰厚的租金回报。 未来中国的房企将在细分的子行业进行差异化竞争，主要成为霍顿这样的专业住宅开发商，西蒙这样的专业房地产运营商，或者独自深耕高科技住宅等个性化行业，加大房地产领域的创新力度。

3.轻资产的新加坡模式。 [/s2/]

私募基金+reits的双基金模式是凯德的基础，通过私募基金孵化初期项目，成熟后注入reits，实现低杠杆稳健扩张。 未来，随着我国房地产金融的快速发展，通过reits持有房地产，也是房地产企业重要的快速发展方向。

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