“深圳二手房新政全天候：一夜之间，楼市变天”

2月8日，深圳住建局在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，公布3595个小区参考价格。

公布当天下午，深圳多家房地产中介机构被住建局召集紧急会议，要求中介不要超过指导价。 银行住房贷款相关业务部门的相关人士也在政策中注意到，公布二手房成交参考价格有助于商业银行合理发放二手房贷款，防范个人住房贷款风险。

据第一财经记者介绍，截至目前，贝壳/链家等深圳房地产中介官网、应用等房源未标明价格。 银行暂时没有收到调整判断标准的通知，但不排除今后会按照政策执行。 很多持有职业规划的买家选择了持币观望。

我的购买计划又打乱了。 年前在深圳福田区、南山区、宝安区盘踞了几十次的外国投资者王小虹(化名)，原定春节后入手南山区的三居室，现在只能暂时看看情况。

2月8日，深圳住建局发布《深圳市住建局关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，首次发布3595个小区成交参考价格，在二手房市场正式推行二手房成交价格参考机制。

所谓二手房成交价格参考机制，就是根据二手房网签价格，结合周边新建住宅价格，对深圳3595个小区编制成交参考价。

一位市场人士表示，新政出台后，以网红柜华润城润府为例，该楼盘实际成交价已达到18万平米左右，但深圳居民局对该楼盘一期、二期、三期二手房的指导价均为13.2万/套。 此外，一些业主对新政表示怀疑，(主管部门)制定的楼盘指导价与市场实际脱节。

针对市场质疑，不愿取名接近深圳居民局的人士告诉第一财经记者，参考价基于近一年的网签价格，通过调查实际成交，进行银行放贷等综合衡量。 正如外界所说，住建局二手房成交参考价并未停留在2019年的价格水平。 其中，6成左右的楼盘参考价基本与网签价格一致。

在大楼街上工作了十年以上，从小王成为地区经纪企业的龙头老大的王一兵(化名)昨天工作到很晚。 他首先在昨天下午被深圳居住证咨询，要求房地产中介不得公布高于成交参考价的房源。

随后，晚上9点，王一兵又在各大员工集团通知了店里的负责人。 在商店橱窗广告中，不得发布超过二手房成交参考价的房源，也不得在朋友圈发布&lsquo； 情绪越高的发言，以及今天成交的所有网签都要单打独斗，以防之后有其他变更，以及近期成交的文件必须向买家提示风险，签约后贷款价格会很低

截至目前，贝壳/链家等深圳房地产中介官网、应用等房源未标注价格，也未标注价格。

被715楼市调控误伤，丢了房票的一些刚需者们并未因二手房成交参考价低于实际成交价格而喜闻乐见。

从刚族朱强(化名)来看，他不仅没有捡便宜的东西，上车的门槛可能也越来越高。 朱强的心情又多又杂。

在新政发布会上，朱强首先接到房地产商们的微信、电话提醒，银行贷款额度有可能下降，首付有可能上涨，然后开始四处咨询。

通常，购买二手房时，银行会从房屋质量、地区、环境、价格区间、使用年限、房屋结构等多个方面判断贷款额，最高贷款额通常不会超过房屋总额的70%。 因此，购买二手房时，购房者需要承担比同样总额的新建住宅更高的首付比例。

以朱强看中的罗湖区积分小学学位破旧二手房为例，原业主报价为800万，官方考试价为500万。 因为是套房，银行可以借7成的560万美元，首付3成的240万美元。 现在，根据考试价，首付上升到450万，银行贷款额记录在350万。 出的210万美元，如果卖方不让利，手头资金不充裕的他将不得不筹集越来越多的钱。

粗略估算一下住房贷款(名义上没有住房但有住房贷款记录)，本来首付6成480万，可以贷款4成320万。 以官方参考价判断，贷款的4成为200万美元，首付将增加到600万美元。

每年像朱坚强这样闯进深圳楼市的购房者，很少不用房贷举债。 用朱强的话来说，有钱的人需要用杠杆撬大楼，没有钱的人也不会浪费，抱着这样的心情使用杠杆。 很少有城市能像深圳那样热衷于金融杠杆化。

房贷是深圳各大银行争夺的盛宴，可以贡献银行年利润的三成左右。 利用贷款、经营贷款、支出贷款等各种金融杠杆购买住房贷款在深圳楼市屡见不鲜。

特别是深圳市场二手房价格下跌，买了就赚钱的新现象，是楼市不容忽视的风景。 外国投资者的比例常年占3成以上，对深圳楼市的报纸寄予极高的期望。

深圳工商银行、招商银行的相关人士告诉第一财经记者，从事住房贷款等业务的同事昨天正在研究政策带来的影响。 虽然都是新政刚刚开始，银行方面还没有接到调整判断标准的通知，但不排除今后会按照政策执行。

深圳工商银行的一位相关人士向第一财经记者坦言，目前判断政策影响不太好，有必要跟进细则落地执行。 另一方面，住建局提到在深圳市住房和建设局官网、微信公众平台和深圳市房地产新闻平台等网络平台上定期发布全市二手房成交参考价格，这至少是二手房的价格控制玩 如果能够落地，可以吸引商业银行融资，降低杠杆作用，防范金融风险。

在越来越多市场人士看来，这无异于二手房网签价格备案制的管理，二手房参考价格公布，透明化对市场非常有益。

迄今为止，深圳二手房从报价到交易的新闻系统已经关闭。 基于新闻封闭、新闻不对称等现实，二手房交易价格难以把握，趋势混乱，许多购房者错误判断了房源的真实价值。 深圳宝安区、福田区、南山区等区域一时炒作气氛浓厚，业主群控盘带动房价暴涨、众包炒房、代理商炒房等投机行为屡见不鲜，资产价值泡沫化趋势明显。

中原地产副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦对第一财经记者表示，通过政府公布参考价，二手房交易市场在价格透明的场景下交易，引导二手房价格走向较为合理的方向。 类似于在中央交易股票的方法，统一价格，按这个价格上下波动进行交易。

来自市场方面的大多数人对主管部门祭出的二手房指导价持良好态度，有助于中介认为有助于促进市场合理交易的合理挂牌。

但是，市场上的人很担心。 住建局公布的小区中，另外三成左右的二手房交易参考价格较实际价格普遍下降。 也就是说，政策能否实际落地执行，是个未知数。 另外，值得观察的是，这是指导价格，作为参考不具有约束力。

即使该政策落实到位，深圳某房地产经纪机构负责人也向第一财经记者表示，政策下有对策，为规避制度，购房者新建首付门槛上升，交易价格上涨，阴阳合同现象和值得警惕的楼市萌芽。

深圳好的地区，拥有高质量学位的房子本身是供不应求的。 以南山区为例，《通知》指导价与实际交易价一般相差20%左右，网红板块差价可达50%。 双方总结一下，按参考价格写合同，按市场价格写合同，分两次付钱，操作起来不简单。 上述房地产经纪人的负责人直言，买卖人的信息表现得很好，阴阳合同只是楼市调控背景下，市场自然衍生出来的。

楼市调控是一项系统性工程。

过去的一年，深圳楼市7月15日新政变成了两部。 新政前，二手房成交火爆，月度成交量破万的新政后，一手楼市备受瞩目，网红盘子频频出现，二手交易量腰斩。

此次二手交易指导价的公布，将带动买方观望的高涨，或者希望在小阳春赚大钱的房地产商和房地产商们，有必要重新审视市场短期交易量，降低心理预期。

很多来自房地产市场、金融业的人士告诉第一财经记者，短期内要看新政下的市场买卖者的磨合，购房计划暂时可以后置。 银行方面的具体跟进执行细则还不太清楚，但要看贷款判断标准是否发出通知，看情况比较稳妥。

深圳市场的交易以二手房为主，占市场交易量的7成左右。

一家音乐研究中心的数据显示，深圳二手房年成交数比去年同期上涨23.5%至95273套，接近全年成交水平。 二手房成交面积全年819.29万平方米，比去年同期上涨29.1%。 单手住宅受限价政策的影响，跌倒严重，这也是新房市场持续火热的核心因素之一。

715政策出台后，来自各方面的统计数据显示，三分之一左右的刚需用户失去购房资格，深圳房地产市场新增购房人数、二手带浏览量也呈现持续下跌态势，持续到去年10月下旬才略有回升。 但是，二手房的价格持续上涨到8万平米以上。 其背后是深圳老板的心情坚定。

回顾深圳多年来对房地产市场的调控，短期房地产清理动荡是猛政治的产物，长期走势没有改变。 毕竟，住宅供需结构失衡是核心因素之一。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉等数字官员对该政策对楼市的影响持保守态度。

新建的二手房指导价能提高购房者的购房门槛，从而降低房价吗？ 尝到甜头的深圳老板们会让房价下跌，还是看着行情不好，降低房源，等待下一个高房价交易节点呢？ 深圳一家房企的销售负责人表示，这本质上是买方与卖方的游戏之战，火很容易熄灭，火很难熄灭。

越来越多市场人士认为，对深圳市场的短期影响是双方进入游戏阶段，卖方更加合理，买方更加明确市场价格，深圳二手房交易量估算率迎来新的观望周期。

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