“李嘉诚低价囤地等升值 地方政府为税收轻易不敢得罪”

在过去十多年的楼市黄金期，许多开发商靠囤积赚取暴利。 这一点在李嘉诚旗下的和记黄埔[-0.75%](00013.hk )中表现得尤为明显。

由于延长土地开发周期，和记黄埔曾经旗下项目的房价和地价在六七年间暴涨了好几倍。 极端的例子是上海御翠豪庭项目，最后一期的房价是当初大楼地价的20倍以上。

廉价囤积地

从过去十年的记录来看，土地价格每年都在上涨，这意味着越早拿到土地越有利，囤积时间越长，土地附加值的空之间就越大，这是开发商囤积的首要原因。 盈石集团研究中心总经理张平对《第一财经日报》记者说。

根据黄埔年年报，该企业将于年底获得土地储备约8300万平方英尺( 1平方米&asymp； 9平方英尺)，其中97%位于内陆，内陆地价约240元/平方英尺。

同年，和记黄埔确认住宅物业销售均价1636港币/平方英尺，销售均价1861港币/平方英尺。

由于一二线城市的房价比较坚挺，根据年经确认销售的均价保守估计，黄埔手头土地未来可能销售的房价已经是原地价的5倍以上。

整理记录黄埔的年度报告发现，该公司内陆项目完成1%的开发大多需要4年以上，有些项目开发周期甚至接近30年。

黄埔和黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目中，占地3600万平方米，但从20世纪90年代开发到2007年，落成面积不到1%。

2007年，东莞国土资源局以海逸豪庭项目闲置土地最多、时间长达95个月为由，对东莞冠亚环岗湖商住区建设有限企业开出了7915万元土地闲置费罚单。

但据和记黄埔2006年年报报道，该项目预计完成时间为年。 之后，和记黄埔多次推迟该项目的计划完成时间，和记黄埔年报将计划完成时间定为2021年。 计算一下，这个项目的开发周期已经近30年了。

黄埔和黄埔计划在北京十三陵附近建设皇家别墅北新嘉园项目，距离合同约定的2004年11月开工时间近10年，还没有出现开盘的迹象。

黄埔年计划，该项目预计年中完成开发。 但是，仅仅一年后，和记黄埔就将这个项目的完成时间推迟到了2019年。

这样的例子多见于珠海淇澳岛柏涛湾项目，合同签订时间为2005年9月26日，但目前只完成了1%的开发，预计完成时间也推迟到了去年。 惠州澳大利亚住宅项目、中山翠湖住宅项目等目前只完成了1%，预计完成时间也推迟了。

囤积地价和房价上涨等待可能是重要原因。

以黄埔位于北京姚家新村的逸翠园为例，逸翠园于2005年11月取得销售许可证，当时成交均价约9000元/平方米。 到了年，该项目二期取得销售许可证，成交均价已经上涨到2.8万元/平方米。

政府的监管是否不充分？

策咨问研究部总监张雄大对《第一财经日报》记者表示，港资公司通常以开发周期比时间长、比时间长的市场周期来博弈市场培育期，从而带动地块自身上涨，从而从中获得较大的升值收益 另外，土地的选择目标仅限于一二线城市中心的高质量地块。

由于港资公司善于利用资本市场的力量开发和经营商业性房地产，特别是大型综合体的开发，在地方政府看来，从这些港资公司的成功经验、地方政府的税收、就业等多个方面来看，地方政府优先考虑这些公司进行投资，短期内给予税收、地价优惠 张宏伟说。

但是，开发商囤积土地也有很大的风险。

根据我国《闲置土地处置办法》，开发商开发闲置土地，因属于政府、政府相关部门的行为造成开工开发滞后的，不作相应处罚，制定闲置土地处置方案。 但因公司原因未开工1年以上未开发的，须按土地出让或价款的20%征收土地闲置费未开工2年以上的，不得无偿收回国有建设用地的开采权，并将土地闲置费列入生产价格。

黄埔和黄埔至此被列入国土部闲置土地黑名单，也曾被地方政府开出土地闲置费罚单。

但是，张平对记者说，虽然国家有闲置土地的处置方法，但在很多情况下，各地的执行力度不同。 她说，开发人员在开发过程中经常会遇到许多问题。 例如，市场差或资金不足等。 这些问题会影响土地开发的进程和决定。 如果在政府要求的期限内象征性地开发，就可以避免政策风险。

对黄埔来说，其业务广泛，不仅有房地产，还有港口、零售、能源等业务。 在这种背景下，地方政府不敢轻易犯罪。

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