“2019年房地产市场展望：政策调控或结构化边际松动”

此次房地产调控是中国房地产调控史上力量最强、持续时间最长的调控，截至年底已持续28个月，原3年左右的房地产市场小周期也有所增长。 2019年房地产政策将进行结构化调整，一线、二线城市的行政调控将有可能适度放松，融资环境的局限性有可能得到改善。 商品房销售面积呈趋势下降。 土地成交面积比上年减少，新开工增速可能缓慢下降的开发投资增速或小幅回落，年增长率约为3%-5%。

结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走向进行了如下评价。

第一，监管全面倒退的可能性很低。 否则，监管成果很可能半途而废。 房屋收购和城市政策两者大致会重复多次，客观上即使房屋租赁市场局面打开，也要求房价保持稳定和一致。

二是2019年第二季度前后的政策有可能适度放宽。 房地产政策具有适度调整的现实诉求:领域内诉求加大对住宅刚需的支持，减小对改善性诉求的误伤，尤其是小户型向大户型置换的诉求； 分野外的诉求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解决，缺乏应对一系列国内外环境挑战的缰绳。 这些内外因素可能会逐渐加大放松房地产调控的需求和预期，减缓决策层对调控的态度。

目前正处于政策展望期，各地从下而上，灯光可能暗而松散。 探索局部微调。 如果完成了抑制房价的任务，就有可能为后续的政策环境改善预留越来越多的空之间。 从抑制房价上涨的目标来看，环比不上涨还能早日实现，与上年不上涨还有很大的距离。

三、政策以结构化宽松为主，预计将考虑一线、二线城市和三线、四线城市、供给侧和诉求侧等差异化。 具体可调整的方向如下

一线二线城市的行政法规适度放松。 以保障刚需和置换型的改善诉求为要点，适当放宽过度限购、限贷、限价、限售措施。 其中，限购可能通过各地人才安居工程的方法进行，如放松落户政策、购房补贴等放宽贷款限额可能会降低部分地区的房贷利率、降低首付比例、放松对贷款限额增速的监管； 限价可能导致二手房价格下跌，投资性诉求刺激对冲空之间上市的动力，放松或取消。 改变三线、四线城市棚子的布局区别对待。

有改善货币环境、个人贷款和房企融资或缓解。 在基准利率稳定的前提下，房贷利率马上就要到头了。 虽然住房贷款平均利率连续近两年上涨，上行持续较长，但近一季度的走势趋于缓和。 加之流动性环境得到改善，今后一段时间内基准利率上升的可能性不大，房贷利率有望在第四季度-2019年第一季度出现回调。 其他城市和银行有可能跟进小幅下调，加速放贷。 银行自身存在住房贷款利率下调的动因，监管默许的情况下，其他地区和银行可能会跟进小幅降息，加快住房贷款发放速度。

住宅企业的融资环境可能会得到一定的缓和。 年12月，发改委发布《关于支持高质量公司直接融资，进一步加强公司债券服务实体经济能力的通知》。 这包括支持aaa级高质量房企发行公司的债务，但负面清单也确定禁止债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。 从准入标准相对较低的企业债务发行情况来看，近期房企债务发行考核的速度加快，或者是为了在债务高峰期顺利应对。 通过首要提供刚需的房企，2019年资金紧张状况有可能得到一定缓解。

长期机制包括住房租赁供给结构发生较大变化。 租赁代表队入场后，供应结构将发生巨大变化。 国资房企在建的租赁房屋预计2019-年集中上市，由于只租不卖用地的建设主体要利用国资背景规模的房企，与目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业企业等属性完全不同，房屋租赁市场的

在比较有效地增加租赁住房供给数量的基础上，国资住房企业有望提供更稳定的运营方案。 民营租赁公寓的收益化仍然存在困难，即使是万科企业品牌背书的住宿公寓，也有部分项目未能实现收益化。 许多盲目追求扩大规模的长屋公寓运营商因资金链断裂、被迫加薪或倒闭而退出市场。

预售制度的改革和长期方向，有可能在短期的阻力下被搁置。

传言称，2009年9月底广东将停止预售制试点，深圳、合肥等地都在试行推广和鼓励现房销售。 虽然还没有涉及取消预售，但关于调整预售制度的讨论仍在继续发酵。 取消商品房预售制度很可能是长期改革的方向，在短期的推进阻力下被搁置，或者通过鼓励试点的方法使期房和现房的销售双轨并行。

房地产税实质性推进的关键还在立法中。 目前房地产税立法进展缓慢，草案已初步形成，但尚未提请审议。 如果如期的话，2019年必须在立法层面上取得一点突破。

2019年商品房销售面积增长率仍呈趋势下降，预计比去年同期增长约-5%左右。 分解到各线城市后:

在一线、二线城市政策的环境缓解下，市场成交活跃度有可能提高。 过度严格的诉求限制政策如果适度放松，将有利于刚需和置换型改善性诉求的释放。 2019年一线、二线城市商品房销售面积比去年同期略有增长，可能增长约0%-5%。

一些三线、四线城市的诉求方没有受到抑制，四限政策放松对成交的提振作用有限。 棚改货币化安置比例下降对三线、四线城市影响较大，失去强势政策底线的三线、四线房地产成交有可能回归基本面下行道路。 预计2019年三线、四线城市商品房成交面积将比去年同期减少或降至-10%左右。

房价走势依然离不开分化的主题。 一般来说，计量价格正在经历一起上升、成交温度下降、市场价格下降的阶段。 在成交持续减弱的情况下，一线二线城市的郊区盘和三线四线城市的房价预计将松动、下跌。 在缺乏刺激措施的同时，最近一段时间内，有必要对被放贷的三线四线城市的房价下跌风险保持警惕。 由于四限持续时间长，政策界限改善后，一线、二线城市中心区有弥补房价上涨的潜在动力。

房地产领域融资渠道失衡追赶开发公司的行为有可能发生转变，采取慢配库+快转的模式，带来了2019年土地市场成交下降，住宅新开工增速放缓。

行为一:延缓库存补货的过程，谨慎拿地。

年土地成交面积和成交价款增长明显滞后，两者之间的差距缩小，表明溢价率也在下降。 此外，一二线城市降温幅度大，不仅土地成交面积比去年同期增加为负，土地转让金额所占比重也有所下降。

预计2019年土地市场将继续降温，成交面积将比上年减少。 客观上，由于领域融资渠道受限，资金面整体紧张，开发公司筹资主要依赖公司自筹资金、定金和定金，房地产公司土地持有能力整体下降。 主观上，预计开发公司和房价的涨幅有限，可能曾自由地取面粉使面包变贵。 由于领域利益空之间的担忧，有土地获取能力的住宅企业的土地拥有意愿也在下降。 加之销售增速下降，房企土地拥有行为更加谨慎。

行为二:尽早开始工作，提高转速。

受销量持续减少的影响，2019年的新开工意愿可能会下降。 其中，三线四线城市受销量下降影响，新增开工放缓明显，一线二线城市开工热情高涨，但不能改变整体开工增速下降的趋势。

但是，对于存量土地，房企仍有加快开工速度、缩短资金回收周期、加强现金流管理，防范领域经济衰退、规避资金风险、将前期沉淀的土地储备和资金价格转化为生产的动力。 这有助于缓解新开工增长率的下降。

土地购置费和建安投资是构成房地产开发投资的两大部分，其中建安投资占主导地位(超过7成)，土地购置费次之(约占2成)，全年两者和相关指标出现了不同的剪刀差。

土地购买费的增长率大大超过了土地成交价款的增长率。

土地购置费是分期支付的实际土地价款，计入当期开发投资额，比土地成交价款具有延迟效应。 土地购买费每年加速上涨，原因有三。 一是房地产投资统计口径变更，由形象工程进度变更为实际财务支出，土地价款记账加快。 二是土地保证金比例提高，土地价款领取加快；三是房企对回笼的需求不断增加，希望尽快取得土地证开工建设。

成交价款(及土地购买面积)反映了本期土地市场交易的活跃度，是今后一段时期开发投资的先行指标。 随着土地成交不足逐渐反映在递延的土地购置费上，以及统计口径变化的影响减弱，2019年土地购置费预计将比上年下降。

建安投资增长率明显跌破施工面积增长率。

建安投资全年持续负增长，呈现出与施工面积增长率相背离的趋势。 主要由于建安价格单价的下降，与三四线城市开工比例的提高有关。 2019年一二线城市开工比例增大，建安单价有可能较上年上涨，预计施工面积与建安投资增速趋势将趋于一致。 但是，由于新开工意愿特别是三四线城市开工下降，上年基数较大，2019年施工面积和建安投资的整体增长率可能会下跌。

(作者是交通银行金融研究中心的资深研究员)

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