“曹建海做客央视节目：房价告别暴涨时代”

《央视财经评论》年06月19日

主持人(沈竹) :晚上好，这里是正在播出的《央视财经评论》，期待您的关注。 我是沈竹。 今天关注楼市吧。 国家统计局今天公布了最新的国内70个大中城市房价数据。 5月，70个大中城市的新建商品住宅价格，平均涨幅比上月扩大0.7个百分点。 其中20个城市的新建住宅价格，环比上涨。 其中上涨最快的是一线城市，5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市，新建住房和二手房价格均比上个月上涨3%和3.8%，最高涨幅分别达到6.7%和6.3%。 看到受欢迎的数据和最近爆炸性的楼市，楼市是否会再次开始上涨，我们不得不怀疑。

解说:现在的房价要再现2009年的暴涨并不容易。 6月15日、6月17日、3日，人民日报连续两次呐喊，这样回答了目前楼市的现状。

文案显示，房价暴涨和暴跌的基础已经不复存在。 从数据来看，2003年至2003年，我国商品房年销售额从不足8000亿元突破8万多元，商品房年销售面积从不足3亿8000万平方米突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速必然下降。

随着市场整体从高速增长进入中高速增长区间，分化也更加明显。

根据国家统计局今天公布的5月份70个大中城市房价数据，5月份，新商品房价环比下降的城市有43个，二手房房价环比下降的城市有28个。 与去年同期相比，70个大中城市的新建商品住宅和二手房价格下降的分别为69和67。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据表示，5月一线城市涨幅明显，二线城市房价总体稳定。 大多数三线城市的房价仍然在下降。 从交易量来看，一线楼市交易量激增，但三四线城市交易依然冷清。

中原地产研究中心最新数据显示，今年5月，一线城市签约17.11万套，比去年同期上涨41%。 二线城市签约70.66万套，比去年同期增长13.4%； 三线城市签约16.9万套，基本持平； 四线城市成交量略有下降。 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去的整体偏差、部分地区的偏差，迅速发展到今天的整体偏差、部分地区的过剩状况。 在供给远远早于诉求的情况下，很难发生像2009年那样的楼市暴涨。 即使在北上广深等供给紧张的一线城市，由于有限的购买政策抑制了诉求规模，也有利于抑制房地产市场的暴涨。

在这个市场的现状下，楼市调控将何去何从？ 人民日报确定，进一步发挥市场在资源配置中的决策作用，不应当减少楼市调控的行政手段。 自去年以来，去行政化、分城管制一直是楼市管制的基调。

主持人:在这期间，一线城市房地产市场的热度应该说吸引了很多人的目光，但今天国家统计局公布了这个数据，一定程度上印证了楼市上涨的现象。 但从整体数据来看，大部分房价仍在下跌。 为什么会产生这种担心，房价会暴涨呢？ 我们今天邀请中国社会科学院的曹建海先生参加我们的讨论，欢迎你，还有我们的老朋友，财经频道评论家刘戈。 我们应该说看到了一点点城市上涨，你认为房价暴涨现在可以成立吗？

曹建海:我认为还不能说是暴涨。 现在一线城市出现了较快的环比上升，二线城市比较稳定。 三四线城市其实还在下跌。 考虑到股市，这个大盘子其实有少量红色，大部分还是绿色的。

主持人:指数还很绿，等于说。

曹建海:是的。 现在这个房地产在全国不像过去那样红火了。 如果红火了叫暴涨，现在的情况只是一线城市。 它相对而言，由于其人口凝聚、产业凝聚、政策资源更多，短期内出现供需相对紧张。 因为过去累计了很多指控，所以现在房价反弹后，他们认为应该进入股市。

主持人:那么，让我再追问一下。 你认为一线城市这个涨幅会持续下去吗？

曹建海:从整体上看，我认为无论是一线城市还是其他城市，其实房地产始终是供给、供给，整体上是供给过剩的局面。 因此，我认为一线城市的这种排斥是排斥的。 所以，不能简单地长时间、长时间这样持续下去。

主持人:这不能成为持续高涨的一个基础。

刘戈:是的。

主持人:所以曹先生把股市比作楼市。 我觉得很生动。 它是结构性的，而且创业板和中小板有很多东西。 正如你看到的，它并不是红色的，大部分都不是红色的，所以它是组成的。 现在不能说是暴涨时代的到来。 刘先生，你认为最近一线城市的上涨，带来了暴涨的再现吗？

刘戈:在一线城市中也有差异，差异很大。 其实，请看70个大中城市5月、4月的所有这些指标。 其实是深圳。 深圳按其环比上涨6%多，同比上涨7%多。 在其他所谓的一线城市，其环比有所上升，但同比几乎没有上升。 这就是这种情况。 所以，深圳反过来必须拆除其特殊性。 首先，它是人口结构最年轻的城市，也是限购时间最长的城市，另一个是限购条件最简单、最简单的城市。 因为，那是一年纳税，或者一年社会保障，连续一年的社会保障，只要满足这两个条件之一，他就可以买房子。

主持人:门槛很低。

刘戈)所以，在这种情况下，在这一段时间里，大家都觉得，哎呀，房价这种下跌的趋势，很多人可能会去囤积一段时间。 那么，现在很多人认为，那我可能需要，在这个时候进入这个购买市场。 而且，也有房地产开发商利用这种心态。 所以，有人说他们有限购，比如说深圳的这种情况，我想也会影响其他一线城市大家的这种心理。

主持人说:“嘿，你说得对，这种上升的现象特别容易影响别人。

刘戈:是的。

主持人:其他人呢？、什么现象？我想我们看到的又回来了。 因为那个现象本来就很常见吧。

曹建海:是的。

刘戈:所谓的日本CD，等等，我要排很长的队。

主持人:我们也在那个高涨的时代活了很久。 是的。 印象非常深刻。 所以，虽然我们的房价统计数据没有发生大幅度的变化，但最近楼市出现的火热现象，确实特别容易产生什么影响吗？ 感觉房价又开始暴涨了。 让我们来看一下。

解说:北广深4个一线城市中，北深房价变化较大。 正好在5月23日上午，深圳市某楼盘林立的现场，尽管当天有大暴雨，但仍有近3000名购房者的热情没有停止，719套住宅在2个半小时内卖出空，销售额超过28亿。 同样在5月，广州全市网签9313套，创下今年以来成交新高，创下年来同期最高水平。 这个红色五月的势头很有可能扩展到红色六月。

楼盘销售负责人李健文: ( 6月以来)我们大致有近40套成交量，各户型)的售价有一定的涨幅，平均涨幅大致为5%

解说:据他介绍，近两个月来看大楼的人数直接增加了一倍，现在他们取消了大部分折扣优惠。 之后，来到广州黄埔大道的一位卖楼盘的，销售员坚持说，手快手慢。

销售员:现在都是高层的4.2万平米这个地区有这个价值，珠江新城高层望江单位卖六七万美元也不为过

解说:据数据显示，5月份，全国100个新建住宅平均价格从下跌转为上涨，房价上涨的城市增加到48个。 北上广深的房价比上个月全部上涨，但受到最近北京政府搬迁的传言，近三年来沉寂的北京楼市再次回暖。 昨天，北京市居委会官网显示，14日共有8个项目获得预售许可证，截至昨天，北京6月已有19个项目获得预售许可证。 昨天，据北京市住建委官网报道

主持人:手快，手慢，这句话特别深入人心。 总体来看，如果说我们现在不必担心房价暴涨的局面，那么在北上广深这个一线城市出现了一点爆炸的场面，我们想特别深入地了解一下。 这个数字很明亮，一个是北上广深这样的暴涨将会持续下去，不是吗？ 一个是，以这样的一线城市为代表的这四个城市会不会将它们的暴涨辐射到其他城市？

曹建海:从整体来看，刚才说的供需情况，我认为是有数字的。 我简单统计了一下，从1990年到年25年我们房子的竣工数量，这其实都是城市房子的竣工数量。 我们假设这个房子现在差不多剩下了。 我们现在假设我们现在的城市以这些房子为基础，这个数量大概是333亿平方米。

刘戈:啊，333亿平方米。

曹建海: 333亿平方米，这意味着如果现在这个城市的常住人口全部居住，人均面积为44.5。

主持人:好大啊。

刘戈:世界上也比较大。

曹建海:农村居民也让他住下来后，平均22.4平方米。

主持人:这个数字还没有好吗？

曹建海:这是，我们只是&hellip；

主持人:但是，这是平均数字。

曹建海:是的，当然很多人移动的人没有住宅。

刘戈:是的。

曹建海:实际上随着城市化行政区域的扩大，很多集体用地、集体住宅被纳入城市住宅，实际上90年前有很多住宅，现在也保存了下来。

刘戈:还在采用。

曹建海:所以，实际住宅面积比这333平方米要多。

主持人:你想说的是，现在住宅面积很大。

曹建海:是的。 实际上，三四线城市人口流失很多，净是流失。 他的户籍人口比常住人口大，相对来说，在北上广深这样的城市，人口流动幅度确实很大，所以深圳70%应该是外来人口。 因此，由于产业迅速发展，就业机会、收入机会也非常多，很多人希望在这里定居。 除了这个地方，权利和政策资源最集中，所以其基础设施全方位的服务也是最好的，所以这个地方的城市，在我们的房地产刺激政策下，出现了反弹，相反，在三四线城市，在同样的政策刺激下，人口在流失，所以没有反弹。 因为成交量就能看出来。

刘戈:是的。 成交量的上升速度很可怕。

曹建海:此外，还会影响房价&hellip

主持人:全球变暖的这种趋势可以得出这样的结论。

曹建海:是的。 这是&hellip；

主持人:但是，如果像你说的那样，资源继续凝聚在这些大城市，或者超大城市，这些城市就会有持续上升的动力，而不是像供应链上紧张的城市，特别是深圳那样，在供应链上产生了一点紧张

曹建海:从短期来说，二手房由于其购买的便利性，需要的钱越来越多，税费也比较多，很多人想从开发商手里购买新建或二手房，所以二手房的价格在一定程度上受到了影响。 好像是一种风，但从北京和上海那样的状况来看，我认为没有持续性。 因为，大量二手房未来入市，现在入市其实很多现在这个理财产品、股市、这个收益率的比较，房屋这个收益在下降，所以房价永远不会上涨的逻辑也确实被打破了。

主持人:我听说过。 一线城市的上涨从曹氏的观点来看可能是不可持续的。 我们股市的分流资金包括我们的其他理由在内也有一点，所以你认为刘先生这个暴涨有可能持续下去，或者辐射到其他城市吗？

刘戈:我一开始说，因为很难说是暴涨。 现在，一些城市，特别是一线城市，其环比正在上升。 而且交易量在增加。 但是，价格真的有点个别的楼盘。 在几个地区，包括深圳。 那个住宅价格正在急速上升。 那么，在其他地区，其房价没有上涨。 另外，正在下跌。 在北京也是如此。 你像我们一样在二手房市场上说，你在北京cbd这个地方的房价远远没有大家想象的那么高。 那么相反，在一点海淀，所谓学区的什么地方房价会显示得很高呢？ 特别是80年代的房子能卖七八万元。 这样，郊区也是如此。 那么，就像在某个地方，如果需要概念，或者有什么新的辅助设施一样

主持人:很明显，如果你谈这个趋势，我们就谈分化。 和刚才说的上升不一样。 其实，一些城市现在不仅不担心上涨过快，反而担心下跌有可能继续。 这个怎么样？ 我们稍微休息一下再回来。

主持人:欢迎来到我们的节目。 对许多人来说，最担心的可能是现在房价再次暴涨的风险，但对其他城市来说，或者说这些城市还不少。 现在最担心的是楼市急速下跌。 在记者的调查中看看吧。

解说:今年以来，楼市政策持续大举募集。

3月30日，楼市新政启动，房贷最低首付比例降至4成。 同一天，财政部发出通知，确定两年普通住房销售免税营业税。

与此同时，各地纷纷根据中央实施公积金新政，6月11日，广州市出台住房公积金贴息融资政策。 公积金中心与银行牵手，由银行提供贷款，商贷与公积金之间的差额利息由政府补助。

个人贷款上限50万元，贷款30年后，利差和总额为15.6万元，从购房者的角度出发，也可以避免公积金融资难，享受低利率。

以前，如果买商业用地的话，必须要用于建造相应的大楼，但现在住宅可以改建了。 根据福建省近日发出的通知，从本月开始，福建将允许楼宇业者改建住宅，这也被媒体迅速称为重磅救助措施。

在今年的全国两会上，李克强总理说的欢迎外国人来中国买房似乎不仅仅是问候。 在国内的部分地区，外资购买住房的壁垒正在被打破。

5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会，宣布为了加快当地楼市的库存消化，取消了三年多的购房限购政策的实施。 而且，深圳从5月开始，悄然放宽了外资购房的限制。 以前，港澳台湾和华侨在大陆购买不动产时，为了享受1%的契税优惠，需要提供结婚说明或单身说明。 大陆政府以家庭为单位限制国外人士的不动产，但现在没有必要提供说明。 购买者在深圳没有房就可以了，不需要说明配偶是否有房。

消息人士称，目前监管层正在考虑取消房地产市场监管，放开外资购买中国房地产市场，但在深圳等一线城市，外资只能购买商铺、写字楼等房地产，普通住房仍很可能受到监管。

主持人:楼市当然是一个对政策非常敏感的市场，所以，包括税收、信用、还有公积金在内，在这么多方面出现了一系列组合拳头之后，你认为它当然有助于楼市的上涨吗？ 或者，我们一言以蔽之，我认为那有利于楼市上涨。 如果这样的政策一直推行下去，会给房地产市场带来这样的政策优惠，还会继续上升吗？

曹建海:大趋势是，供需结构发生变化，房价上涨的神话其实已经被打破了。 所以，虽然说现在越来越多的资金流向楼市外面，但现在除了一线城市现在有点发烧外，很多可能身体都太冷了。 所以，这些政策，什么政策都出台了。 出来后，房地产投资增长率保持下降的趋势是其增长放缓。 国务院快速发展中心表示，不是一项研究，今年的房地产投资增长率几乎只有8%，基本上开始拖后腿。

主持人:太低了。

曹建海:那么，到了今年，房地产投资，特别是住宅投资一样，几乎不增长了，这个时候可能会完全拖后腿。

主持人:现在的任务基本上是稳定下来。 就像你说的，也不会冻僵。 请保持温暖以符合我们的意见。 但是，也不会回到春天吧。

刘戈:因为我认为现在，包括所有的政策、中央的政策、地方的政策，它都有出发点。 也就是说，如果你的房子是自己的房间，是结婚用的，还是家里的孩子增加了，然后再改善。 这样的话，我就可以消除你之前可能有点残疾，比如手续上的障碍，公积金上的障碍，首付上的障碍。 我会让你早点去买，但是现在我没有看到一个措施。 如果你实际上房子住够了，然后再买一套房子囤起来，等着它涨起来，这个基础就不存在了。 所以，总体来说，它是推动正常住房市场的鼓励，不是对房地产投资的鼓励，所以在这种背景下，我不太相信。 特别是像特大城市一样，现在的人口限制政策和这个住房限制政策，看不到会被取消，所以总体来说，在这种情况下，楼市还会变得温和一点。 我想达成这个就行了。

主持人:我认为刘先生今天的看法非常明确。 也就是说，你之所以说和拯救原市不同，是因为今天的背景发生了变化。 今天，我们看到了很多市场情况，出台了一点拯救当时城市的政策，这是今非昔比的。 曹先生可以说一下你对此的看法吗？ 例如，现在不管是刺激还是一点鼓励都是必要的。 或者像救市这样表达现在的政策，你还是喜欢用什么样的语言？

曹建海:也许还是刺激吧。 或者可能是政策刺激。 因为本来什么样的政策，确实有不利于市场交易的因素。 现在出台这些政策，降低税费，减少这笔交易的这种摩擦，推动市场的这笔交易，本身可能就是对市场的刺激。 从整体上看，现在这种投资诉求渐渐消失了。 现在大家这个格局非常清晰，结构非常清晰，所以理财产品曾经对房地产形成了很强的资金吸引力，现在再来说说股市，已经被刺伤诱发了，所以可以说这个资金流向越来越流向股市。

主持人:有相关数据吗？ 你觉得股市分流楼市的这笔钱很巨大吗？

曹建海:这是一个渐进的过程，楼市资金应该逐渐流向股市，这是趋势，但我没有准确的数据。 因为这种情况，实际上，我们现在住房诉求基本上是居住诉求，被称为刚需。 现在是居住诉求和改善型诉求，这个诉求完全依赖于人口和这个收入，所以这个时候，如果我们过关了，会消除市场交易的哪些障碍呢

主持人:今天股市暴跌。 我们经常说。 健康的市场不能总是暴涨或暴跌。 我想要慢牛。 那么，今天楼市里有我们期待的那种慢牛吗？ 什么是健康的市场？ 回头见。

主持人(用更大的话总结，我们期望的房地产市场无论是暴涨还是暴跌，都不是我们想看到的。 我想让楼市像健康的孩子一样茁壮成长，不要太脆弱，不要太激进，不要太兴奋，我该怎么得到这个市场呢？ 现在，我们的整个环境、整个条件，都具备形成这样的健康市场的一个条件吗？

曹建海:要说完全稳定，这确实不容易。 过去的房价应该是03年以来连续上涨的。 即使房价与国际比较，由于一线城市的房价很高，它也在适度下跌。 这可能是很长一段时间的趋势，但下跌速度不能太快。 过快会影响就业，影响经济增长，不仅影响政府收入，还会影响很多方面。 所以，过快的下跌也是我们的决定者

主持人:太冷了。

曹建海:因为太冷了，所以我自己现在也觉得这个刺激可以接受。 就是这个趋势。

主持人:这次，为了让这个孩子慢慢成长为我们想要的样子，现在有必要把握一下。 需要什么？

刘戈:其实，我觉得还需要稳定。 也就是说，在过去的某个时刻，由于住宅市场的急剧变化，出台了一点措施。 这个措施现在已经过去了一段时间，现在实际上是对住宅市场没有很大影响的这样的政策。 那么，我觉得很好。 在稳定了这样的政策期望之后，让市场自己调整，我想现在已经进入这样的轨道了。 也就是说，市场会自动调整一点人的诉求。对于大多数人来说，这个时候他有一个选择。 你比如说，我可能会选择条件更好的小区，条件更好的房子，或者有利于孩子上学的地方，或者离我工作的地方很近。 那样的话，我认为这种地区性的内部选择，市场会自然调节。 在这期间，在某个城市的某个部分，房价可能会有很大的波动，但我会照此办理

主持人:是的。 我认为这是因为这个大的结构还是供需方面发生变化，人口的移动会影响它。 因此，今天，产能过剩、产能不足、库存不足可能仍然是房地产市场当前最重要的话题之一。

曹建海:对政府来说，只要房价稳定，在稳定中，用它来刺激，政府也更容易出让更多的土地，开发也更容易投资，这个房地产市场会更健康，运营更正常。

主持人:是的，但总体来说，我认为中国房地产进入类似库存交换的过程的可能性越来越大。 如果像以前的大规模开发一样，有大量诉求，这个阶段就会过去。 就像我们的彩色电视机一样，暂时&hellip；

主持人:排浪式的费用。

刘戈)因为要抽浪式的费用，所以大家都买。 那么，现在家家户户都有两三台彩色电视机后，&hellip； &hellip；

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