“房价如何涨？房企怎么做？2019楼市八大悬念曝光”

[摘要]许多住宅企业纷纷进入产业房地产，但至今仍有许多课题没有解决。 报告指出，目前产业房地产大多没有科学的市场调查和统一规划，同质化严重，后期运营也难以维持。

回顾一下，房地产领域有太多的大事、重要的事情值得被记录。

这一年，楼市调控政策的经历经过了紧密的结构性微调。 上个三季度，各地方多次控制目标不动摇，不放松力量。 到了第四季度，广州、武汉、南宁等一些城市部分放松了限价，许多城市降低了房贷利率上涨率，菏泽又放宽了第一轮调控。

这一年，领域的分化结构加速，有高兴的人，也有担心的人。 亿房企业数量全年从17家增加到30家，万科、碧桂园(港股02007 )、恒大3家大型房企业合同销售均超过5000亿元； 另一方面，一些房企的目标实现率不尽如人意，中弘股、华业资本等多家公司更是陷入债务危机，难以自暴自弃。

这一年，房企纷纷开始自我推翻，在房地产行业之外寻求新的优势增长点。 从特色小镇到长屋公寓，从医疗健康到新能源汽车。 克瑞认为，虽然房企进入多元产业的步伐更广，但缺乏运营经验和产业资源的房企如果入场不及时，可能会承担较大风险。

告别，展望2019年，楼市调控政策紧吗？ 融资环境是变暖还是变冷？ 住宅企业规模论的快速发展理念适用吗？ 新的一年，房地产领域仍留有许多悬念。

从年末到2019年初，全国迎来了新的政策法规浪潮。

据克瑞研报报道，年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市部分放松了限价，许多城市降低了房贷利率上浮比例，点心店打响了控制，放宽了第一把枪。 建议到2019年，青岛高新技术产业开发区暂停摇号销售规则，珠海探索放宽澳门居民出入境、居留停止、教育、购房等限制。

从去年年底开始，一些城市对房地产调控政策进行了局部、结构性的微调，这是对过去过度行政化手段的纠正措施，使市场发挥作用越来越多。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者，政策微调是正常的修复，并不意味着房地产政策的转变。 住房城乡建设部党组织书记、部长王蒙徽也在全国住房城乡建设实务会议上提出，2019年要以稳定地价、稳定房价为目标，促进房地产市场稳定健康快速发展。

值得注意的是，2019年1月的地方两会期间，一城一策一词开始频繁出现在各省市政府的报告中。 据悉，目前福建、浙江、河南等省市正在加快建立房地产市场稳定健康快速发展的长效机制，研究制定一城一策方案。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进，告诉时代周报记者，一城一策本身因地制宜，是分类指导的指导，但对这样的政策来说，在当前房地产市场下跌的情况下，越来越有新意。 第一，短期内各地政府不会强调放松政策，而是会继续强调一城一策的指导。第二，在具体落实过程中，各地往往有放松的迹象。 严跃进表示，实际上大城市确实发生了交易放缓、价格下跌等情况，各地政策公开或不公开的放松现象越来越多。

年，房地产市场波澜不断，充满悬念。 上半年，部分城市房价仍在惯性上涨，部分热点城市出现万人坎坷、一套住宅供不应求的盛况。 戏剧般的转折在年中出现，从8月份开始，市场明显走低，销售开始疲软，全年的黄金期也失去了昔日的繁荣。 根据克瑞数据，10月份1月份的业绩比9月份的环比下降了10.5%。

随着全领域的降温，一二线城市、三四线城市的房地产销售情况出现了较大的分化。 国家统计局数据显示，一线城市成交率下降，年北上广深4个一线城市商品房成交面积比例4月最低为1.8%，7月上升至3.3%，11月回落至2.2%。 另一方面，32家地方城市商社的成交面积比例始终维持在30%左右。

受脱库政策和棚户区改革货币化政策利好因素刺激，三四线城市成交面积比重8月上升至69.3%的历史高位，但随后由于市场降温和棚户区改革货币化安置紧缩，项目拆迁形势下降，成交逐渐疲软。 销售额份额11月下跌到66.9%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕对时代周报记者表示，2019年，随着调控效果的持续显现和购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场将全面回归理性，但全国商品住宅成交均价持续上涨，年涨幅在4%左右。

土地:成交卷仍保持高位房企布局趋于一线

土地市场不仅是楼市的晴雨表，也是先行指标之一。

年，国内土地地价、溢价率下降，流拍概率也较往年有所上升，市场处于由热转凉的磨合阶段。 市场的降温加剧了地块流拍现象的快速发展，北京、深圳、厦门等热点城市的完成度不到三成。 因此，为了加快供给，平衡供求关系，去年年底很多城市加快了供给地的节奏，北京、南京放宽了土地出让条件，让更多的公司参与土地市场的竞争。

到2019年，克比瑞预测土地市场在成交卷上维持高位的前景依然存在。 而且，在一二线城市地价回调、近两年三四线诉求迅速释放的情况下，过去一两年，公司向三四线、五六线城市扩张的土地趋势发生变化，将回归一二线、要点三四线城市，这些城市的成交量、价格有可能回升。

在土地价格方面，由于房企逐渐回归合理性，拿地态度将更加谨慎，许多公司将提高内部拿地前测算阶段的投资转化率，资本市场环境有望减弱。 预计2019年土地整体价格将持续稳定，市场也将迎来适合仔细筛选、土地仿制的新战术快速发展周期。 克瑞说。

在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，房企马太效应愈演愈烈。

年，千亿家房企数量从年的17家激增至30家，其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企今年进入千亿家房企。 此外，全年top50房企门槛也从全年381亿元大幅上升至550亿元，其中奥园和东原全年业绩比去年同期增长80%以上。

部分住宅企业的销售规模无论多么创新，也不能指望部分住宅公司取得成绩。 据克比瑞介绍，年，第一只股票、现代运营商(港股01107 )、第一只运营商)港股02868 )的年目标完成率分别为99%、98.9%、93.7%。 目标为2000亿元的泰禾，全年仅实现了1456亿元的销售额。

克瑞表示，千亿房企数量每年达到30家后，未来规模增长将放缓，短期内为30&ndash； 35家左右。 目前，对成长和(港股00001 )快速发展中的房企来说，业绩规模仍处于公司战术的重要位置。

比起没有达成业绩，一些中小住宅企业的处境更糟。 年以来，随着融资渠道的收紧，包括五洲国际(港股01369 )、中弘股、华业资本、上陵实业在内的多家房地产相关公司相继不履行债务。

天风证券表示，总体而言，2019年基本面下行，销售增速下降，债券到期压力较大，在再融资空之间有限的背景下，房地产公司仍面临一定的压力。 其中，存量波动能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性挑战。

住宅企业多元化:住宅企业多元化竞争加剧规模化和专业化是趋势

在房地产常态下，一些房企必须开始自我推翻，通过多业务探索，寻求新的优势增长点。

据不完全统计，截至年底，房企目前涉及20个业务方向，主要可分为房地产开发+、房地产上下游、库存管理及其他业务4个板块。 在布局上，房企也有与房地产开发相关的行业，多选择与房地产开发相关的扩张行业，如养老房地产、文旅房地产、产业房地产等。 例如，代建、物业管理、网络家具等。联合办公室、长屋公寓等有处理库存资产问题的创新行业。

繁荣的背后，仍然有许多现实问题值得重新考虑。 对大型房地产企业来说，多元化的首要问题是如何保持核心房地产业务的快速发展，面对产业协同再造业务集团这一领域集中度逐渐提高的市场格局，如何合理转型，使业绩不下降或被吞并，中小企业更需思考

克瑞表示，2019年，随着多元化参与者的增加和竞争的加剧，领域结构重新划分，浅投资合作模式已不能满足快速发展的诉求，要做大业务，为公司提供新的业务增长点，未来这一趋势势在必行。

年，随着租赁与同权租赁并行购买的政策频繁出台，住房租赁市场进入高速发展阶段，来自不同行业的市场主体涌入了长租公寓行业。 根据克比瑞研究中心的数据，在领域top30的房企中，已经进入或表明要配置租赁公寓的房企有近20家。 以前除了开发者之外，租赁专业的新兴公司也想分一碗汤。 例如，链家的自由公寓在年上半年管理着70多万套房源。

各种资金流入租赁市场，领域问题开始随意发生。 年下半年，片区内相继发生租房涨价风波、雷击时间、租房贷款、甲醛门事件。 经历了前期野蛮生长后，长屋公寓进入整合调整期，一些小公司难以生存。 年来，租房、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散型长租公寓相继资金链断裂，引发雷鸣。

1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美元的全资战术收购杭州公寓企业品牌爱上出租，成为业界最大的收购案。 未来租赁公寓领域的排名或洗牌。 住宅公寓培训学院的创始人全突破表示，未来的企业品牌运营商也有可能达到20家。

随着领域集中度的进一步提高，领域的快速发展秩序也开始向精细化运营方向转变。 贝壳研究院院长杨现领学会了提高运营能力是关键，控制价格，提高出房效率，提高人的效率，形成合适的资深运营快速发展管理模式。

2019年产业房地产会成为房企转型的利器吗？ 据明源地产研究院研究报告，截至年底，50家住宅企业中有45家进入产业地产。

虽然很多住宅企业相继进入产业不动产，但至今仍有很多难题没有解决。 报告指出，目前产业房地产大多没有科学的市场调查和统一规划，同质化严重，后期运营也难以维持。 因此，很少有住宅企业在产业房地产板块盈利。

戴德梁表示，未来产业地产的快速发展理念将越来越重视生态、环境保护、智慧城市、低碳等问题，将办公区与越来越多的城市生活要素结合起来，形成文化特征也是未来产业地产追求的价值核心。

业内人士表示，从产业地产的快速发展情况看，当前产业地产的定义也有必要发生变化，包括一点点创业、创新、创意等相关的产业增加，这类产业对用地的诉求相对减少，但更多配套设施、 特别需要互联网资源的辅助和政府服务的辅助等，这也是后续产业地产快速发展方面相对重视和加码的文案。

年，商业不动产的投资受到了慎重抑制。 中国指数研究院发布的《中国商业地产市场年报》显示，全年商业地产快速发展投资同比下降，新开工降幅明显扩大。

但是，在持续升级浪潮和向多元化转型的战术下，商业地产的快速发展状况依然良好。 联商网&； ； 据搜索网大数据研究中心统计，全年开设的商业项目达533个，新增体量4811.35万平方米。 其中，商业性房地产收购较为活跃。 年开始，万科印力收购了凯德的20个购物中心以扩展商业布局。 凯德也以127.86亿元收购了上海北外滩星港国际中心项目。 根据本乐居的统计，年1&ndash； 11月，商业地产大宗交易近90宗，房企参与交易数达51宗。

经过规模扩大阶段，拉开了领域升级快速发展的大幕，随着存量时代的到来，商业房地产运营公司在模式创新上取得了新的突破。

目前，领域内的房地产企业也在尝试运营低价的轻资产运营模式。 其中，华润地(港股01109 )、花样年、保利商业、万达新城控股等公司均推出轻资产管理项目。 明源地产研究院总监艾振强表示，对已经具有一定快速发展规模的商业地产运营商来说，轻资产模式是一种新的运营方式。

据北京汉博商业公布的预测，2019年，商业地产仍将迎来繁荣的快速发展势头，但随着存量过多的问题，领域内许多以前流传下来的商业将逐渐走向改造调整的道路，出现更多的资产优化改造模板。

资料来源:时代周报

本文：《“房价如何涨？房企怎么做？2019楼市八大悬念曝光”》