“限购加码！西安购房新政出台 “5年社保”看齐京沪”

房价涨幅最快的城市附加费控制:西安落户一年以上方可购房，非户籍家庭限购延长至五年

21世纪的经济报道宋兴国北京报道

近年来，在各大城市生活的人才竞争越来越激烈，西安是这种竞争的代表城市。 宽松的人才政策不仅刺激了对楼市的诉求，也在一定程度上放宽了对楼市的诉求管制。 与此次西安落户政策加代码楼市调控相比，会引起其他放宽落户政策的城市跟进吗？

热腾腾的西安楼市当头泼了一盆冷水。

近两年来，西安楼市调控政策再次全面升级。

6月20日，西安市房管局媒体发布的《关于进一步加强住房市场监管的通知》(以下简称《通知》)指出，自本通知发布之日起，从市外迁居户籍家庭，需办理落户1年或12个月的社会保险(或个人所得税) 非西安市户籍居民家庭购买1套商品住宅或二手房，必须提供5年以上(含5年)的个人所得税或社会保险说明。

在这一段时间里，统计局70个大中城市中，房价涨幅持续领先的城市是西安。 当地楼市继续火热被认为与放松定居带来的诉求扩大有关。

近年来，各大城市相继出台了人才竞争加剧、引起人才扎根的政策。 与此次西安落户政策加代码楼市调控相比，是否会引起其他放宽落户政策的城市跟进也值得关注。

据国家统计局6月18日公布的5月份全国70个城市新建住房价格统计，西安与去年同期相比连续6个月领先24.4%。 涨幅为2.0%，居第一位。

在业内人士看来，房价上涨过快是西安此次代码调控的首要原因。

根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，2019年以来，西安新建商品房价与去年同期相比持续上涨幅度居全国前列。 5月，西安新房价格涨幅比去年同期上涨24.4%，比上个月上涨2.0%，两类均在70城居首。

以全年房价为基本期，西安房价4年上涨58.8%，同样与合肥并列全国第一。

许多受访者对21世纪经济报道记者表示，楼市诉求旺盛，推动了西安楼市近年来的发展历程。

此前，陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道记者，西安楼市持续上涨，有多方面的因素。 首先，宽松的人才政策刺激了市场诉求，导致短期供应紧张，其次，西安近年来经济基本面发展迅速，市场对当地楼市充满期待，最后，西安对周边吸附能力强，诉求旺盛。

此次西安监管代码也主要是比较诉求方的监管政策。

其中，关于非本市户籍家庭限购5年的规定，房地产机构拆解相关人员表示，限购年限从2年直接升级为5年的城市不多，西安限购升级力度全国最大，同样是年3月的上海3·； 25新政等极个别的例子。

事实上，5年的限购，从全国来看，也只有北京、上海、广州等少数城市，武汉、成都等二线城市，目前限购时间为2年。

关于通知中关于从市外转入西安市户籍的居民家庭购房限制规定，该政策咨询研究中心的张宏伟总监对21世纪经济报道记者说，该政策的力量和对市场的影响可能比想象中要温和。

张宏伟说，根据《通知》现有条文，从6月20日开始，所有新定居家庭都可以理解为要求在定居一年后才能购买住房。 由于西安此前大量吸纳了希望落户的存量群体，未来新规定落户家庭数量不多，政策对市场的影响相对有限，打击短期落户投资的行为不断增加。

21世纪经济新闻记者介绍，北京、上海等地未对落户家庭实行落户时间维度限购政策，只有杭州以前户籍从外地迁移到桐庐、建德、临安、淳安四县(市)的家庭，必须在户籍迁移之日起两年以上后方可在杭州市限购 但是，在杭州主要城市定居的家庭也没有限制。

事实上，该政策不仅影响西安当地市场，而且以一城一策为背景，作为这个城市生活在人才竞争中的代表城市，西安此次对比落户新政的调控代码，是否会带来其他城市的跟进也备受关注。

21世纪经济新闻记者观察到西安楼市调控政策与户籍政策之间的博弈维持了很久。

年末以来，西安市相继出台了多次诉求方管制政策。 年12月，西安市出具的文件显示，本市和非本市户籍居民家庭，在本市六区范围内只能新建1套住宅(包括新建商品住宅和二手房)。 此后，西安市陆续从预售制度、公积金贷款额度、限购区域范围等多种角度，增加代码进行调控。

年9月13日，西安限购全面升级，当地下发《关于住房市场快速发展进一步稳定问题的通知》，停止向有2套以上住房的市户籍家庭销售，无外国户籍家庭在连续缴纳2年社会保障或1套税费的条件下，选择1套。

另外，宽松的人才政策在一定程度上放宽了对楼市的诉求管制。

年3月1日，西安市历史上最宽松的户籍准入新政策落地实施，截至去年4月，西安先后6次升级调整户籍政策。 截至2019年4月30日，西安户籍人口1004.9万人，流动人口317.9万人，全市共落户115.1万人。

另外，上述年9月的监管政策还指出，被批准引进的各类人才购买自用住宅不受监管政策的限制。

对此，易居研究院智库中心研究负责人严跃进地告诉记者，人才政策本身出发点是好的，但不能排除一些群体在人才政策上炒房。 此次西安限购升级有助于防止落户后房地产炒作，此后各地的人才购买政策也可能跟进此类政策文案。

张宏伟指出，还是要结合当地楼市的情况。 在西安这样短期诉求大幅增加，最终整个地区市场短期热度急剧上升的城市，有必要采取这样的政策。 但是，在一些人才政策效果不好的城市，对房地产市场的诉求变动影响很小，从房地产市场稳定的角度看，没有必要过度进行政策干预，保持政策的稳定性很重要。

《通知》中除确定新定居居民家庭、非当地户籍居民家庭的购房条件外，还将临潼区纳入购房限制范围。 《通知》自分发之日起执行。

关于新定居家庭，《通知》规定，从市外迁居户籍的居民家庭(退役转业、全家军队落户除外)在西安市住房限购区域范围内购买商品住宅或二手房，应当落户1年以上，或者在西安市连续缴纳12个月社会保险(或个人所得税)

对于非当地户籍家庭，《通知》提出，非西安市户籍居民家庭在西安市住房限购区内无住房，且可以提供5年以上(含5年) )的个人所得税或社会保险说明的，可以购买1套商品住宅或二手房。

另外，《通知》将临潼区纳入住房限购范围，严格执行西安市住房限购政策。

6月18日，国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格波动情况统计数据显示，新住宅价格环比涨幅居首的城市为西安，上涨2%。

此次西安出台房地产调控政策的非常重要的原因是，在全国70个城市的房价指数排行榜中，西安新建商品房价指数连续6个月位居第一，是房价过快上涨的城市，也是房价亟待稳定的城市。 政策非常及时，如预期，也有助于进一步促进西安房地产市场的稳定。 易居研究院智库中心的研究负责人严跃进讲述了中新的经过。

严跃进逐条解体上述政策说:

一、对于目前在西安定居的购房者，政策必须符合限购的条件。 也就是说，目前的政策控制着一定居就炒房的现象。 对于这样新定居的人，也必须满足定居一年或支付社会保险的条件。 这样可以防止通过定居烧毁房间的现象。 类似的政策过去在其他城市也有。 例如在杭州，也有人通过在杭州郊外定居来在杭州市内购买住宅，当时也有限制。 所以西安这次政策的核心是，虽然户籍政策将继续放宽，但也会打击部分落户烧毁房屋的行为。

二、政策要求对无户籍人员在西安限购区域必须符合五年社会保障的条件。 同样的规定被认为非常严格，实际上目前需要缴纳5年社会保障要求的是京沪等大城市，所以西安这次的法规对少量外来人口的购买行为进行了管制。

三、政策对西安临潼区实行住房限购。 西安潼是秦始皇兵马俑的所在地，这两年最大的变化之一是正在建设地铁。 地铁沿线项目确实有炒作的现象。 所以对临潼区的调控很大程度上体现了西安市场对房价稳定的引导。

严跃进最后表示，从西安这次的政策法规来看，证明了近期房价炒作和暴涨的三大原因，如落户政策炒作、部分外来人口炒作、部分郊区市场炒作。 这次西安政策法规，比较及时。 此前西安也出台了管理住房交易秩序的政策，这样的政策应该有助于拳头配套发挥，促进西安房地产市场的稳定和快速发展。

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