“黄奇帆最新讲座：房地产与实体十大失衡及其五项应对举措”

房地产和实体不平衡的10个方面

1、土地供应量不平衡。 中国农地的转用用地为每年800万亩的土地。 加上计划外的土地征用，每10年国家就花掉1亿亩土地。 因此，80年代有23亿农田，从改革30年到现在有20亿人。 每年1兆的粮食，需要8亿到10亿亩土地，5、6亿亩土地给蔬菜和水果。 根据肉类人均每年40公斤的计算，需要5千万吨肉类，按1比4的饲料比，需要4、5亿亩土地。

所以中国的粮食不够，需要进口。 为了保障粮食安全，18亿亩农田是红线。 因此，目前没有达到800万亩。 年770万，年700万，年600万，城市用地将来越来越不足。

每年建设用地的35%是农村建设用地、水利交通等。 真正能在城市使用的只有三分之二，其中公共基础设施占50%以上，工业用地占30%多，今年600万亩中有22%给了工业。 住宅占600万亩的10%，这一比例不平衡。 纽约欧洲的住宅用地占25%。

(/S2 ) ) 2、土地价格的不平衡。 房价的问题是货币还是土地？ 货币是通货膨胀的，所有的商品都应该涨价。 因为房地产价格是土地价格的问题。 房子有损失会贬值，但土地会升值。 土地升值有三个理由。

一个是来自香港的土地拍卖制度，黄在浦东新区组织学习后，开始了中国第一次的土地拍卖。 拍卖是阳光作业，可以不让腐败，但是没有封闭制度，地价也很贵。

(/S2/)二是土地本身不应该被供给。 (/S2/)每年新增进城人口1300万人(去年)，1300万人均40平方米的话，按照一比二的容积率计算，所需土地几乎等于现在供应，这是全国性的情况，在人口流入的大城市明显不足。

第个是旧城改造抬高地价。 新城的面积每年都有指标，市长进行旧城改造不需要指标，所以旧城改造很多。 但是，旧改革的拆迁价格相当于原来的地价的两倍，比如一开始是7千美元，如果拆除重建的话土地就是1万5千美元，再拆除土地的话就是1万5千美元的土地价格。 所以房价被推高，地价高是制度上的，与人无关。

3、房地产占用社会资源的不平衡。 投资、金融和地方收入所占比例过大，不平衡。 原则上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。 六分之一理论:租金的钱占收入的六分之一以内，购房占终身收入的六分之一。 一个城市的房地产投资不应超过gdp的六分之一。

4、金融绑架。 100万亿日元以上的贷款余额中，27%以上与房地产有关，但房地产占gdp的比例只有7%。 新增贷款的46%为房地产，主要银行向房地产提供的贷款比例达到780%。

5、税收。 全国税收中有35%来自房地产，但中央没有房地产收入，都在地方上。 地方税10万亿美元，4万亿美元与不动产相关，土地出让金和土地基金3.7万亿美元，地方税7.7万亿美元是不动产，地方政府如果没有不动产，就会粮食不足。

6、销售和租赁失去平衡。 美国的不动产一半自主，一半租赁，新加坡的77%是政府提供的公租房。 我国每年新增房产租赁不到10%，医疗教育与产权挂钩，与谁住无关，对出租人的保护不充分，可以随时驱赶。

(/S2/) 7、销售房价与收入比的不平衡。 目前，在中国一线城市买房需要40年的收入(平均意义)，伦敦的房子也只需要10年的年收入。 所以，必须多建造针对需求供给不足的城市住宅，少建造需求过多的城市。 全球范围内，城市生活的人均住宅40平方米是合理的。

8、商业用地失去平衡。 写字楼的诉求是，作为城市商务中心区，通常中等城市每2万元1平方米，大城市4万平方米，写字楼最多只需要6000万平方米。 商铺总量以每2万元gdp平米计算，上海商业零售额1万亿元对应5000万平米。 另一种算法是每家2平方米的商店，上海有2400万人，所以基本上5千平方米的商店就有5千人。

9、房地产商在运行中的平衡被打破。 必须通过政府土地储备少、房地产商土地多、出售后返租、变卖等违规操作骗取老百姓钱财，加强管理。

10、政府管理失衡。 经济下降，刺激必须向东调整的经济上升，必须抑制，向西调整。 缺乏符合经济逻辑的措施。

管制措施有五个方面。

1、土地、刚性措施是必要的。

( )一个监视人口供应地，一个个体供应地为100平方米。 从这个意义上说，上海的2500万人需要2500平方公里。 看人口决定土地，产业跟着计划走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走。

第个是制定法律根据结构分配建设用地的功能。 五十五平方米处理城市基础设施和环境，工业二十平方米。 例如，金桥10平方公里的工业用地在92年计划为每平方公里100亿，到了2001年实际达到了1500亿。 工业用地不得不慷慨，工厂企业必须集约节约。 剩下的20平方米用于居住，5平方米用于商业，南京路10里长街道的商业中心只节约几平方公里。 有些城市动不动的50万平方米的商业综合体完全是浪费。

三是土地拍卖价格，不到现在地价的三分之一。 中心城区的旧城改造为了不出现赤字，基本上不能出售，要将郊区的出让金补充到市中心地价较高的地区。

2、金融措施。

( )一是为了守住一线，开放商购买土地需要自有资金。 ( ) )原理是开放商对房地产的总投资为1比3，资本金占25%，工业公司为1比2、三分之一的资本金。 加上土地批量租赁的自有资金、房地产开发贷款、购房者的预售款，自有资金和贷款的总比例不超过1比4。 但是现在开发中的融资达到了1比9，只有30%的购买地是自己的，三七开。 房地产商对比背后金融体系的实力，谁融资能力强谁拿到地王，靠地价上涨还债。 房地产融资缺乏隔离墙。 买土地的钱一律不能借钱。 这样的话，m2就没有进入不动产的入口了。 重庆，工业公司借了17%的高利贷买了30亿的土地，结果5年后贷款变成了60亿，房子只卖了40多亿，终于破产了。 所以必须切断土地拍卖用的债务连锁。

第二个是监测房地产商的资金结构。

(/S2 ) )三是管理居民购房融资，由于首付比例问题，第三套必须全额支付。 美国很容易，美国有3千家银行，但房地产贷款只有5个机构，覆盖80%的人。 银行对居民的融资情况比较粗放，银行自己拿着萝卜章向顾客解释收入。 每个银行的账户都是孤立的，客户的情况不清楚。

3、税制。

第个是三角控制。 高端有克制，中端有鼓励，终端有保障。 例如豪宅的契税为5%，普通房间为1%，保障为0.2%。 如果短期内卖印钞再加的话。 中端的人买房子的税金有扣除。 例如，贷款并扣除所得税。

是房地产税，房地产税按增值额计税，有多种扣除，老百姓压力小。 有利于资源配置，有利于打破房屋至上的思想意识。

4、租赁制度化的安排。

3三种:政府公租房。 习主席14年说，在某大城市，总是有20%的人买不起房子，需要政府来建设。 五个要点:

一个是比例为20%，以农民工学生和贫困群体为对象。

二是三套，公共基础设施、派出所、居委会。

第三个是国家的，房东不能有收入。

四是不能建成贫民窟，应该与商社形成1比3的比率。

五是房租，是家庭收入的六分之一。

公积金应该可以用来支付房租。 房租扣除个人所得税。 出租人享有公共资源，可以和同事一样看待。

5五，门票。

在中国土地制度的背景下，耕地无法充分食用，并不像巴西的60亿亩那样能够休耕轮种。 做两件事，第一个是集约节约采用土地指标，农田和工地要节约，商品房要多给。 二是农民进城放弃土地。 其实在世界城市化的过程中耕地并没有减少。 在农村生活的人们用地分散，一到城市就集中了。 所以农民进城的话，农村的土地会变多。 但是由于中国农民占有2头土地，耕地每年都在减少。 必须废除农民进城后宅基地和农村的多余和公共措施，将复垦划为农田。 但是，并不是所有地方都变成三垦，必须以二十五度以上的坡度退耕还林。 [/s2/]许多农村缺乏复垦的资源。 不使用三垦的野地、三垦废弃的宅基地和设施，腾出让房地产商建房的指标。 房地产商买了土地的票，补助了农民的收入。

重庆每年购买15-20万亩土地，重庆每年购买2万亩土地的车票，主要城市房产商全部购买土地的车票，用地指标让位给万州等小城市。

来源:复旦大学中国经济研究中心( rice )，本论文为年05月26日黄奇帆复旦讲座纪要，未经本人审定。 ）

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