“新华社三问住房土地采用权到期：说好的70年为何缩水”

原标题:住宅土地使用权到期后该怎么办？ 有关部门人士表示物权保护将不断完善

总公司北京4月19日电题:住房土地录用权到期后该怎么办？ 有关部门人士表示物权保护将不断完善

近日，温州房屋20年土地开采权失效引起社会广泛关注。 根据本观点记者的调查，温州不是孤例，全国出现了许多类似现象。

国家规定的居住用地最高使用年限为70年，但为什么有些地区20年、30年就到期了呢？ 不管房屋土地采用年数是多少，将来到期了怎么办？ 有关部门该如何缓解公众对房地产持续期的不安？

19日，通过对相关部门的采访得知，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参与，汇聚全民智慧而形成的物权法，其本身就是为了保障包括不动产权利在内的物权而产生的，在物权保护过程中也将不断完善。 住房权利的不一致问题，既存在于城乡。 住宅所有权及其土地使用权，就像农房所有权和农村宅基地使用权一样，在反复土地的社会主义公有制的基础上，不断明确。

一问:温州面临困境的地方全国有几个？

最近，据某媒体报道，温州出现20年住宅用地使用权年限届满，将花数十万元延期的消息。 温州市国土局表示，媒体报道只有收到数十万元的转让金才能继续，这是对新闻的误读。 物权法规定住宅建设用地的采用权期满后应自动继续，但对于如何继续自动继续，国家目前没有制定相关实施细则。 基层国土部门在实际操作过程中不能服从，不能无序服从，不能办理相关手续。 温州市国土局已经着手研究相关方案，近期将上报上级讨论决定，妥善解决这类问题。

那么，全国有多少地方面临着与温州相似的情况？

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让和转让暂行条例》中确定，土地使用权转让的最高年限按用途划分明确，其中有居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或者综合用地50年。

中科院经济所研究员汪丽娜表示，目前大部分地区住宅小区用地的使用年限为70年。 但是，有一点是由于各种各样的理由，确实存在不到70年的状况。

根据记者的调查，房屋土地的实际采用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。 目前，深圳、青岛、重庆等地出现了土地采用年限不同的情况。

事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多幢楼房的部分房地产土地开采权已经达到20年期限，成为国内第一个土地开采权过期的例子。 深圳市随后提出，确定土地使用权年限届满的房地产，通过补充地价或支付土地租金延长土地录用年限的方案。 其中，再交付地价为不一次性重复支付相应用途公告基准地价的35%。

青岛市部分地区住宅用地的开采权期限也只有20年或30年。 公开资料显示，青岛经济技术开发区自20世纪80年代成立以来，共出让20、30年聘用年限的住宅用地41块，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地已被占用年限。

重庆市民张表示，在其他城市购买的商品住宅，土地证上的录用年限为70年，而在重庆购买的住宅土地证上一般只有50年。 据当地业内人士介绍，重庆市规划明确的土地用途多为综合用地。 这是因为从1994年开始，在土地转让合同中，包括居住在内的综合用地的采用年数为50年。

在全国范围内，这种房屋不动产土地的开采权年数不同的情况到底有多少？ 有关部门表示，土地出让几乎都是各地自主组织实施的，具有一定的灵活性。 这个全国有多少住宅用地的采用年数不到70年，现在还没有详细的数据，但这在全国并不少见。

二问:约定的70年权限为什么要缩小？

在许多公众印象中，购买房子的产权大多是70年，如何缩短使用寿命？

参与起草物权法的人说，首先要确认房屋所有权和土地的采用权不同。 房屋所有权即住宅财产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法的保护，没有期限限制。 土地采用权是有期限的，现在规定的住宅用地最高采用年限是70年。

我国大部分住宅用地的采用年限为70年，离到期还有四五十年。 所以，现在地方上出现了20年、30年、50年等不同的录用年限，但地方政府提出的理由主要有3种。

- -在政策范围内进行调整。 温州市国土局表示，20世纪90年代，土地转让政策开始执行时，该市以居住用地最高使用年限不超过70年为前提，每20年至70年由受让方自行选择并给予一次商品房手续。

据地方国土部门介绍，土地使用年限下降可以减少相应的土地出让金缴纳，在一定程度上降低房价，造福最终用户。

- -易于管理和处置。 重庆市国土局在解释为什么土地使用权期限为50年时表示，由于重庆市许多房地产开发以商业和住宅混合型为主，如果一个项目中每一个商业、住宅最高转让年限有明显不同的转让年限，那么一栋建筑中商业、住宅的转让结束时间就会不一致，于是处

- -先试一下先行地区的历史遗留问题。 深圳、青岛等地在国务院宣布土地开采权最高年限之前，曾尝试在国有土地开采权出让上先行，因此出现了部分遗留问题。

深圳市相关部门表示，深圳作为国有土地采矿权有偿录用制度的先行者，于1982年颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。 该规定首次规定了以行政分割方法供应经营用地，还规定了工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年等相应用途的土地采用年限。 深圳市最初通过行政分割方法取得的经营用地20年的聘用权相继失效，集中产生了国有土地聘用权届满的问题。

广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，部分住宅用地因开发商囤积等原因，录用年限减少。 土地的采用时间从土地转让时开始计算，通常的房地产规划、开发、销售等过程通常需要2~3年，但开发商有时会隐瞒土地，有时会多次转卖，一拖就是好几年。 另一个房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发10多年，客户购房时，土地采用年限大幅减少。

三问:住宅用地的采用权到期后该怎么办？

对许多人来说，住宅的用地采用年限还有几十年，但人们普遍怀疑如果不动产的土地采用权到期了该如何更新？

专家表示，目前关于继续住宅用地采用年限的法律依据，首先根据物权法第149条的规定，住宅建设用地采用权期满时，自动继续。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨新表示，物权法之前，城市房地产管理法规定，经更新许可，应当重新签订土地使用权转让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。 但是，城市房地产管理法对物权法来说是旧法，根据新法优于旧法，现在也应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等人确定物权法建议自动更新，但由于缺乏细则，不清楚如何自动更新，目前认为很难操作。 土地采用期限规定为20年和70年，其出让金不同。 政府转让20年土地使用权，续期不补缴出让金，将损害政府利益，对其他支付了70年出让金的业主也不公平。

有专家表示，未达到约定20年和最高限额70年的，应当先自动延续到70年，并补充约定年限与70年土地使用权期转让金的差额。

但是，一些学者有不同的看法，认为弥补差额的方法不太必要。 因为无论怎么弥补，这几十年的土地出让差额都很大。 土地转让年限的好处落差是由地方自治体当年决定的，如果让现在的居民负担价格，是不公平的，不能轻易实施。 浙江大学房地产研究中心专家田传浩说。

那么，关于70年土地使用权到期的不动产该如何更新呢？ 是有偿的还是无偿的？ 杨新认为有两种方法。 一是免费，造福业主；二是改革税费，取得永久性住宅建设用地采用权的权利人向国家纳税，而不是收取转让金。

汪丽娜说，在我国，房子是许多人最大的财产。 因为如果一小撮人拿出大部分积蓄买房子，房子的附加值就不是房子本身，而是土地。 从这个意义上说，70年后转让大额转让金显然不合理，可以象征性。

汪丽娜、杨新等认为，在强调法治社会的今天，首先要确定的，是多次依法严格落实物权行业的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心。 另一方面，与物权法规定不详细的现实相比，通过充分吸收民意和规范的程序，尽快制定土地转让续期的相关实施细则，缓解公共不安。 (记者陈尚营、王立彬、李劲峰、吕昂、李建国)。

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