“棚改货币化安置不是高房价的元凶？”

从6月25日开始，国家开发银行大肆宣扬所有棚户区改革项目合同签订审批权的消息，引起广泛关注和讨论，许多媒体认为棚户区改造货币化设置，即拆迁时补偿金由自己处理居住问题是三四线房价高企的背后。

但一些学者对此提出了相反的观点，投资性住房诉求才是推动房价快速上涨的重要因素，货币化是拆迁家庭选择是否购房的自由配置，提高资金采纳效率、增加家庭储蓄、、 目前，在套房比例较高的情况下，应该继续建造棚子改变经济布局。

(/S2 ) )观点:棚改货币化安置是三、四线房价高企的重要推动力(/S2 ) )。

棚改抬高房价的看法被认为长期以来一直是舆论的主流。

《21世纪经济报道》引用市场解体的话说，在货币化安置中诞生的获取大量现金的解体二代，是促进中国三四线城市房价上涨的重要因素。 目前，三四线城市住宅的存量收购效果确实，但在未来房价上涨空之间，已经脱离了城市的快速发展态势。

微信公众平台侠客岛引用社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立的说法称，三四线城市居民收入水平低，用消除库存的手段刺激购房，金融风险凸显。 对房价涨幅靠前的3、4号线城市，应停止土地拆迁货币化补偿政策，减少或停止贫民区改造的货币化设置。

格隆汇的港股公众号一事引用经验数据表示，棚改货币化90%为三四线城市，也是库存过剩的灾区。 全年商品房销售面积比去年同期增长5.27%，累计新建房地产住宅销售预计14亿4800万平方米，棚改货币化率预计达到60%，按每套90平方米计算，棚改货币化约3亿2800万平方米，约17年

微信公众平台真的用卢俊这个词来说，棚改货币化安置的比例在一线城市约为20%，但在三线城市却变成了80%。 据测算，全国每年销售棚子500万套，每年商品房1450万套。 这说明棚改基本上必须吃掉中国商品房三分之一的诉求量。

甘犁，弋代春:三四线房价的上涨并不怪棚改货币化安置

但是，西南财经大学中国家庭金融调查研究中心主任甘犁、中国家庭金融调查研究中心房地产城市化首席研究员弋代春7月2日在微信网研究院上表示，不少人承认棚改货币化安置是新一轮房价上涨，特别是三四线城市房价上涨的重要推动力。 年棚改货币化安置比例48.5%，约2.5亿平方米，去库存

在甘犁等人看来，根据上述数据得出的棚改货币化安置导致房价上涨的结论，无视了所有改变棚改货币化安置的家庭重新购买住房的非常重要的前提。

根据甘犁发布的西南财经大学中国家庭金融研究调查中心发布的中国家庭金融调查数据，从比例来看，从年到年，有7.9%的城市家庭经历了拆迁，这些拆迁家庭中有13%新购买了住宅。 在经历搬迁的这些城市家庭中，因货币化而安置的比例为31.6%，其中20.4%购买了新住宅。

也就是说，被货币化安置的拆迁家庭近80%没有购买新住宅。

从地区来看，以金钱购买住房的家庭比例，一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%、14.8%。 这说明二线城市是棚户区改革货币化的重要区域，三四线城市房价高企怪棚改货币化似乎有些勉强。

拆屋不带补偿金回家，是用来改善生活的吗？

那么，拿到补偿金的拆迁户为什么不把这笔钱用来买房子呢？ 他们又把这些钱花在哪里了？

针对最初的提问，甘犁等人总结了两个理由。

第一，拆迁户往往在拆迁户前拥有多套住房，拆迁户的平均年龄比较高，在住房需求基本得到满足的情况下，对购买新住房的诉求和意向并不大。

第二，与新建住宅的价格相比，货币化补偿额不高。 也就是说，拆迁户仅靠补偿金无法全额购买新建住宅，而且拆迁户就业率低，很多家庭没有人就业，或者家人失去了劳动力，所以一些拆迁户租赁或免费租用亲戚朋友的房子处理住房问题。

针对第二个问题，甘犁等人根据中国家庭金融调查数据对拆房家庭资产进行了调查，结果显示，未选择购买新住房的拆房家庭一般选择通过补偿金增加家庭储蓄，减轻家庭债务，增加家庭创业和工商业资产，从而获得家庭投资性收入

投资性住宅购买才是房价高企的背后吗？

如果不是拆迁户推高了房价，是谁推高了房价？

在甘犁等人看来，投资性住宅的诉求才是推动房价快速上涨的重要因素。

据西南财经大学中国家庭金融调查研究中心5月4日发布的《年第一季度城市家庭资产指数报告》显示，过去10年，以新建住宅为首的套房所占比例持续下降，新建住宅为第二套或第三套以上的住宅的比例持续上升。 2008年新购房中，首套房比例为70.3%，到了2008年降至45.8%，年第一季度进一步降至30.8%。 新房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到去年的39.2%，年第一季度进一步上升到43.8%。 新房在第三套房以上的占有率也有增加的趋势，从2008年的3.2%增加到了年的15.0%，年第一季度进一步上升到了25.4%。

数据显示，近十年来，刚需用户比例逐年下降，改需用户比例稳步上升，投资者比例上升速度加快。 2008年新增购房的刚需用户比例为69.7%，年降至46.4%，年第一季度进一步降至31.9%。 住房改革从2008年的10.8%上升到去年的15.9%，去年第一季度上升到17.8%。 投资住房增长率从2008年的19.6%增加到年的37.6%，年第一季度增加到50.3%。 投资购买比例的增加证明住房市场仍然存在很大的风险。

此外，该报告还选取了16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门、杭州) )，进一步说明了上述趋势和结论。 年，这16个热点城市相继出台政策，加强房地产调控力度的热点城市新购房地产分布变化趋势与全国一致，但相对稳定。

近十年来，在热点城市新房在第二套房或第三套房以上的比例有所增加，但基本稳定，低于全国平均水平。 年，在热点城市新购房的套房2的比例为28.6%，高于全国平均水平的25.1%。 的比例上升到34.0%，低于全国平均的39.2%。 年，热点城市新增购房比例为7.7%，同期全国为8.3%，年热点城市比例上升至12.2%，仍低于全国15.0%的水平。 特别值得一提的是，由于房地产调控力度加大，到了年，热点城市首套房的比例仅下降了3.4个百分点，低于全国水平。

热点城市购房目的的一些变化趋势仍然与全国一致，但比较稳定。 数据显示，所需房间比例呈减少趋势，但与全国相比减少趋势较慢。 年所需房间比例为63.6%，低于全国平均水平66.2%的年份比例降至54.0%，高于全国平均46.4%。 新建住房所需房和投资房的比例近十年来略有增加，基本稳定，低于全国平均水平。 年，热点城市住房改建比例为11.6%，高于全国平均水平10.2%。 的比例上升到13.8%，低于全国平均的15.9%。 年，热点城市投资房比例为24.8%，仅略高于全国平均水平的23.6%。 的比例上升到32.2%，低于全国平均的37.6%。

这表明，政府出台的房地产调控政策已经见效，到了2009年，热点城市所需住房比例下降了3.4个百分点，低于全国水平的5.2个百分点。

在政府积分控制以外的城市，即三四线城市，改善型、投资性的购买诉求仍然很大。从某种意义上说，这很可能是由于政府的调控政策不太严格所致。

面对近一段时间来对盘点货币化改革的猛烈抨击，甘犁等人认为，对于统一的实物安置，货币化安置使家庭有选择是否购房的自由，提高资金录用效率，增加家庭储蓄，减少家庭负债，增加家庭创业和工商业资产，提高家庭投资性 特别是在现在套房比例很高的情况下，应该继续建造棚子改变经济配置。

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