“2019年，房价暴跌和楼市崩盘依然不会发生”

[摘要]根据各种指标，2019年房地产市场将保持稳定快速发展，但分化加剧，有1、2线回暖和上升的压力，3、4线政策逐渐放松，但下行压力较大，投资价值丧失。

财经《灼见》特约作者董晴(资深房地产研究家、畅销书作者) ) ) ) ) ) ) )。

从公元2019年开始已经过去了一个月，但是很多中国人倾向于以春节作为年度分界线过除夕之后就是新年了。 春节期间，你拜访亲戚朋友，除了你怎么还不找男/女朋友，打算什么时候结婚之外，你还买了房子吗？ 这是亲戚们问的n个问题之一。

年，楼市调控政策密集，全年房地产调控共计450次，刷新历史纪录，同比大幅上涨75%。 在密集调控，特别是7o31政治局会议坚决遏制房价上涨后，市场迅速转冷，许多城市房价小幅下跌，潜在购房者的观望情绪浓厚，各种耸人听闻的消息也开始满天飞。 2019年楼市怎么走，是大家非常在意的问题。

根据各种指标，2019年楼市将保持稳定快速发展，但分化加剧，有1、2线回暖和上升的压力，3、4线政策逐渐放松，但下行压力较大，将失去投资价值。

暴跌和崩溃是幻想，楼市还会保持平静

如果你还没有买房子，或者觉得自己买不起，你希望房价暴跌，或者整座大楼倒塌，你可以自己捡。 去年下半年，随着稍有城市房价下跌，许多房地产开发公司面对下跌的股价打开了碟中谍，下跌的拐点似乎已经确立。 但是，由于房地产是周期之母，房价大跌将引发系统性风险，政府决不会出现这种情况。

早在去年12月24日的全国住房城乡建设实务会议上，王蒙徽住建部长就提出了2019年10个项目的实务要点。 其中也包括地价稳定、房价稳定的三稳。

稳定是指不会大幅上升或大幅下跌。 请知道。 上个世纪，日本的楼市曾崩溃。 最近，由于次贷危机，美国全国的房价下跌了40%左右。 怎么稳定？ 为什么？

根据经济学理论，供求决定市场价格，而我国地方政府恰恰可以调节房屋的供给和诉求。

首先是调整供给

本轮楼市周期始于年脱库，至今已过4年多，期间投资稳步回升，销售创新，且调控严格程度也创历史新高。

去库存是因为全年大部分城市库存都很高的企业。管制之所以不断加强，是因为在肆虐的库存政策下，各地库存暴涨，房价暴涨。 数据显示，自年1月以来，全国100个城市库存规模呈现持续下跌态势，其中1个城市库存连续34个月较去年同期下跌，2线城市连续42个月较去年同期下跌，3线城市连续38个月较去年同期下跌&hellip；

为什么？ 由于政府一边大力库存，一边严格控制土地供应，土地供应减少后，新房供应量减少，诉求增加，库存急剧减少。

在上行压力较大的情况下，地方政府增加土地供给，在供给侧面临能够抑制房价暴涨的下行压力时，地方政府可以减少土地供给，稳定房价。

以前，一些房地产公司在拥有土地后进行覆盖以免开发，但现在很多地方政府拥有土地一年后不开工，四年后不竣工，就要在闲置土地上解决。

在已经以二手房交易为主的城市，地方政府同样可以通过限购、税收政策(例如不满两年缴纳5.6%的增值税)等增加二手房流通难度，调节二手房入市数量。

资料来源:贝壳研究院

其次是调节诉求

上涨期间，大家都想买。 地方政府可以设定购房条件，如是否有当地户口、社会保障年限等；在满足购房条件的情况下，也可以设定两套首付5成至7成、贷款利率上浮比例更高等各种诉求的门槛&hellip； &hellip；

同样，在房价面临下跌压力时，降低首付、贷款利率，可以缓解购房、提取公积金(如可用于偏远地区购房等)的门槛等，刺激潜在购房人的需求。 年以来的库存清除取得了明显的效果。

此外，地方政府还有望通过限价、政策稳定性的强调等方式来稳定市场。 年末以来，各地频繁传出不受束缚的消息。 在一城一策的整体指导下，地方政府的主导权会更大，但控制的主基调依然没有改变。 例如，1月14日，在亚洲金融论坛上，银保监会副主席王兆星表示，应在2019年房地产市场观察那些问题时表示:“最好不要过热，也不要过冷，而是比较稳定。

一线有上升压力，三线和四线失去投资价值

2019年，中国房地产市场整体稳定，但中国的大小决定了整体稳定，那么不同城市甚至同一城市的内部分化也会非常严重。 风来了，猪可以飞，但是风停了，只有鸟继续飞，猪一定会掉下来。

在市场整体稳定的情况下，即使风没有停，也从以前的飓风变成了微风。 炒股之风被抑制后，价值决定价格法则开始起作用。

总结一下，一线和中心二线城市有望逐渐恢复，剩下的部分二线城市，以及大部分三四线城市将在2019年迎来大致的降温。

要弄清楚这个问题，首先谈谈房地产的三大价值。 居住价值、投资价值和精神价值。

居住的价值很容易理解。 太古有房以来，其最基本的功能就是为人们遮风挡雨，也是马克思主义经济学所说的采用价值，所以党中央也决定是否换房居住。 也很好理解投资价值。 近十几年来，我们听过很多买房子致富的故事。 这些故事鼓励人们纷纷炒房，特别是租户奔向楼市。 在许多情况下，两者是一体化的。 即使你只是买房子，这也依然成立。

对许多人来说，买房子是一生最大的开支。 日前，西南大学和广发银行联合发表了《中国城市家庭财富健康报告》。 数据显示，中国城市家庭77.7%的资产用于买房。 没有一个身体希望自己人生最大的投资不断贬值。 但是，现实中，这样的房子不少。 而且，2019年会越来越多。

年末，我的几个朋友在中部某弱三线城市买了二手房(一百三十平米以上)，感觉很贵。 卖方在4年前投资买了房子后，没有出租或自营，所以现在的卖价看起来比买价高2、30万。 但是，我给他们算了一下，考虑到卖方过去几年的还款价格和首付的价值成本，赚不到10万元。 要知道，这还是由于库存政策在三四线城市暴涨的行情中的收益。 如果市场整体稳定，这样的房子用于自住，勉强可以保值。 不要考虑附加值。

这样的房子只有精神价值，买家只是花钱买房子，处理自己的安全感，但是自己在里面住的时间很少(比如沿海打工，在老家买房子)。

很多这样的房子聚集在三四线城市。 2019年下半年以来，随着市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经被降价抢滩，在2019年市场整体平稳的情况下，投诉透支和购买力不足的部分二线城市和大多数三四线城市将面临回调。

为什么？

众所周知，三四线城市的浪潮行情与对棚改货币化设置有很大关系。 现在，这个动力逐渐走向衰竭。 首先，新增开工数量逐渐减少，全年新建棚户区616万套，超额完成580万套计划，根据国务院-年新建开工1500万套计划，剩下的棚户区新增开工任务只有884万套； 其次，棚改货币化安置比例减少，根据此前多项政策，2019年三四线城市棚改货币化安置数量预计将减少130万套左右。 最后，这片三四线楼市行情上涨增加供应的土地，预计将形成新的房屋供应量，预计从2019年下半年开始进入新的清仓阶段。 由于各种因素的叠加，三四线城市今年的增长率将下降810个百分点。

如果自己住能买的话，还能买； 或者，只是为了处理自己的安全感问题，也可以买。 毕竟，应对安全感也是一种效用和满足。 但是，如果在2019年，人们期待着通过三四线自由购买套房来保持价值，提高附加值，那么很可能会失望。

当然，一线和一些核心二线城市在经历了有史以来最严格的管制洗礼之后，在2019年面临着上升的压力。

国家统计局数据显示，年12月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅回落。

1月9日，北京市发布2份住宅混合公共建设用地预申请公告。 两块地块没有限定住宅销售价格的限制。 年以来，北京采取了限制房价、竞争地价的土地出让方法，此后出让的大部分地块都采用了这种方式。 佛山也悄悄地取消了大厦的限价。

中国的经济增长率依然很高，比尔市长的时间很好

我们知道，对增长股的估值总是高于其他股。 由于增长足够快，几年后，估值的倍数自然会下降。 很多人说买房子是赌国运，其实把房子看成一个国家的股票。 买房是看未来经济的快速发展。

这几年，从世界范围来看，我国的经济增长率仍然很好(下图)。

▲来源:世界银行，wind

年，我国gdp总量超过90万亿元人民币(增速为6.6% )，跌破13万亿美元，相当于美国2000年的经济区块量，2000年美国gdp增速为4.1%。 相比之下，目前同等经济封锁量的中国仍领先2.5个百分点！

▲资料来源:美国经济解体局、中国国家统计局

只要经济稳定增长，作为国家的股票家，其价格有基本面支撑，至少可以与gdp增长率一致。

据国际清算银行统计，1970-年23个经济区块的房价年均增长6.5%，累计上涨20.6倍。 除德国、瑞士、日本、泰国累计涨幅不足4倍(年平均增长率不足3.5% )外，其他均良好(下表)。

▲来源:国际清算银行、恒大研究院

核心城市的涨幅更是惊人。 伦敦(指包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦在内的大伦敦地区，土地面积共计1573平方公里) ) )房价在巴黎的50年内上涨了33倍&hellip； &hellip； 都超过了同期全国名义gdp的增长速度。

▲来源:国际清算银行、恒大研究院

而且，与先进的经济区块相比，新兴经济体的房价迅速上涨。 根据世界银行的数据，2001年2001年，印度、墨西哥等10个新兴经济体的房价年均增长5.6%，而发达经济体区块的房价年均增长3.6%！ 在这些新兴经济体中，中国体量最大，经济不仅仍然保持着高增长率，而且人民币币值也非常稳定。

资料来源:国际清算银行，恒大研究院

据世邦魏理市集团统计数据，2005年，中国房地产(包括住宅、商业、办公楼等)海外资金投资激增62%，为2005年以来最大规模。 外资大举见底，是为了长期以来中国经济和楼市的快速发展。

2003年房地产被确立为国民经济的支柱产业以来，这个领域存在着各种各样的问题，引起了各种各样的疑问，但其经济的迅速发展也决定了海上神针的作用，这一点也不容忽视。 另外，房地产低风险特征突出，年房地产领域资产不良率为0.8%，为各行业中最低，远低于2.8%均值的房贷不良率也维持在0.3%以下。

2019年经济下行风险依然严峻。 欧洲委员会、欧洲央行和国际货币基金组织分别预测2019年欧元区经济增长率为1.9%、1.7%和1.9%。 根据世界银行最近发布的《2019全球经济展望报告》，2019年全球经济增长将放缓至2.9%。 中国在满足居民正常住房诉求的基础上可以快速发展房地产，带动经济快速发展，但能做什么？ ！

房地产领域在美国的gdp贡献中所占比例也很高。 事实上，自2008年以来，美国房地产对gdp的总贡献度最低为12.6%，此后几乎有所增加。 相比之下，中国长期以来只有6%左右。 (以领域增加值计算，中国房地产领域的年gdp贡献为5.4万亿元，约占gdp的6.5%，如果算上政府5.2万亿元的土地财政收入，中国房地产领域的gdp贡献也在12%以上，与美国相当。 更重要的是，经过历史上最严格的管制，中国房地产逐渐回归实体属性，2019年将与实体联系更紧密。

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