“湖北副省长：现在更应担心房价下跌 泡沫破裂后果严重”

湖北日报副省长曹广晶

消灭库存是中央经济实务会议提出的“三五成群”的主要任务之一，关系到经济增长、社会稳定、民生大计。

今年上半年，北京、上海、广州、深圳等地房地产上涨迅速，引起广泛关注。 房地产关系民生，关系经济，关系金融，是构成整个经济大厦的基础。 去库存的目的是促进房地产稳定健康和可持续快速发展，必须站在这个高度长期规划房地产市场。

改革开放以来，中国城市化迅速发展，产生了非常火热的房地产市场。 从20世纪90年代开始，城市经营理念逐渐流行，先是建设环境，然后提高地价，提高房价。 房地产领域的繁荣，房地产价格的上涨，将大幅增加财政收入，为城市建设提供大量资金。 这些城市的面貌日新月异，基础设施大幅改善，是经营城市的结果，客观上是房地产领域的贡献。

另外，房地产领域的产业链时间长，对拉动经济起着很大的作用。 但是，凡事都有个程度，大体上，能够工业化批量生产的东西，不仅只会上升，也会下降。 虽然一些房地产项目地区不可复制，但即使价格上涨超过合理限度，它也是不可持续的。 年以后，很多城市的供求关系发生了转变，只有上升才会导致神话的动荡，消除库存成为了现在的重要工作。

去库存要着眼于房地产市场的长期、健康、可持续、快速发展。 以前流传下来的城市经营的想法，从长远来看可能会行得通，但从长远来看是不可持续的。

房地产是财富的基础，是居民财富中较高的，是银行贷款最重要的抵押物，房地产调控的目标是维持房地产市场的健康、有序、可持续的快速发展。 房价的暴涨，都是极其有害的。 国外有很深的教训。 美国次贷危机，第一个目标是房地产。 房地产繁荣，民众信心膨胀，银行信心膨胀，相信房地产上涨不会下跌，提供各种优惠将贷款贷给老百姓( 45.060，-0.01，-0.02 ) )，也贷给了没有还款能力的买家。 金融机构通过资产证券化方法对这些贷款进行循环包装，并在市场上销售。 杠杆率越来越大，接收者完全不知道，甚至不想知道目标是什么。 世界上没有只涨不跌的东西，泡沫一吹必然破裂，最基础的标的物一跌，在此基础上建造的大楼就会轰然倒塌。 违约者多了，银行不能缺乏流动性，手上有很多房子必须尽快改变。 日本20世纪90年代房地产泡沫的境遇也是如此。

房地产开发贷款、住房贷款、政府平台企业贷款、各类公司贷款的抵押物与房地产、土地关系有多大，比例惊人。 以前担心房地产价格的上涨，今天应该担心房地产价格的下跌。 如果泡沫破裂，银行贷款的重要基础就会崩溃，后果会很严重，甚至会引发金融危机。 这比单一公司或单一领域的危机要严重得多。

再次强调，调控的目标是保持房地产市场稳定、有序、可持续快速发展，这几乎完全是城市政策、城市政策造成的； 的主体责任人是各级地方政府。 要统计明确各地各类房地产包括已完成库存、正在建设和已出售土地的情况，科学分析预测未来人口增长、诉求情况，并对照制定政策。 别说丢库存。 我想加上所有的措施，一夜之间消化库存，结果又起了泡沫。

从房地产业快速发展的现状中解体，是目前较为有效调控的合理时机。 目前，房地产市场整体供需矛盾不像几年前那么突出，因此炒作空之间变窄，可预测性提高。

目前，政府对房地产的调控手段和可用的工具很多。 前几天，房价上涨无法抑制的根本原因是供求关系。 一方面有很强的市场诉求，另一方面受18亿亩耕地红线的限制，土地供应有限，供需关系无法通过市场方法自动调节，房价暴涨。

当然房价暴涨也是货币现象，10年左右的时间里，m2 (广义货币)从不足20万亿元到超过140万亿元，房地产是货币最主要的蓄水池。 但是，年房地产供求关系发生转折性后，目前调控房地产市场的手段越来越多，最基本的手段是调控土地供应门。 政府部门可以根据市场诉求关系的变化，灵活管理土地，有序释放土地供应。

不动产有两个属性。 一个是市场属性，另一个是民生属性，政府必须为买不起房的低收入群体提供居住的地方。 适时调节政府保障性住房与商品房的比例，对于保持房地产市场健康，顺利快速发展具有重要意义。 市场诉求高的，多解放保障性住房用地，增加保障性住房供应，抑制市场过热； 市场诉求薄弱时，适当减少保护用地供给，实现市场回暖。 政府通过掌握供求关系，可以吸引人们对房地产的合理费用，减少投机行为。

预计房地产市场必然分化，我省约有7千家房地产经纪公司，不到1万人有1家房地产经纪公司。 房地产是资金密集的领域，随便弄块地盖房子就好卖，赚钱的时代已经过去了，房地产市场正在严重分化，房地产商之间出现并购重组的浪潮，一些规模小、实力弱的房地产商破产。 小房地产商马上退出，符合市场经济规律，对金融等领域的冲击也比较小，解决平静很重要。

全国房地产市场形势千差万别，省内各城市情况也明显分化。 因此，房地产市场调控，不能一个政策治理全省，必须多次一城一策。

房地产关系民生，关系经济，关系金融，是构成经济大厦的基础。 站在这个高度，必须对房地产市场做长远的规划。 消除库存的目的是促进房地产的稳定健康和可持续快速发展。 如果脱离了这个，后果会很严重。

房地产市场调控的目标是什么？ 需要妥善库存，而不是完全消化库存。 如果没有库存的话，就会变成上上一年的状况，房子一建成就开始抢夺。 这对公司来说是件好事，处于供不应求的状态。 但是，对市场来说，对人们来说不是好事。 库存多少合适？ 一个城市的一个情况，要根据自己的情况来评价，政府管理者应该心里有数。

评估房地产的快速发展趋势有两个基本因素。 一个是人口是否会持续增长。 外来人口有吸引力吗？ 二是经济前景、财富是否持续聚集？ 如果一个地方经济的快速发展前景不好，公司将来有可能搬迁，老百姓收入增长无望，没有地方财富凝聚的能力，将来房地产就没有增长的可能。

武汉市房地产调控与省内其他城市不同，首要任务还不是去库存。 从长远来看，武汉市具备人口和财富集聚两大要素，但房地产调控的目标相同，经营城市也必须把握程度。 从长远来看，过高的房价会增加生活价格，不利于城市竞争力的提高。 所以房地产要控制库存，一城一策要强调。

从政府的立场来说，未来的人口增长、经济增长，虽然不能说可以非常严格地控制，但至少可以控制在预想范围内。 也就是说，现在我们有条件比较准确地控制房地产市场。 最重要的是调节供求关系，一个是土地供应，如果库存周期超过两年，就必须暂停土地供应。 二是保障房与商品房的比例。 总一城一策是指，各城市设立专业班子，拆解本市房地产市场状况，调控房地产市场有长远目标，形成鲜明对比，制定政策，避免用力踩油门、刹车，造成大跌。

棚户区改造为消化库存提供了非常好的政策机会。 国开行、农发行棚户区改造贷款利率低，期限为25年，地方要积极努力。 今年，我省棚户区改造任务40万套，住建部鼓励货币化安置，大致在50%以上。 搞好棚户区政策性融资，对旧城改造、改善民生、改善城市形象、存量不足等有很大好处，各地要积极寻求棚户区改造的政策性支持。

必须充分利用公积金。 公积金贷款利率低，我省公积金贷款办法走在全国前列，将公积金贷款资产证券化的办法受到住建部的表彰。 目前，长沙、南昌、武汉三个城市已经采用公积金贷款政策越来越宽松，购房、交房租、装修都可以用公积金贷款。 除武汉外，省内许多城市的公积金账户余额还很大，必须想办法充分利用沉淀下来的公积金。

要充分挖掘顾客的诉求，特别要发挥常住人口和户籍人口不同的部分人口的购房潜力。 其中许多是大学生，将来的收入有保障。有些人有一定的经济基础，想从农村搬到城市。 为了发挥金融手段在消除库存方面的作用，农业银行推出的农民住房贷款，实现了精准营销。 但是，凡事都有个程度。 请不要做得太过分。 请不要把首付定为零。 请不要首付贷款。 暂时放松一下，将来会一发不可收拾。

必须切实降低房地产业的负担。 地方政府可以在自身权力范围内，根据当地库存情况，适当调整房地产开发公司的负担。 例如，交易中的税收减免和整理等。 目前，城市库存主要在偏远地区，各级政府要加大公共设施补助，完善道路、交通、绿化、学校等设施。 根据市场变化适当调整规划，进一步优化布局结构，满足老百姓的实际诉求。 要创造条件快速发展租赁市场，就要鼓励公司将空改造成房地产变为租赁住房，并在物业管理等方面作出一些政策性规定，规范其快速发展。

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