“北京楼市的冬天来了？限竞房供应翻倍没能拉动成交”

竞房已经成为现在楼市的供给主力，但很遗憾，两倍的新供给并不会拉动合同量。 新建公寓特别是竞房限定网签的数据不容乐观，除瀛海府、洺悦苑等少数项目售罄外，大部分项目的网签成绩都不尽如人意。 北京市住建委统计数据显示，部分项目刚取得预售证明，因网签延误，目前竞房共网签3235套，合同均价48885元/平方米，按此比例计算，网签售房率为

无论是计算全部项目的实际销售，还是网络签注滞后等因素，这些已经进入市场的项目平均三成多，比以前的四成持续下降，北京楼市似乎也进入了冬季。

自6月竞房限制获得批准进入市场后，新房供应开始增加。 年，北京共达到93个项目，总面积1414万平方米，比上年上升140%，创历史新高。

开工量的增加明显增加了楼市新建住宅的供给，特别限于竞争性住宅。 根据北京中原数据，截至11月26日，进入北京市的竞争性住房限制项目共29个，取得36期销售认购证，共提供17462套限售房来源，达到202.5万平方米。

数据显示，截至日前，包括北京共有产房在内的住房共供应580万平方米，但合同只有27763套，可谓历史最低。 库存持续增加到7.6万套，为过去4年来最高。

在合同不理想的情况下，竞房限制项目相继开始降价。 最近，有可能低于限价的钱被公开的是位于大兴区的中海云熙项目。

我知道这个项目从8月份拿地到现在只有三个月。 不仅确定了事件的名字，还出现了户型图。 据说样板房和卖场下月开业。 不能说是动作不舒服。 另外，据项目内部人士介绍，项目首次开业的产品每平方米优惠5000元。 经销商的工作人员也表示，预计价格将从3个字开始。 当北青报记者翻阅土地成交记录时，该项目是中海今年8月23日拍摄的大兴区魏善庄镇dx07-0102-6015地块。 当时中海以17亿2700万美元竞争，溢价率为1.59%，楼面价为19755.88元/平方米。 根据细则，该地块商品住宅销售平均价格不超过40058元/平方米，且最高销售单价不超过42061元/平方米。

消息人士称，中海云熙计划于12月开业，首开价为每平方米35000元，主要为89平方米全通透3家和76平方米全通透2家。

业内人士表示，中海云熙只不过是北京限制竞争室的缩影，实际上除了几个地区和价格特别有特点的项目外，其他限制竞争室为了出类拔萃，采取了各种营销手段。

这还是北京70多个限价室项目的先头部队，预计未来新房供应量将继续井喷。 从市场表现来看，分化趋势也更加明显。

对于限制竞技室的低迷成交，同质化严重是非常重要的理由之一，即使像房山的限制竞技室那样打着限价以下的标签进行促销，实际效果也很小。

因为所有新增的房源都需要建设在70/90的要求，也就是70%在90平方米以内的房源上。 据此，在年短的10多个月内，90平方米以内的小户型供给达到了15733套，比过去两年的合计高出了近2000套。

虽然在竞争室限定的情况下售价受到限制，但是由于同样的企划，大部分竞争室都出现了看起来像特殊管道的网红脸。 同样的质量，同样的装修标准，差不多的户型等等。 大多数情况下，同样的竞争室限定排队的不是产品，谁先拿到预售证，才能先排队。

在这样的背景下，对大多数买家来说，实际上选择很少，不想插手。 王慧(化名)是金融公司的中间管理者，已经工作了近10年的她，通过和丈夫一起努力，积累了一定的财富，到了有老人有孩子的人生阶段，想要取代大三居或者四居的改善房间。 但是，多次看房的她一个接一个地错过了很多项目，至今仍拿着货币眺望着。

王慧告诉北青报记者，她最先关注的是南四环的城建洺悦苑，均价6.2万元，有120平方米的四居和90平方米的三居两种户型。 但是，当我听到开盘的信息后去卖场时，发现120平方米的户型全部售罄，持续顺售的只有90平方米的三居室，还大部分是东西方向，只有很少的南北方向的顶楼和最下层。

90平方米的三住对于有老人和孩子的家庭来说，只是勉强的生活，但没有富裕。 我还是希望能一步一步改善，用700-800万买到三居室的房子。 王慧说，之后，她关注金融街融府，终于找到了项目位于丰科中心的卖场。 面对同样的问题，发现150平方米的四住先被抢，剩下的只能选择89平方米的e户型和82平方米的d户型。 最近她又观察到祐安府开始储备客人，同样是89平方米的户型只有两家，大户型直接跨榻米，价格2600万起，远远超过了她的预算。 因此，看了几个月的房子，也看到了很多竞房降价的新闻，但是王慧老是不出手，是因为找不到适合她的户型。

其实，王慧的处境也代表着持多货币观望的人的态度，对于90平方米的小三居，我不想将就。 由于大三居和大四居的房源很少，越来越多的人选择了等待。

对此，合硕机构首席拆师郭毅也表示，与其他户型成交的全面下跌相比，三居的表现比去年同期上升了27.59%，市场新供给出现失衡，要么是大面积别墅，要么是90平方米以内的小户型，要么是120-150平方米的舒适型三居。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也表示，从下半年开始，随着新房大量进入市场，北京市场已经呈现供应过剩的局面，尤其局限于竞争室，同质化严重，供应量大。 90平方米以内的产品可以满足首次运营商的刚需，但是对大部分改善的诉求来说，新房子提供的户型不太能满足他们改善的目的。 魏东预计明年也将以90平方米以内的小户型和大面积别墅为中心供给，如果中间层不足，将改善购房人，退出新建市场，回到二手市场处理诉求。

目前已有20多个项目进入市场，位于二环的祐安府也计划进入市场，但从趋势来看，2019年将有越来越多的项目参与取证。

北京中原地产数据显示，目前出让开工的竞争性住宅土地累计面积达到658万平方米，但入市仅302万平方米。 也就是说，今后几个月将进入300万平方米以上的井喷市。

中原地产首席拆船师张大伟预计，2019年，北京楼市供应量将是去年的两倍以上。 目前，北京竞争性住宅入住约200万平方米住宅，形成1.75万套供给，但成交合同三成多，积压数万套房。 另外，100万平方米以上的约1万间比赛限制室已经开工，今后3个月将继续进军井喷市。

更重要的是，未开工的是300万平方米以上的住宅土地，共计约有3万套。 也就是说，将来2019年将有4万家限制竞争室入市。 这些供给的增加很可能导致部分地区的供给过剩，也可能导致竞争房间之间的价格战。

关于明年的市场走势，魏东也预计，首先除楼市外，中国居民缺乏合适的投资渠道，房地产仍处于优先地位，一旦政策层面出现松动，钱将流向房地产。 但是，目前看来一点也没有松动的迹象，所以根据目前的评估，明年的房价将趋于稳定，受棚改的影响，三、四线城市有可能明显下跌。

·本版文/本报记者李位数

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