“普京一句话，莫斯科房价一年下跌60%”

普京一句话就冲破了房价泡沫

“普京的一句话，莫斯科的房价一年下跌了60%。 ”

这是一句在中国互联网上很受欢迎的名言，表达了读者对中国房价的无力感。 但是，正视当时的情况，任何新经济阻滞国家，资产泡沫在先，通货膨胀在后。 俄罗斯也没有摆脱这个法则。

资本主义的迅速发展必须经历三个历史过程。 第一段历史是围堵运动，也就是房地产，展现了血腥残忍。 第二个历史是产业资本的快速发展阶段，表现为垄断、掠夺、剥削的第三个历史是金融资本阶段，第一个表现为欺诈和欺骗。 资本主义的各个阶段都有不同的特点。 在现阶段，中国经济存在围堵运动血腥残暴的现象，有产业资本阶段的垄断、掠夺、剥削、金融资本阶段的欺诈和欺骗。

新经济阻滞不仅仅是指以下三种情况。 第一个是从贫穷落后的国家开始经济转型。 二是国家政体解体，所有经济形态从头开始；三是泡沫经济崩溃后，经过10年到20多年重新建立经济体制，开始进入国际市场的国家。

这些新经济区块国家，无论法制多么完善，都必然会经历围堵运动，这是一个无法逃离的过程。

围捕运动的经济特征无一例外都是衍生资产泡沫，但处理方法不同，对未来的影响不同，俄罗斯也一样。 所以，当俄罗斯开始尝试市场经济时，首先遇到的问题是房价泡沫。

在中国历史上，老百姓普遍的心理是万事奉皇帝送的，所以《三国》中刘皇叔的美名传开了。 其实，普京降低房价真的很容易。

媒体对普京下调房价只报道了两件事。 一个类似于中国的法规。 俄罗斯政府重新整理了住房的法律法规，制定了莫斯科居民住房问题的处理方案和长期计划，确定了莫斯科居民有在莫斯科居住的权利。 另一个是莫斯科市和俄罗斯联邦政府共同出资购买5000英亩土地( 1英亩约4047平方米)，提出了政府的宏观构想。 莫斯科的居民都住在以后会被折叠或双层的别墅里，这些也以比市价低60%的价格卖给市民，和开发商现在建造的“鸠笼”很相似。 这个“鸠笼”很像中国北京、上海的高层豪宅

莫斯科居民很快看到了希望。 谁都知道美国正常收入的家庭也住在别墅里，所以美国的生活习惯一定是莫斯科市民的憧憬。 有住别墅的希望，谁会住那样的高层公寓呢？ 何况房价这么高。 这样，莫斯科的买家很快就消失了。

这是大家看到的媒体报道和政府的方法。 其实，普京还有一个杀手锏，至今没有报道。 那也是普京亲自过问解决的。

该案是俄罗斯联邦总检察长根据普京的意向秘密调查莫斯科土地交易中的违法行为，并对收购和转卖土地的事实进行了全部取证。 俄罗斯联邦总检察长宣布了将莫斯科各大土地公司召集到检察长办公室，一起翻炒和购买翻印的土地的事实。 500美元/米2的土地被地产商以2500美元/米2卖给开发商。 最后，总检察长放了一句话。 你们是想进监狱还是想降低地价？

这件事一直没有看到公开报道。 但是，人们看到的是莫斯科地价一下子下降了60%，拉开了房价下降的差距。

目前，中国开发商归咎于地方政府，地方政府怨恨开发商，双方因土地收益不公平在媒体上公开争吵。 开发商说地方政府拿多了，地方政府说开发商太黑了，最终地价暴涨，土地出让金一年突破2万亿元，饶有兴趣。 经济学有一个简单的道理。 对一个国家来说，地价上涨必然会导致货币贬值，而货币贬值实际上是所有所有者为地价上涨埋单，通货膨胀也是不可缺少的。

普京执政时，重点不是急于处理经济问题，而是为房地产立法。 重视制度建设是发达国家长期繁荣昌盛的首要原因。 让我们来看看俄罗斯对房地产的立法程序。

从历史上看，当时俄罗斯的“改革”比较着急，但进入21世纪，俄罗斯还没有建立房地产法规体系，俄罗斯房地产公司和房地产市场的发育一度混乱。

为了改变这种状况，俄罗斯国家杜马于2005年通过了《不动产法》。 根据该法，从2005年4月1日起，俄罗斯所有房地产项目需要获得房屋销售许可后方可上市，开发商获得土地所有权和建筑许可权，持有批准的房屋建设方案后，可以与客户签订房屋销售合同。

俄罗斯《房地产法》本身是非常正面的，但它上市后，短期内加剧了房地产的供需矛盾。

调查显示，在该法出台前，俄罗斯20%的商品房在建设之初未经任何许可，大多同时办理提前销售和审批申请手续。 但是，新法律出台后，这种未经俄罗斯国家批准自行出售房屋的行为成为了违法行为。 据统计，俄罗斯房地产业与这部新法律出台前相比，新房供应量减少了近30%。

与中国不同，俄罗斯的住房短缺量达到17亿平方米，按照目前的建筑速度，还需要16年才能弥补差距。 供给不足，再加上其他因素，俄罗斯房价暴涨。 另一方面，中国的住宅过剩严重，“鬼城”、空 (住宅正在全国的大城市扩展，但是住宅价格正在上升。 (中国的这种现象在我的《穷人通货膨胀、富人通货紧缩》中已经有了论述)。

俄罗斯在住房供求问题严重的情况下，房价上涨有三个因素:

一是外汇管制放松，热钱流入，投机炒房，抬高价格。 这是所有新经济区块国家的通病。 从2005年开始，俄罗斯外资的流入速度和规模飞跃增长。 2004年各季度的资金流入量约为70亿美元，2005年各季度的资金流入量达到180亿美元。 在俄罗斯住宅市场，30%以上的住宅交易以资本投资为目的，结果，住宅价格急速上涨。

其二，开发商垄断市场，带动房价上涨。 在俄罗斯，按照正常手续，开发商从开始处理手续批文到获得施工许可至少需要三年半；其次，加电、水、煤气、热也需要一两年； 开发商大多依赖银行贷款，如果楼盘迟迟不竣工，高额的利息和其他费用将转嫁给购房者，加上建筑材料的价格上涨和通货膨胀，购房者必须一起充钱。

其三，土地分配不合理。 截止到2005年10月1日，莫斯科没有进行过建筑用地的公开招标活动，结果发生了地方垄断现象，多处建筑用地被与权力机构关系密切的企业获得。 联邦反垄断局长阿尔及尔耶夫承认，俄罗斯在住宅用地转移行业违规严重，政府和企业勾结进行非法交易的情况屡屡发生。

基于这三个因素，普京政府放弃了《华盛顿协议》，开始使用行政手段控制房价。

普京和梅德韦杰夫认为，至少40%的人应该负担得起房价。 为了有效抑制房价上涨，有关部门必须努力增加住房供应量，严厉打击住房建设和销售行业的腐败现象和哄抬房价的行为。 如果住房能够实现供需平衡，房价就能恢复到比较合理的水平。

这就是“普京的一句话，莫斯科房价一年下跌60%”的幕后首要过程。 但是，俄罗斯的房价主要通过行政手段下跌。 普京没有完全消除资产泡沫的风险，也没有完全消除资产泡沫的风险。 因为这个过程是资本主义迅速发展的不可避免的过程。

如果有围捕运动，就会发生资产泡沫。 只要不走资本主义路线，不建立住房分配体制，资产泡沫就不会发生。

尽管如此，普京还是使用了法律手段，坚决冲破了房价泡沫。 他在这几年的市场行政干预中，把大力建设经济适用住房、增加住房市场供应量作为首要手段。

俄罗斯于2006年推出“经济适用房”国家专项计划，120万户家庭有权优先购买经济适用房，最适合军人、独联体国家移民、极北地区移民、切尔诺贝利核电站和灯塔公司事故区的避难居民使用，首要的调整工具是住房购买许可证。

俄罗斯地区开发部长雅科夫指出，俄罗斯优先处理30岁以下年轻夫妇的住房问题，全面推进住房贷款，特别是首付问题是重点。 首付抵押贷款的10%由俄罗斯国家预算提出，30%由市政和区域预算处理，贷款期限为20~27年，剩下的由购房者筹措。 目前，俄罗斯住房平均售价约为1.4万卢布()，月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款，每月应偿还的本金和利息负担约为3000卢布。 根据政府的计划，俄罗斯到明年新建住宅面积将达到8000万平方米。

另外，垄断、腐败、控制房价这一招是普京的拿手好戏。 他执政时，谁损害了公共利益，俄罗斯政府首先使用司法手段，毫不客气。 莫斯科市相关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商无视这种没有法律作用的“忠告”。 因此，2006年俄罗斯联邦总检察长柴卡下令对高房价进行调查。

俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔及尔·米耶夫认为，俄罗斯在住宅用地转移行业违规严重，政府和企业有时勾结进行非法交易。

受俄罗斯政府增加住房供应、开发商复盘等行为的打击，以及全球金融危机的影响，俄罗斯房地产市场开始降温。

据2008年10月俄罗斯报纸报道，在莫斯科，14.5万~15万美元可以购买一间居室，19万~20万美元可以购买一间2居室，23万美元可以购买一间3居室。 据英国泰晤士报2009年8月的报道，由于诉求大幅下降，莫斯科房价一年下跌近60%，许多房地产项目目前已经停止。

冲破了房价泡沫，为俄罗斯抑制通货膨胀排除了障碍。 事实上，如果普京当时没有果断打破房价泡沫，就不可能出现俄罗斯cpi连续两年的下降。 如果中国政府继续扩大房价泡沫，今后两年，通货膨胀将无论如何都无法抑制。

年元月初，莫斯科居民突然反常态，狂热地关注着cpi。 不是物价上涨很快，而是普京预测cpi有错误。 但是，大家对这位威严崇高的总理表示理解。

俄罗斯联邦国家统计局去年1月11日公布的最终统计数据显示，全年俄罗斯通货膨胀率为8.8%，与2009年相同。 这个数据和前几天公布的初步统计数据有点不同，超出了普京的预测。 普京预测，俄罗斯当时的通货膨胀率每年将控制在6%~7%之间。 但是，夏天遭遇罕见干旱，粮食减产，年末年初俄罗斯粮食价格暴涨，带动了全年cpi的上升。 所以，通货膨胀是谁也无法预测的。

俄罗斯2009年的“被通货膨胀率”为8%左右，但一些媒体主张，对穷人来说，通货膨胀率的压力可能达到20%。

2009年末，俄罗斯政府公布了2009年前11个月俄罗斯经济运行数据，通货膨胀率为8.4%~12.5%，明显低于2008年金融危机爆发时的水平。 俄罗斯政府一般表示，年俄罗斯国内的通货膨胀率将持续下降。

面对政府的“一面之词”，俄罗斯国内最权威的财经杂志《金钱》于2009年底对俄罗斯全国各地的生活必需品和服务价格进行了调查。 实际结果与官方数据的巨大差距，货币杂志对报道感到感慨:“如果相信国家经济是凭借市场力量参与的话，实际商品价格将比政府公布的《平均价格指数》高出两倍。”

普京变得非常不自然。 俄罗斯食品费的权重在民众的支出结构中占了近40%的份额，所以，价格涨幅如何，民众一目了然。

对于食品价格的迅速上涨，俄罗斯农业部部长埃琳娜？ 蕾妮有不同的看法。 她曾经公开表示，食品价格确实在上涨，但增长范围不大，仍然被控制在整体通货膨胀水平上。 价格的上涨正如专家和媒体所说的那样，不是一种暴涨。

在价格指数的计算中，情报认为，大部分商品和服务的涨价对俄罗斯富人影响不大，反而占食品和基础公共服务支出比例较大的穷人是通货膨胀的首要受害者。 由于通货膨胀，刚性费的大部分上涨速度加快了。

一位俄罗斯经济学家表示，受2009年通货紧缩效应和其他因素的影响，俄罗斯实际通货膨胀率约为10.5%，俄罗斯国内各类商品、各种服务和资本的总价格实际增长幅度大于预期。

价格指数的一些变化反映了生活条件的一些变化而不是实际价格的一些变化 对于无力购买汽车、电子产品和新衣服，靠养老金维持生活的老人来说，可怜的养老金数量使他们的生活陷入绝对贫困，他们实际遭受的通货膨胀率将达到20%左右。

虽然面临着各方面的争论，但作为俄罗斯金融主管机构的俄罗斯中央银行确信，全年俄罗斯整体的通货膨胀率维持在10%以下。 很明显，央行对货币的发行很有信心。

测量cpi的话，不仅中国，其他新经济阻滞国似乎也同样会出现各种各样的问题。 处理这个问题的唯一方法是，联合国出面，借用美国劳工部测度cpi的数据模型，统一应对黄金价格，全年应对黄金综合价格。 用美国劳工部的这种做法统一评价cpi，是比较客观和准确的。 由于各国货币缺乏必要的管制，任何新经济区块国家央行在外汇占有额尚未确认的情况下，任意发行货币，愈演愈烈，货币失控，游资泛滥。 所以，cpi的测度，绝对不能与各国独有的货币相对应。 只有这样才能处理问题。

在新经济体国家中，俄罗斯可能成为最早抑制通货膨胀的国家之一。 理由是原油价格将成为俄罗斯抑制通货膨胀最有利的武器。

摘自《中国通货膨胀、世界通缩》

本文：《“普京一句话，莫斯科房价一年下跌60%”》