“黄奇帆最新演讲：房价暴涨已成历史，但这三个地方还有机会”

7月13日，世界华人房地产学会暨房地产业优质转型快速发展国际研讨会在上海召开，前重庆市长、中国国际经济交流中心副理事长出席并做了精彩演讲。

你如何评价房价走势？ 未来十年那些城市值得投资吗？ 这位中国最经济的市长给出了自己的评价。 以下是演讲的编辑。

作者:黄奇帆重庆前市长

中国国际经济交流中心副理事长

照片: IC照片

来源:世界华人房地产学会

各位来宾，很高兴参加今天的世界华人房地产学会以及房地产业优质转型快速发展的国际研讨会。 我来之后才知道这个会已经开了十年了。 每年举办一次，维持并取得成果。

根据会议主题，我今天谈的文案围绕房地产业优质快速发展的要求，谈谈中国房地产今后快速发展的趋势。

我今天讲的趋势是整体的、内在的、长期的、长时间的、基本面的和基础的趋势。

未来十几年新建公寓的销售交易量将有较大减少。 这种变化是，从这几年的顶点向拐点开始下降，趋势性总量减少。

过去20年，中国房地产每年的新建销售交易量几乎从1亿平方米增加到17亿平方米，增长了4倍以上。

那么，今后的十几年该怎么走呢？ 将现有的17亿平方米在一年内维持10年以上，还是每5年、10年再翻一番，17亿平方米为30亿平方米、34亿平方米？

我的评价是，未来十几年，中国每年的房地产新建住宅交易量，不仅总量增加一倍，而且每年以小比例萎缩、零增长、负增长。 十几年后，每年房地产新建销售交易量有可能下降到10亿平方米以内，原则上减少40%的总量。

在未来十几年的漫长周期中，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新建住宅竣工销售交易量，这个时代已经结束。 去年有比去年增长1.8%的信号。

因为从1998年到2008年，每年增加25%左右，三年翻了一番，十年翻了三倍。 从2008年到2008年，每年增加15%左右，五六年翻了一番。

从年到年，原则维持在6%-7%的区间，增长率进一步下降，去年的增长率为1.8%。

我说的是，未来十几年房地产业的快速发展趋势将逐渐萎缩，而不是17亿、18亿、20亿、30亿平方米。

当然，一年内20%、30%都不会大规模萎缩，原则上有十几年的过程，会逐渐下降。 十几年后，每年竣工销售量降至10亿平方米以下。

过去十几年的状态，无论是沿海发达地区还是中西部地区，都是大城市、中城市、小城市、区县城市等，总之是全面开发，遍地开花，到处都是房地产，是全民住宅建设运动的时代。

从现在开始，未来十几年，房地产将遍地开花，虽然不会出现东西南北全面发热的状态，但房地产仍有热点。 我们说的总量是17亿平方米，一年，今后可能一年15亿平方米，12亿平方米。

这个建设量、产量主要出现在三个热点。

一个是中心城市。

中心城市除省会城市外，还包括同等水平的区域性中心城市。 例如山东除省会城市济南外，还有地区中心城市青岛； 广东省除了省会广州外，还有同水平的中心城市深圳。

(/S2 ) )第二个是大都市圈。

超大城市辐射形成都市圈，都市圈哪些中小城市将成为房地产快速发展的热点。

第个热点地区是城市群。

城市群中大中型城市也经常成为未来十几年房地产开发的热点。 我们国家人口50万以下的城市称为小城市，50万-100万的城市称为中型城市，100万-500万的城市称为大型城市，500万-1000万人口的特大城市，1000万人口以上的城市称为超大城市。

省会城市有郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安等已经超过1000万的超大城市，这些城市还将迅速发展到1500万、2000万。

省会的一些城市现在有500，600万人口，今后可能会朝着1000万人口的方向走。

这里面有什么动力？ 中国各省省会城市原则的快速发展规律遵循一二三四的逻辑。

一二三四是:

省会城市往往占该省土地面积的不到10%，通常为5%-10%； 但是，其人口通常等于该省总人口的20%其gdp有可能达到该省总gdp的30%； 其服务业无论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化服务业，通常占该省总gdp的40%。

从这个意义上说，请关注现在近1000万的国家级超大城市。 根据这些省份的总经济人口规模计算，他们十几年后人口可能会增加500万以上。 只要人口增加，城市住宅的不动产就会跟着上来。

所以，我刚才说的大城市、超大城市，1000万-2000万之间还有几个城市扩张，超过2000万的城市，上面可能会关闭，但1000万-2000万之间不会关闭，会成为那个趋势。

如果已经是2000万以上的超大城市，那么这个超大城市自身的核心圈就已经密密麻麻地撞到了天花板上，其快速发展将集中体现在大都市圈。

大都市圈不是行政范围，而是经济辐射范围，大都市圈的辐射范围通常为1.52万平方公里。

原则上绕50公里、70公里的半径一周，构成大都市圈。 这个大都市圈有一点中小城市。 这些中小城市单独快速发展通常不会成为热点。 但是，如果进入大都市圈迅速发展，这些中小城市将加快发展。

以超大城市为中心的城市群通常是由半径4500公里以内的城市组成的城市群。

相距太远的城市之间不构成城市群，例如上海和天津没有城市群的关系，但上海、南京、杭州、苏州构成了长江三角洲的城市群。 城市群中大中城市可以加速发展、交流、优化配置资源。

总之，尽管未来十几年中国房地产开发交易年度规模不会翻番，但20年后回顾，现在的17亿平方米是高点，是拐点，今后将是15亿、12亿、10亿平方米的一年。

未来十几年，房地产开发将不会遍地开花，全面开花，将比较集中在与省会城市同水平的区域中心城市、都市圈中小城市和城市群中的中大城市三个热点地区。

未来十几年，房价将保持稳定，既不暴涨也不下跌，房价平均增长率将降至gdp增长率以下。

据悉，全国新开发住宅平均交易价格1998年为每平方米2000元，年全国平均上涨至8800元，较大账面翻了一番。 这是东中西全国城市住宅开发每平方米的平均价格，10年翻了一番，20年翻了一番。

如果当地比当地好，无论是东部还是西部，都翻了三倍以上。 例如，成都2000年主要城市房价平均1000多元，但年翻了10000多元，翻了三倍多。

在北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等沿海地区，热点一线城市的房价基本上翻了三倍、八倍，有些特别热的地方翻了十倍以上。

总结一下，特别是在炎热的一线城市，家庭收入要吃30年、40年才能喝，套房也买不起。 房价收入比很高，与世界相比是最高的。

这话的意思是近十几年，中国的房价和房地产的开发量、产量有同样的趋势，都是五年翻一番，十年翻两倍，十七八年翻三倍的状态。

支持这种状态的理由是什么呢？ 原则有三个。 物价的波动总是摆脱不了三个原因。

第一个原因是供求关系、商品的供求关系。

供给不应该涨价，供给过多就会降价。 过去十几年、二十年，中国房地产供不应求，人均从10平方米到20、30、40平方米的这个过程是弥补短缺经济下短板的过程，因此，强烈的改善诉求规模可以说支撑着它越来越多的建立。 在越做越多的情况下，供给跟不上，住宅价格不断上升等。

第二个原因是房价的上涨当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。

中国的m2从2004年、2005年开始，几乎在十几年左右就有两位数的增长率，一年有十几%的增长率，几年到二十几%的增长率。 我们的m2今年6月达到了190万亿美元以上，去年达到了180万亿美元以上。 2004年，m2实际上在20万亿美元以上。

也就是说，在这十几年里，m2增加了3倍，也增加了8倍。 这笔钱一出来当然会影响社会经济。

幸运的是，房地产吸收了大量资金，房地产成为了m2超额增长的吸收器，社会整体商品物价指数增长趋于平稳，但房价每三年、每五年就出现翻一番的现象，因此这几年房价上涨，也是通货膨胀现象。

第三个原因是，一个国家的房地产价格也受外部影响，受汇率影响，受国际购买力影响，当然也受国际经济危机影响。

例如，在美国房地产暴涨的时候，美国经济好，当然如果带动世界经济一起往上走的美国发生金融危机，或者汇率大幅波动，也会冲击中国市场。 中国经济增长的过程，要么吸引外资投资，要么购买中国房地产。

说这一段话，物价、房价与这三个因素有关，是我们过去十几年房地产的两倍、三倍的价格与这三种现象综合产生的。

从这个角度预测未来，尽管在房地产供求关系方面，局部还存在供给不足，但总体来说，供给不足的时代已经结束，进入总量过剩的阶段。 所以，导致了房价的上涨，推动房价上涨的原动力下降了。

从通货膨胀来看，我国的m2已经达到190万亿，未来10年m2不是还会增加一倍吗？ 不，这两年国家加杠杆稳定了金融，实现了m2增长率原则等于gdp增长率和物价指数。

这几年gdp增长率为百分之六点几，物价指数为正两点，所以m2年、年都是八点几，今年1-6月为8.5，基本如此。

可以预见，未来十几年，m2增长率基本上是gdp增长率加上物价指数，维持均衡增长。

中国gdp未来十几年的平均增长率大概在5%左右，房地产价格的增长原则不超过m2的增长率，也不超过gdp的增长率，通常会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，在中国城市化还在快速发展的情况下，城市化率还处于10%的增长空之间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超大城市仍在快速发展，中国没有土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会大幅下跌。 因为没有这个经济基础。 但是，五年翻两番，十年翻两番，三倍的历史现象已经不会发生了。

未来十几年，房价稳定，不会大跌，也不会大涨。