“朱云来谈房地产：库存120亿平可住4亿人 还能搞吗？”

10月27日，以宏观经济形势和金融创新为主题的图书网络思维客讲堂在上海举行。 金融专家、中国国际金融股份有限公司前总裁兼首席执行官朱云来到客思客讲堂，就经济形势和金融体系改革发表意见。 以下根据演讲的实录进行整理。

这次思客礼堂的主题很好。 一个是宏观经济形势，另一个是金融改革和创新。 两个主题:经济、金融。 经济，刚才有政府官员和实业界代表，几位经济首席专家已经发言。 因为我自己没有特别准备，所以这里只是谈谈我的注意和思考。

经济形势不仅看增加的部分，也看库存

首先说经济，经济就像身体一样，是综合的总体，并不是只看一个指标就可以的。 例如，我们的讨论中只关注心率。 经济增长率为6.7%，有人认为不会动，但我们觉得可能有点心跳过快。 关于增重的事，我总是想吃激素来提高心率，但人体也有体重。 吃多了会超重。 谁知道现在中国的体重有多少？ 根据国家统计局公布的数字，今天的总资产大概在600万亿到800万亿之间，这是一个很大的体积。

上一位嘉宾刚才讲的一系列问题，实际上是由我们不断投资引起的。 例如，2009年，年我们的固定资本投资占gdp的50%。 关键是每年还在增加。 就像你是胖子一样，每年还在吃，所以总资产越来越高。 gdp没有怎么上升。 我们每年可以增加资产数十万亿美元。 光货币就增长百分之十几，货币增长是经济增长的两倍。 就像每年一样，最后我会发现你有很多钱。 那么，我们的资产，从年到年，一年的资产增加是78万亿。 债务增加了近50万亿美元。 也就是说，资产的增长还是由债务支撑的，货币的增长只不过是债务的反映，贷款后会产生债务，产生债务。 所以，我们的货币现在已经超过150万亿美元了。 基本规则是乘以2。 也就是说，所有经济实体的债务总额基本上是这两个数量的两倍以上。 所以，现在至少有300万亿美元。

所以经济利益持续下降。 如果你总是追求成长，这不是问题。 糟糕的是，你越长大，体重越增加，你得到回报的能力越低。 这是核心问题。 同意邵总的拆除，包括不动产。 我其实也有同感，难道不是中小城市化可以引出的吗？ 不容易。 光我们现在建的住宅就有五六十亿平方米，人均30平方米，至少可以住2亿人。 在2007年的人口普查中，群众中的人均平均住宅是这样划分的。 例如，人均8平方米至12平方米，12平方米至14平方米。 我把所有的资料都计算了一遍之后，基本上得出了一个结论。 分为五个阶段，最高，20%的人均60平方，80%的人均25平方，最高的20%实际上有两倍，约60亿平方米。 所以我们现在大约120亿平方米可以住4亿人。 你说这个不动产还能做吗？

但是你看到不动产在增加吗？ 是你不断投资的事情。 刚才我们说要帮助实体经济增长，但实体赚不到钱。 其实，我觉得投资下降是因为钱太多了，可能真的是国企的挤出效应。 为什么？ 因为随着一定政府的推进，完成政府应该完成的投资，得到的资金价格也相对较低，越这样投资，回报越低。 所以，经济形势不能只看增加的部分，民营企业也不想投票。 而且，由于这个经济的资产正在急速扩大，所以即使寻求回报，也不会产生回报。 这样就变成了循环。 这就成了一个怪圈，要看库存，看经济效益。 你是高速增长，但经济增长只是数量增长，我们的质量到底怎么样？ 投这个真的能赚钱吗？ 比如铁路企业，大家都说好，但是高铁很好。 高铁真的赚钱吗？ 铁路总企业6万亿以上的资产，一年的利润，从他们的报告来看，从年到年，每年有6亿左右的利润，那就是1万分之一，这个回报很低。

要全面看待经济，我们必须调整结构，才能稳定增长。 的结构问题现在似乎相当大。 这也是追求生产能力的理由是生产能力过高。 但是，并不是没有出口，比如我认为一带一路可能是个机会。 关于一带一路，我做过简单的推算。 沿线国家有65个，面积是我国的3倍，人口是我国的2倍，经济是我国的1.5倍，费用是我国的2倍，这些国家的快速发展水平相对低于中国。 这似乎还是很好的潜力。 我们有两倍的经济。 现在增加了两倍，增加了两个左右的中国。 但是，这些经济不是你的，需要你竞争开发。 首先，这个战术的方向很好，但要把这个战术具体化，并不是简单地投钱就可以的。 事实上，这些国家的开发风险也很大，但至少这是未来快速发展的方向。

另外，希望提高国内老百姓的生活水平，特别是中国老百姓，非常勤奋，非常工作，工作，发财，提高自己的经济，为下一代准备更好的条件。 所以，我们不缺乏这个动力。 我们需要的是如何组织这些动力，使他能更有效地工作，不要只制造过剩的生产能力。 自己拍脑袋说投资这个比较好，使劲投，成了大坑。 在经济问题上，还是要在市场上发挥更大的决策性作用，尊重市场。 公司想提高老百姓的收益，但是我们制定的政策真的必须提高收入。 通常，人们谈论提取费用。 可以提取费用，但是怎么提取呢？ 没有钱也可以吗？ 所以，这些我特别赞成宗总。 他是公司，本来他就必须考虑人工费。 但是，我们过去说中国的人工费低是个好特点，但是人工费低已经成为了常态，那我们为什么还要工作呢？ 人工价格的上涨证明了老百姓收入的上涨，这是整个改革开放快速发展我们的最终目的，希望大家过上更富裕的生活，它体现在人工价格的上涨上。 升级花费很好，但必须从收入上升级。 不要光说增长的事，可以说增收的事吗？ 即使老百姓的收入增加，这个收入增加，你也担心会受到牵引吗？ 有钱了自然就去花。

金融系统的调节建立市场机制和信用机制

回顾一下金融。 无论是股市还是房地产市场，一系列的问题其实是我们只看到增长，通过各种政策手段推进投资。 这样，反而会增加投资，降低资产效率，降低回报，我们期望的平稳增长和波动性增长也将不复存在。 金融应该反过来朝这个方向走，不能再扩大投资范围了。 想想150兆货币是什么概念。 我在2002年以前，10年或更长的时间里，基本上我们的建设总额和当时的gdp水平一样，是1:1。 也就是说，各种投资、所有开工项目和投资总额是目前经济规模的两倍。 到了今年已经多久了？ 两倍。 是我们的投资规模比当时的gdp水平扩大了两倍。 现在更高了，可能变成2.5了。 这个嘴越来越大，小摊越来越大，这个就收下。

金融改革要顺应这些东西，要搞金融，但我们现在越来越多的借钱，借钱扩张，都在搞项目。 那样的话，这个项目怎么能得到过高的投资回报呢？ 令人担忧的是，在目前的系统中，金融资产约在200万亿美元以上，其中银行相关资产占160万亿美元，几乎为80%。 保险有10万亿美元，信托大致为20万亿美元，股票不足10万亿美元。 这样，我们的金融结构也非常偏颇，大部分是银行。 因此，金融体系目前的优势是银行为主体。 你不建立市场机制，不建立信用机制，包括未来金融产品结算，实际上是风险处理机制。 在没有这些控制的情况下，拼命快速发展，将来哪笔钱还不回来，一开始你是刚性兑换，保护中小投资者的利益，最后似乎会成为一个系统性风险，所以这些东西必须重新建立，而且必须极其迅速地建立 如果有真正的信用体制，信用体制就是知道谁是谁，有怎样的交易历史，没有违约。 这些你没有。 未来的迅速发展，你盲目发送这些产品风险很大。 因此，要建立信用体系，金融市场必须以更加市场化的方式进行。 只有重复了市场的制度规则，金融市场才能得到调整，从而快速发展比较健全的经济金融体系。

本文：《“朱云来谈房地产：库存120亿平可住4亿人 还能搞吗？”》