“政府不再垄断住房供地，会怎么影响房价？”

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如果政府不再垄断住宅供应地，会如何影响房价？

改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。 姜大明国土资源部部长1月15日在全国国土资源实务会议上说的这番话，一石激起千层浪。 他说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件、非房地产公司依法取得录用权的土地作为住宅用地的办法，深化农村集体经营性建设用地租赁住宅建设试点，建立保障多主体多渠道租赁购买的住宅制度，使全体人民有了居住地

拆船者认为，这意味着中国的土地供应将发生实质性的变化。 政府不再垄断住宅用地，房地产开发商也不再是单手住宅的唯一提供者。 将来，其他合法拥有土地使用权的主体也可以在符合计划的基础上成为住宅供应方。 随着越来越多的房源进入市场，有助于抑制房地产投机，满足居住地，缓解一些大城市房价长时间上涨的紧张局势。

非住宅企业拥有的土地可以开发商品房吗？

年是住房改革20周年。 中国房地产过去20年的快速发展历史，实际上是国有土地快速发展的历史。 特别是商品房土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依靠土地拍照。 国有土地出让是商品房土地的唯一来源。 中原地产首席拆师张大伟对《中国经济周刊》记者说。

根据财政部公布的全年财政收支情况，全年全国国有土地开采权转让收入37457亿元，比去年同期增长15.1%。 年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例达到23.5%。

一线城市的土地收入特别大。 今年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉介绍，房改20年来，国有土地出让金累计规模35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基础设施扩张的重要资金补充。

但是，另一方面，地方政府的土地财政却备受诟病。 有人认为土地财政确实是高房价的重要后盾。

一些地方土地出让部门有意调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，而且土地出让价格持续上涨，促进了房价上涨。 张大伟说。

怎么处理这个弊病呢？ 张大伟认为，首先，如果居住用地供给相对不足，就不能缓解热点地区楼市供需紧张的问题。

除了地方政府之外，居住地还可以从哪里来？ 上海易居房地产研究院副院长杨红旭拆散了《中国经济周刊》的记者，有两种居住用地提供者。 一种是村集团、公司。 农村建设用地(包括宅基地)可以入市，由农村集体组织供应地。 其实这个改革任务是十年前提出的，但是没能破冰。 这次借助全国13个城市的试验性集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备突破。

另一类是园区、工业园区、国有企业手中大量低效的工业用地，通过开门逐步转换为住宅用地，缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。 这项改革也已经做好了几年的准备。

但值得观察的是，将非房地产公司拥有的土地作为住宅用地，是否意味着可以作为商品房开发用地？ 可以开发商品房对外销售吗？

对此，专家认为不能过于乐观。 姜大明部长的表现强调了两个前提，即权属不变且符合规划条件。 因此，非商品房开发用地建设商品房对外销售的可能性不大。 无论从现行法律法规还是目前各城市对土地财政的依赖来看，短时间内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断还不现实。

过去许多公司拥有聘用权的土地，如商业用地、工业用地，在符合规划条件的情况下，将来有可能转为租赁住宅，既不是保障性住宅，也不是商品房。 张大伟拆开说。

1月15日，在全国国土资源实务会议的小组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华表示，目前城市住宅用地供给单一，最重要的是公开申办。 其次，要探索协议转让、行政划拨等多种玩法的供给，核心是明确分类，根据保障类、市场类、长租型进行供给，探索住宅多结构形式的供给。 将不动产公司依法获得录用权的土地作为住宅用地，可以为买不起房子的人提供越来越多的租赁住宅。

住宅改建前的集资住宅形式或再现

政府不垄断住宅用地，充分利用非房地产公司拥有的土地、农村集体经营性建设用地，是中央提出的加快多主体供给、多渠道保障、租赁住房制度建立的基础性土地制度变革。

那些主体参加住房供应的队伍吗？

专家表示，非房地产公司依法取得聘用权的土地还包括集体经济组织、非开发类关联方、个人和以持股方式持股的金融投资企业等取得聘用权的土地。 其中，国有公司用地的开发备受关注。

易居研究院智库中心研究总监对过去很少被提及为住宅用地的国有企业工业用地表示，在土地增长市场有限的情况下，大城市积极利用这类存量土地，由商品房、保障性住房、共享财产住房、租赁住房4元产品线保障

事实上，利用国有公司拥有的用地建设住宅历来有先例，第一是提供保障性住宅。

年10月，北京提出推出自住型商品房，年底供应2万套的目标。 那年11月，北京市规划展览馆展示了北京第一个住宅规划设计方案。 7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，几乎都是国有企业用地建设。

据悉，这些国有企业获准改变土地性质建造保障房，一般按底价成交，公司不能直接获得土地收益。 但是，充分利用资源后，可以从保障房建设的车库、商业补助等项目中受益。

北京市住建委有关负责人表示，北京将进一步吸引和鼓励参与全社会住房保障工作，其中鼓励国有公司利用自有土地建设保障房，加大政策扶持力度，目前建设约12万套。

鼓励国有企业搬出自己的场地建设保障房，是增加保障房的供应渠道，不是为公司的自有房间，而是为公司内部员工的福利分房。 这些负责人表示，所有这些房源都面向社会上符合条件的保障性住房家庭公开发放销售。

公司在自己的土地上为员工建设住宅也成了新动向。 例如，据报道，加里、华为等公司开始了造房行动。 华为员工最初建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后购买，10年后可以转让。 日前，董事长董明珠集团也表示，为了稳定人才队伍，她正在考虑在这两年内让每名8万格林集团员工拥有2室1厅的房子。

据拆解相关人士预计，在非房地产公司将依法获得录用权的土地作为住宅用地新政落地后，一线二线城市的大公司也有可能与格力、华为一起展开住宅建设行动。

类似于住房改革前的集资住宅的形式和再现。 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后房地产开发商不一定拥有土地建房。 例如，住房改革前有住房合作社的形式。 此外，工作地点拥有土地建造房屋。 以房改前集资建房的形式，大家先集资，企业集资，拿地建房，按价分家。

房价会受到什么影响？

受影响最大的市场是哪个？

最引人注目的是上述新政实施后，会对房价产生什么样的影响。

李宇嘉对《中国经济周刊》记者表示，从供给侧改革的角度看，供给渠道多，一旦供给源形成竞争，将改变垄断供给下的供给地荒废现象，降低供给价格，特别是被地价推高的房价。

杨红旭也认为，这是房地产供给侧的改革，是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓解一些大城市房价长期上涨的紧张局势。 但他也向《中国经济周刊》记者表示，改革遇到各种阻力，推进并不迅速，不会很快传播到房价上。

哪个市场受影响最大？ 张大伟认为，政府不再垄断住宅土地供应，将对集体土地价值带来非常大的提升。 其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。 必须注意的是，住宅包括商品房、保障住宅、租赁住宅等，住宅并不等同于商品房。 目前，政策越来越多地提到租赁住房试点，将集体土地用作租赁用地是试点方向。

实际上，北京、上海等地已经开始了集体租赁住宅的试点。 年8月，国土部确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地的租赁住房建设试点。 在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联合经营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

张大伟认为，国土部鼓励建设集体用地租赁住房，有助于提高用地指标严格的城市加快租赁住房供给的可能性。 13个城市基本属于一线城市，这些城市国有土地供应比较紧张，但部分地区存在城中村等集体区，部分城中村等集体区进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

根据部署，北京市计划在2021年的5年内提供1000公顷集体土地，建设集体租赁住房。 张大伟解体表示，1,000公顷集体土地上，可建设约30万~40万套租赁住房，缓解地区租赁市场供需平衡，住房租金也将下调。

《中国经济周刊》记者姚冬琴北京报道(本文于《中国经济周刊》年第4期发行)。

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