“中金企业：楼市未来30年量降价升 北上广深2050年均价7万”

国家统计局18日公布的数据显示，6月份70个大中城市房价涨幅持续缩小，环比上涨城市数量持续减少，涨幅持续缩小。 一线城市涨幅高，二三线城市环比涨幅继续收窄，在二线热门城市中，合肥、厦门、南京继续领先。

中金企业19日发表了关于未来30年中国楼市前景的研究报告。 报告显示，新建住宅的销售量已居高位，预计未来将进入长时间下行通道，但销售额持续上升，北上广深成交均价进一步加速上涨，2050年达到70，000元/平方米的房价仍高于均衡值，但

(/S2 ) )新建的成交量逐渐下降，但销售额持续上升)/S2 ) )。

报告显示，从全国层面来看，新建商品住宅成交量年后维持在11~12亿平方米，年后进入下行通道，降速先增后缓，2040年后稳定在7亿平方米左右。 其中超高能级和高能级城市的成交量先增后降，其他城市持续下降。

(报告书将北上广深定义为超高能级城市，将重庆、武汉、成都、天津、苏州、长沙、南京、杭州、合肥、青岛、沈阳、西安、宁波、大连、福州、济南、石家庄、哈尔滨、长春、厦门的21个城市定义为高能级城市) ）

但是，未来全国新筑成成交额将持续上升，到2050年将达到20万亿元人民币左右。 各级城市之间持续上升的销售额波动规律基本一致。

成交均价也将逐渐上涨，全国新建商品住宅成交均价将于2050年达到30，000元/平方米，除去通胀因素的不变房价将达到15，000元/平方米。 超高耗能级城市名义房价和不变房价均加速上涨，到2050年分别达到70，000元/平方米和42，000元/平方米； 高能级和中能级城市名义房价均持续增长，但房价上涨率逐渐放缓； 低能级城市名义房价上涨同样有所上升，但房价将于2035年抵达拐点，之后稳定在6，000元/平方米左右。

人均gdp支持的上涨房价:绝对房价和租金收益率仅居世界中游

中金的报告显示，房价经常与人均gdp增长联动上升，两者长期以来存在显著正相关。 考虑到中国人均gdp处于快速扩大阶段，未来房价有一定的基本面支撑，仍有可能在强劲上涨空之间。 过去十年中国房价年均增长率为8.6%，但人均gdp增长率达到14.2%，中国房价相对人均gdp增长速度仍在空之间。

如果着眼于住宅的居住属性，房价收入比指标往往反映出房价是否超过了居民家庭的承受能力。 世界各大城市的房价收入比，北、上、深的房价收入比仅次于伦敦。

但中金分解认为，中国国民储蓄率几乎是国际平均水平的两倍，实物资产(以房地产为主)所占比例也高于国际平均水平，将推高房价收入比的合理区间。 因此，房价收入比指标并不能客观反映中国家庭的住房购买力。

在修正储蓄和运营商趋势差异后，北、上、深等城市的房价收入比修正值已经接近全球平均水平，广州处于较低水平。

另一方面，从住宅的金融资产属性来看，中国城市的租金收益率似乎远远低于世界平均水平。 在消除了持有价格房产税这一因素的影响后，北上广深的租金收益率也处于世界中游水平。

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