“2018年楼市坐“过山车”，调控要松绑？”

【民生调查局】

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全国性购房热风吹了三年多，终于在下半年结束。 不满房价的下跌，有点地方的老业主们把房企的卖场砸了。

年，楼市像过山车，买房子像赌博。 有人这么开玩笑。

年5月7日，杭州旭辉宝龙东湖城开业选房。 虽然位于西湖繁华街道以东40公里远的地方，但仍吸引了近3000名申请人，16人抢了套房，中签率仅为6%。

一位98岁的老太太挤在人群中，她用摇滚成功地买了一间89平方米的新房。

吃光政策全家买房子并不少见。 就像爱情夫妻离婚买房一样。 由于限价政策，有点城市的新建住宅比周边的二手房便宜。 我相信这种诱惑是可以赚钱的。

年上半年，杭州、西安、成都、长沙等多个城市发生了入住住房签售率不足10%的现象，与人口大省河南和山东的一本录取率基本持平。

但是，放眼全国，那段时间的楼市好像是夏天的天气，干旱的地方会旱死，浸水的地方会淹死。

二四线城市的购房者们仍然沉浸在购房必然会上涨的憧憬中，但一线城市已经梦醒，周边楼市走向萧条。

年3月，何裕和妻子紧握着双方父母给的首付，用320万美元在北京六环边上买了80平米的小两口房子。

两年前，何裕看到了同一个小区同一户建的同样面积的房子，报价只有200万，但业主坐下后价格却涨了10万，所以小两口赌没买。 没想到房价会从此插上翅膀，灭掉灰尘。

此后，年3月17日，北京历史上最严格的楼市调控新政将该小区两居室的最高历史交易价格固定为390万美元，并逐渐下跌至320万美元。

何裕不知道自己是靠这个赚了70万还是丢了120万。 他唯一明确的是，房价就像过山车一样，本来想买房子稳定地生活，但似乎参加了一场冒险的赌博。

回顾过去，北京幸运地有逐渐冷静的时间，环京楼市从一个梦中直接坠入另一个噩梦。

例如，与北京燕郊相邻，年3月、4月、6月相继制定的一系列限购政策将燕郊楼市打入冰窟。 燕郊天洋城一室面向西北的房子，年3月链家成交价曾达到3.1万/平米，年9月只有1.5万/平米，跌幅达50%。

房价像山一样下跌，当年上涨的时候又像野马一样欢腾，希望控制政策的缰绳不要被牵着。

自年9月30日北京宣布此次房地产市场紧缩政策以来，全国范围内房地产市场的调控从未停止过，今年更是达到了顶点。

中国社科院报告称，年来，房地产调控政策不断编码，全国房地产调控次数已达到405次，比去年同期上升近80%。 几乎每天都有一个措施出台，刷新了历史记录。

监管模式也更多，从限购、限价、限贷、限售到离婚、新规定住、企业限购、未成年限购、租房同权、购房出租并举，意在遏制一切炒房萌芽。

拐点终于在去年7月的最后一天到来了。

当天，中央政治局会议发出了坚决抑制房价上涨的确定性调控信号。

敏锐的人很快发现，新的提法与去年3月政府实务报告中提出的抑制房价暴涨相比，为时过早的说法不多。 如果说快速的表现有相当大的弹性的操作空之间，那么新的表现没有什么余地，不能上升就是不能上升。

暖风停了，房价终于下降了！

根据贝壳研究院的数据，100个城市每月的挂牌量为环比下跌的城市数量，年3月至5月每月19个，6月25个，7月19个，8月激增至47个。

更多的大楼正在参加降价。 9月，恒大首先进行全国性促销优惠，住房8.9折，商铺6折泰禾某地项目给予较大优惠，购房者全额购房，房价给予7折优惠； 阳光城将开启千亿攻势优惠购买季，不同地区制定不同的降价战略。

只是，发生了意想不到的事件。

(/S2 ) )我一度相信钢筋混凝土制的砖头才是对抗通货膨胀最好的工具。 无法承受房价的下跌，买家们愤怒地把手中的砖头砸向了开发商。

年10月，江西上饶碧桂园的卖场被砸。 因为开发商降价，从1万/平米降到7000元/平米，引起了很多老业主的维权。

所有者没有贷款就损失了2，30万美元，所有者买了5套房，情绪高涨。 他们大声喊着退房，向卖场扔鸡蛋，撞到卖场大门，和警卫发生了肢体冲突。 有些人在维权运动中被拖了10米，被踩进了医院。

杭州、合肥等地也出现了业主因房屋降价包围卖场的现象。

有人注意到，国庆节时，很多人出去玩回来，不仅买不起房了，连买房的资格也没有了。 今年国庆节，很多人出去玩回来的时候，不仅房间增加了，还有很多卖场被破坏了。

开发商也不能归咎于买房的人。 结果，人们撒在楼市的纸币成就了许多住宅企业。

这两年行情不错，大大小小的房企都学会了摩拳擦掌，先定下小目标，大房企朝着1万亿美元的销售额狂奔，角落里的小房企们也大胆喊出了1千亿美元的目标。

要知道年的前三碧桂园、万科、恒大，年销售额也只有五千亿多人民币。

但是到了明年，发生了问题。

随着楼市调控不断加深、杠杆化加剧，房企融资难以成为共性问题，银行融资收缩、土地价款融资渠道封闭、国内暂停发债、境外发债和信托融资价格暴涨。

例如在富力地产，进入今年以来连续4次发行债务失败，不得不通过增发股票等手段在资金上喘口气空。

比如恒大，11月债务发行量已经达到13.75%，接近过去的两倍，可见对资金的渴望是多么迫切。

除了市场融资外，资金来源还有销售退款。 但是，房子卖不出去的话，退款也是个问题。 因此，一点点的开发者会不惜违反操作。

年10月，华夏幸福旗下孔雀城销售称，在北京周边的大厂县，无购房资格的人也可以买到普通住宅。 需要支付全额的费用。 之后，需要交房，等社会保险纳税说明的年限满了再过户。 但是，万一买家付了全款，却没有拿到房子的产权，钱泡在水里怎么办？ 销售避免了这些事情。

年12月，北京销售楼盘的销售人员表示，该楼盘支持首付分期，前期减半，剩下的一年稍后支付。

到了年底，所有开发者都在一条路上，冲刺任务，加速退款。 这个销售说。

对房企来说，如果钱融不进去，还款晚了，就只能躺在干涸的资金池里等待救助。 如果施加债务重压，呼吸会更加困难。

今年上半年房企资产负债率达到80%，少数房企杠杆率过高，无法支撑公司扩大规模，最终导致现金流断裂和不履行债务。 中国房地产业协会会长刘志峰说。

看看富裕的房地产，据该年第三季度报纸报道，有息债务达到1556亿元。 约63亿元的账面资金不足以支付今后一年的财务价格。

恒大研究院数据显示，年上半年，除民间融资和类金融机构贷款外，我国房企有息债务余额达到19.2万亿元，相当于我国gdp的四分之一。 未来4年将是债务集中兑换期，房企资金压力将继续增大。

(/S2 ) )如果说楼市上升期的债务扩张是弯道超车的利器，那么下降期的债务扩张无疑会给自己埋下雷。

不久前，房地产领域的巨头万科喊出了生存下去的口号，让同行们瑟瑟发抖。 如果万科因为谎言而哭泣，或者喊得真的很痛，但是负债很低，现金流连健康的万科都活不下去，那么很多中小房企该如何过冬呢？

另一个微妙的变化发生在去年11月，房企融资出现了回暖迹象。

中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产企业密集获准发放大额融资，合计金额已超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房地产企业以各种形式获得融资。

房贷利率也开始刹车了。 许多地方城市的部分银行住房贷款利率下降，贷款速度也普遍加快。

根据融360最新报告，11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，与上月相比首次持平，自去年以来连续22个月上涨的全国首套住房贷款利率终于止步不前。

管制政策也明显减少。 据不完全统计，11月以来，各地房地产调控政策共出台约20次，较以往月平均40次水平明显减少。

住房企业频繁融资，房贷利率下调，监管政策减少，被认为是放松监管的前兆吗？

虽然近期房企债务发行审批确实有所提高，但不能直接理解为放松管制。 58安居客房地产研究院首席拆师张波说。

第一，一季度融资严重不足，四季度融资压力激增。 在众多房企面前有开发资金诉求、后面有还债压力的背景下，融资只能更加激进。 二是从国家对房企资金的监管来看，没有出现松动的明显信号。 他说。

张波认为房贷利率下调的深层次原因不是放松管制。 从目前房贷利率下调的时点和步伐来看，与下半年央行多次降息释放市场流动性直接相关，未来利率仍在一定下调空之间，特别是房贷利率最初的优惠力度预计将继续增加。

在调控政策方面，中原地产首席拆房师张大伟认为，房价涨幅明显放缓是制约性政策减少的最大原因。 虽然监管政策见底了，但依然会在底部运行一段时间。

今年7月31日，中央政治局会议决定坚决抑制房价上涨。 这意味着法规不可能在3个月到5个月内改变方向，持续3个季度左右是大致的比率。 目前监管政策稳定，不添加代码，但暂时不放松。 易居不动产研究院副院长杨红旭说。

大多数人在意将来的房价会怎么样吗？

根据社科院12月发布的报告，明年房地产市场的小幅调整是一个粗略的比率。 未来一年，一二线城市总体市场上涨压力增加，未来趋势由增长主导； 三线城市市场下行压力加大，库存有可能再次增加。

回顾近十年，全国房地产市场曾两次大幅降温。 一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

年，是比尔市长时间下行通道的开放，还是另一个涨价和降价的短期轮回的开始，也许要到5年、10年后才能知道。 (完) )。

原标题: 【民生调查局】年楼市坐过山车，会放松管制吗？

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