“人民日报称去库存已成“国家任务”：楼市库存究竟有多大？”

制图:李姿读

原标题|库存回收将成为国家任务(中央经济实务会议精神解读③) ) ) ) )。

在今年的中央经济实务会议上，解决房地产库存成为明年结构改革的五大任务之一。 楼市库存有多少？ 到底该怎么解决呢？

/ S2/]大楼的库存压力是多少？

期房消化需要4.5年

根据国家统计局的数据，截至11月底，中国商品房待售面积为69637万平方米，比10月底增加1004万平方米。 尽管库存在增加，但今年11月，我国还新开工了住宅140，569万平方米。 这意味着新房将涌向市场。

社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞算账，预计到今年年底我国商品住宅总存量将达到39.96亿平方米。 其中，现房存量约4.26亿平方米，去化周期为23个月的期房存量约35.7亿平方米，消化需要4.5年。 今年中国楼市呈现出的优势与过去十年供不应求的局面截然不同。

受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增长放缓，持续快速下跌。 今年的不动产住宅投资与去年同期相比持续下跌，接近2009年2月的历史最低值。 偃鹏飞表示，房地产投资下降将直接拉动经济增长，初步测算，今年三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率将降至0.04个百分点，创2000年来新低，基本进入负增长贡献轨道。

实际上，今年以来，中央提出的有利于楼市稳定的调控政策不少。 今年330新政后，在降低房贷首付比例、购房后两年免征营业税等优惠政策的支撑下，我国房地产销售面积增速已从1-2月的-16.3%回升，勾选了从去年年底到今年的商品房销售增速。

但是，受房地产优势的限制，楼市回暖程度不一致，压力分化是今年楼市最突出的优势。 分地区看，111月，东部地区商品房销售面积比去年同期增长9.6%，增速比110月提高0.3个百分点。 西部地区商品房销售面积比去年同期增长3.8%，增长率下降0.1个百分点。 从城市来看，库存压力不是全国性的一局。 社科院财经战术研究院博士李超介绍，这几年住房诉求的同比下跌和同比上升的局面，到了年底，楼市进入了全面大分化时期。 一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房诉求持续高涨，整体呈现量化稳定价格增长的局面。 其他地方城市和部分地方城市从规模扩大过渡到结构优化，整体进入量化宽松稳定阶段，有一定库存压力； 一些三线城市和四线城市诉说整体乏力，量宝贵，库存压力大。

要去库存该怎么办？

远近耦合、供求双向力

可见三线城市的库存压力仍然很大，单纯依赖宏观政策很难刺激诉求，更难以实现综合目标。 偃鹏飞说。

正是基于当前房地产市场的优势和人口特点，今年中央经济实务会议为房地产市场存量筹集开出的处方更加突出改革红利，按照提高户籍人口城镇化率和加快住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大了较为有效的诉求，扩大了需求

要消除楼市库存，必须通过短期和长期的统一组合，发挥供给和诉求的双向力量，采取多种措施。 制度上的变革有助于应对房地产中长期的诉求问题，但短期内要拿库存，就必须在库存压力较大的城市减少或限制新的供给，鼓励开发商降价。 国务院快速发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

偃鹏飞也认为去库存需要双向力量。 供应方应进行减法运算，减少库存较高的城市和地区的新建开工规模； 以公司收购重组等形式减少项目的烂尾。 诉求方必须进行加法运算。 如果通过保障房和商品房供应渠道，棚改可以从商品住宅市场购买项目，5年内可以消化15亿平方米的库存。 另外，还可以探索共享产权住房制度，与农民工等中低收入者进行比较，形成基于商品住房产权分割累计转让的住房购买支付机制。

目前，库存压力主要集中在三、四线城市，但这些城市的库存不仅需要住房政策，还需要产业支持。 不处理三线城市的人口流失问题，房地产政策的效果有限。 中原地产首席拆船师张大伟认为，产业是支撑城市生活的人口集聚的重要因素，提高三四线城市的就业吸引力是处理楼市库存的重要途径。

消除库存将面临那些挑战

避免一刀切，过剩城市需要严格土地关口

有人怀疑，这次中央经济实务会议提出取消过时的限制措施，是否意味着北京、上海、广州也可以全面开放限制购买。 对此，张大伟解体，全国唯一仍在执行的限制政策只有贷款套数限制和一线城市限购。 考虑到一线楼市的现状和系统性风险，取消剩下的两个限制措施空之间不大。

也有建议认为，鼓励自然人和各种机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的住房供给者，鼓励以房屋租赁为主要业务的专业化公司快速发展，引进社会资本消除存量，是本次处方的一大亮点。 但许多专家认为这对于解决三四线城市库存的作用是有限的。

虽然快速发展住房租赁市场有利于完全满足多层次诉求的住房供应体系，但引进机构投资者需要看配套支持政策是否落地。 任洲认为，目前地方城市的租赁诉求比较旺盛，但库存压力较小。 他认为，由于这一房价居高不下，机构投资者进入市场的资金压力较大，如果没有融资和税收等方面的扶持政策，就不容易盈利。 相反，在三四线城市，库存高，但租赁诉求不强，现有市场几乎没有大的差距，机构投资者不一定有投资意愿。

既然楼市正在分化，去库存也不要一刀切。 每个城市得的病都不一样，所以不能吃同样的药。 一定要为城市想办法。 任洲解体表示，今年330新政后，一线城市和部分热点二线城市住房诉求释放较早，目前库存正常。 三四线城市的库存持续增加。 在这种情况下，三四线城市的地方政府要忍住固定资产投资下降的短暂痛苦，尊重市场的调整周期，严格土地供给的闸门，不能再向市场施加压力。

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