“王健林和孙宏斌这笔交易，意味着中国房市的财富乾坤大挪移走到了终结阶段

这两天，小王借给孙先生钱收购自己资产的新闻，埋下了画面。

这确实有点罕见，但其中内情对外人来说不够好。 但是，更重要的是，也许还有另一面。 那可能意味着这个住宅市场的财富大移动，到了终结阶段。

1、下降杆

据媒体报道，孙宏斌收购中国融和、王健林的万达文旅资金631.7亿人中，有295.75亿借给孙宏斌。

卢旺达借此消除沉重的负担。 这就是媒体常说的杠杆作用。 万达这个中国地方产业的标杆公司之一，终于开始杠杆化了。

虽然看起来只是卖出了600多亿的资产，但是考虑到万达文旅名义上庞大的国内二三四线土地储备，意味着如果万达不卖出去，将来将不得不借越来越多的钱进行开发，这个增长和减少的对象，将来会减少的杠杆规模，

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，收缩了国内房地产市场的杠杆率，但此次万达在房地产市场的杠杆率下降，大佬，富人

2、高处不胜寒

其实，对国内房地产公司来说，去杠杆化真的不容易，万不得已，不做。

因为这是自己毁掉自己的地方。

至于为什么，请慢慢来。

国内房地产公司有杠杆性高的优点。

让我们来看看媒体公布的数据:

上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平的万科a资产负债率为80.6%，比去年同期上涨近3个百分点的碧桂园负债率为78%，比去年年底增长3个百分点。 恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也接近80%。

此次收购万达资产的中国，据年中报报道，当时中国的债务总额约高出1279.57亿元，净负债率约高85.1%。

高杠杆化意味着高融资，负债率为80%，意味着100亿资产中有80亿是借贷物。

如果是1兆美元的资产，其中可能有8000亿美元是借来的。

( ) 3、最怕反复进行( )。

那么，这些房地产公司是怎么借这么多钱的呢？

(/S2 ) )优雅的是取得土地。

一旦获得土地，土地价格上涨，企业的资产就会增加附加值，企业的可抵押资产也会变多。 于是，拥有之前拿到的土地，去银行做更大的抵押，拥有土地，土地价格上涨，各路房地产公司的资产将持续上升。 这构成了一个正的循环，贷款融资的土地地价上涨，资产增值土地抵押重新融资，土地地价再次上涨，资产增值再次上升，这样就可以看到今天的房地产巨头们。

知道这些后，我们就会知道这些房地产巨头们最害怕的事件是什么。

那就是地价上涨停止！ 或者下跌！

因为土地的价格一旦停止上涨或下跌，企业的资产增值就会停止，无法承受利率的损失。 更糟的情况是地价下跌，那将是资产的双重损失，但债务很硬，针眼也不会消失。

如果地价下跌成立，房地产巨头们就必须反过来重复当初壮大的过程。

基本路线是土地价值减少，资产减值，债务负担加重，被迫出售资产(第一是土地和房屋)，房价下跌，资产进一步减值。

如果没有外部干预，高杠杆的房地产公司最终不会还债，破产是不可避免的。

最初的财富很容易变成最初的负！

(/S2/) 4、要给韭菜们解套吗？

所以，土地价格上涨，是整个房地产公司的共同好处。

因此，如果监管层放松一点，各地地王层出不穷是很常见的。 一个比一个贵。 为什么？

这就是房地产公司最顶级的做法，用几十亿到几百亿美元的资金拍下一位地王，以小代价锁定的成果，随着手头千亿美元、万亿美元土地的附加值越来越高，会融化越来越多的钱，越来越多的钱。

所以，万达这次拆杆的一部分，绝非罕见。 在其巨大的体积中，其负面影响会变大。

这也是此次收购中，安排特别的原因之一，就是要将负面影响降到最低。

另一方面，融和地迎接中国是有加杠杆的意思，但从王先生借钱给孙先生的立场来看，万达是融和地分配这根杠杆的意思。 两位房地产巨头表现出抱着被子取暖的迹象。

这样做是有理由的。

近日，三四线城市房价大幅上涨，许多三四线城市房价已突破1万元1平方米。 而且，在一线城市，发生了积压。

这种情况可能不是秒。

股票咨询者们都知道，一线龙头股炒得差不多的时候，资金炒二线三线股，最后是垃圾股，垃圾股暴涨后，聪明的资金可以收割的地方，差不多也意味着可以收割。

(/S2 ) )割韭菜一次，财富干坤大幅移动，自然就会走向终结。 因为韭菜一次的成长，需要时间。

前几天有复印件。 现在居民的净存款只有26万亿元。 因为这样的话炒面不够。 其实，这个说法完全错误。 房价的上涨不会导致居民储蓄的减少，只会导致居民储蓄的转移。 以前这26万亿美元分散在越来越多的居民手中，现在，只转移了所有者，集中在少数房地产公司和富人手中。

也就是说，房地产市场这四年狂欢过后的再次狂欢，并不是去杠杆化，而是转移了杠杆化。 以前很多房地产公司持有的杠杆化，包括一些地方融资平台的杠杆化，转移到了借钱买房的居民身上，而富人的杠杆化转移到了穷人身上。

垃圾收集股炒上天后，鸡毛阶段到了。 韭菜收割成功的资金，马上还给韭菜们解决吗？ 只要股价不再次下跌，就可以让这些资金入场，再次玩财富转移的游戏。

因此，目前这26万亿元的居民存款大多是这个房地产市场财富干坤大挪移的赢家，可能不会轻易回到房地产市场。

5、这是我一生中第一次

因此，当旺达这一房地产标杆公司开始积极在国内房地产市场降低杠杆效应时，可能需要看到其背后的风。

这几天的一些事情也证明了这种风向很可能不是向上螺旋，而是另一个方向。

一是全年全国居民人均住宅建筑面积40.8平方米，城市生活人均住宅面积37平方米。 年这个数据分别是35平方米和32平方米。 这个体积已经相当大了。

另一件事是，7月4日，上海发布了位于浦东张江和嘉定两地的两地出让公告，要求竞争者100%自持。 这意味着这两块土地开发的房子只能用于出租，不能出售。 在上海这样房价高的城市，大家的常识是，政府应该增加商品房的土地供应，但实际上是这样的。 。 。 。 因为，这个自我保留政策值得反复品尝。

很容易推论出，该政策的客观效果之一是阻止越来越多的新商品房进入市场。 这可能意味着，新房继续入市，将对现有的房价钱局产生巨大的负面影响。

当然，这些是国内的小气候。

而国际气候是世界主要的中央银行货币宽松政策，已经进入尾声。 联邦储备系统理事会已经制定了提高利率和缩小钻石的计划，另一个全球廉价资金提供地欧元区也开始出现掉头的迹象。 德国10年期国债收益率的上升，意味着欧洲央行结束零利率的时刻即将到来。

在美元升值的时候，全球资本市场看起来还很滋润，一个重要的原因是，便宜的欧元弥补了全球资金的渴求。 但是，除了这个美元以外的最大水源，也会很快慢慢关闭。

一叶迟，天下叶落。

过去的这次房地产收购，带有盛夏的火热意味，但越来越多的可能意味着，这十年间，房地产市场这场财富干坤大迁徙的终结阶段到来了。

(/S2 ) )当然，真正的趋势是无声的，伴随着会引起宿醉的浅色。 只有这样的趋势才是盛大且不可逆转的。

就像寒冬的肃清一样，人类也经过了千百年，终于知道了这个季节的轮回法则。 而且，我们的房地产市场崩溃，由此引发的财富转移，对大部分国民来说，将是一生中的第一次。

来自:政经纵横谈，雷思海授权。

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