“重庆：GDP连续两年全国第一 为什么房价那么低？”

【领先】这几年，重庆很受欢迎； 在中国经济进入新常态，面临较大经济下降压力的背景下，重庆经济gdp增长率连续两年位居全国第一，经济和社会全面快速发展，受到国内外舆论的普遍关注。 年10月1011日，国家发改委主任徐绍史在重庆视察时表示，要整理和总结重庆的经验。 年1月4日，习主席在视察位于重庆两江新区的果园港时称赞说，这里有很大的希望。 另一方面，近年来，对重庆经济快速发展的疑问乃至谣言层出不穷。 从前几天重庆地方债务全国第一名，到最近网上流传的“重庆是中国的缩影:纯粹的投资依赖型城市”的帖子，普遍认为重庆经济快速发展的秘诀是依赖政府的杠杆作用来投资垃圾领域。 意气相投和意识形态浮云，重庆经历的秘诀到底是什么？ 《经略》请专门研究重庆经济社会快速发展的投资者樊元树写论文讨论，本文就是其中之一。

过去6年，重庆主城区在全国商品房产销面积排名第一，每年开工建设2000万平方米以上的新建商品房，每年售出2000万平方米以上的商品房，过去几年已建成4000万平方米的公租房供市民入住。

过去6年，重庆主城区土地出让面积居全国首位，但土地成交价格控制在楼价2000~3500之间。 (除特殊地块外，个别土地市场也有过热的一年)。 在地王频繁出现于媒体的那一年，重庆似乎很少出现天价土地。

过去6年，重庆房价始终稳定在6000~7000一线。 同期一二线城市、省会城市房价暴涨，重庆作为直辖市成为中国一二三线城市中房地产价格最洼地。 在重庆gdp增长率连续两年全国第一的背景下，重庆为什么房价那么低，为什么房价不涨，为什么销量那么大？

重庆的房地产逻辑到底是什么？ 笔者从房地产核心问题入手，逐一分析年轻直辖市的房地产逻辑。 这也是重庆经验的重要组成部分。

过去6年，重庆房价始终稳定在6000~7000一线

回顾过去10年的房地产市场，从价格的角度来看，过去10年建筑安装价格相对稳定，增长率主要表现在人工价格逐年上涨，但所占比例不高。 建筑主材上升或下降，过去两年来钢筋、水泥、玻璃、铝合金型材等建筑主材大幅下降增长最快的是什么？ 地价！ 以过去10年重庆地价为例，从30~60万/亩迅速增长到400~600万/亩，折合楼价为2500~5000元/平方米。 (主要城市中心区域已有1000万/亩以上的土地，折合楼价约达7000~10000元/平方米，楼价上涨十几倍，个别区域达到30倍以上。 2005年至2006年，笔者因业务需要，反复考察了重庆渝北区新鸟居区最佳地段的几块土地，其土地价格均在60~80万/亩左右。 当时，笔者参与开发的嘉陵江滨江项目土地价格不足30万/亩，但目前嘉陵江北滨路沿线土地价格上涨至1，000万亩以上，折合楼价为4000~5000元/平方米。 换句话说，10年前买的土地，10年间什么研发、户型、团队型、销售，甚至短期的价格上涨都没有意义，最好的投资战略就是等待。 】

这种情况在各大城市都是普遍的现象，北上深这三个特殊城市的地价又增加了几百倍，楼价已不是什么新鲜事件，北京年诞生的楼价之王领先全国，楼价为9万6500元/平方。

对比许多全国房价多年增长率和土地拍卖成交价格增长率，两者的价格增幅高度一致。 有的年份房价下跌，地价持续快速上涨(年份在一线城市表现尤为明显)。 。 其他房地产价格构成因素在过去十年中上涨或下跌，基本持平。 由此基本可以推导出地价是决定房价的显性因素，面粉决定面包的价格，也就是说，不能根据地板价格十万一平米的地价生产十万一平米以下的商品房。 另外，在宏观经济下滑、金融紧张的大环境下，许多开发商融资价格高企，开发公司持有的土地价格也逐年上涨，从购买土地时起每年以10几的价格上涨，这也是不可忽视的。

综上所述，地价是构成房地产开发价格的主要价格之一，控制单一城市房地产价格的主要因素是地价，重庆房地产供求2万美元，价格与市民收入相当，整体价格水平，它一定控制着土地市场 具体是怎么做的？

重庆市政府从2002年开始实施政府主导型国有土地储备，其实质副本是向当地政府掌握的几个市级土地储备机构征收重庆以前土地一级市场的经营权限。 其核心是原有土地一级市场的巨额增值收益不再被房产商占有，进入代表公共利益的国资体系。 重庆市土地储备系统将收回土地一级市场的经营权，通过政府特许经营的方法由重庆房地产集团等国有资产企业运营，征收土地后，投入资金进行拆迁安置置换转移，投入资金进行土地整治，完成七通一平后，可以直接采用的熟地为当地土地分 到2003年，成立重庆市房地产集团，专门从事房地产一级市场的土地整理、收藏、开发。 随着重庆市的快速发展，面对老城区拆迁、大厂矿山公司搬迁和新城区规划，重庆地产集团和重庆国有资产管理委员会下属的八大投资集团活跃在这个年轻的直辖市土地市场前沿，累计容纳土地40多万亩，累计为市场提供七通一平的熟地20万亩以上。

重庆市政府利用巨大的土地增值红利为人民服务，在重庆基础设施建设上的投资额超过了6000亿。 2002年以来，重庆已经建成了48座跨海大桥，还有近10座跨海大桥在紧张施工(直辖之初重庆市跨海级大桥只有8座) )。 这才是真正意义上的桥都。 2002年以来，在内陆率先建设铁路高铁和地铁高铁系统，到年底建成的轨道高铁运营里程达到180多公里，是全国罕见的建设效率。 交通堵塞大幅减少，市民出行效率提高。 2002年以来，重庆建成1小时经济圈，开通二环八射共计2000多公里的高速公路网，大大提高了交通效率，缩短了上下班时间。 2002年以来，重庆建成了中国唯一的水陆空一体化保税港区。 它由二手空港保税区、寸滩港保税区和重庆西站高铁港共同组成，是重庆连接世界的核心枢纽。

重庆:大西南交通枢纽的建设

重庆在一级市场影响和调控二级房地产市场，房价成为一二线城市洼地，一级土地市场高度调控是最核心的原因。

房地产市场不仅仅是经济因素，还与政治因素密切相关，与上千万人的安居福利有关。 如果放任新自由主义经济丛林法则主导这个市场，那么追求超额利润就成了房地产公司的唯一需求，如果政府诱惑、管制、监管不足，那什么人民也不会安居乐业。

重庆市在房地产领域宏观调控的过程中，探索了一点经验。 总结起来，在一个阶段性周期内供求关系是决定房价的隐性因素，政府通过相关职能部门以行政手段推动市场阶段性房地产土地投资、新增开工项目和新增预售项目供给等因素过热或过冷，相关职能部门根据现实情况，调整房地产市场宏观层面的供求关系。

重庆市政府在长期的管理实践中总结出的25%大致上来说，重庆市全年的房地产投资不得超过全市固定资产投资的25%。 固定资产投资超过25%一定会供给过剩，低于25%一定会供给不足，不能适应城市化，房价的高涨会影响国计民生。 在某地方基础设施投资中，房地产占7、80%，过分依赖房地产单一产业链，长期缺乏增长后劲。

这就是重庆房地产市场背后的隐形手。

1994年福利分房逐渐取消后，全国主要城市的房地产市场供给机制主要表现为商品房单轨供给。 也就是说，几乎都是市场主体提供商品房，但经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形式化，造成了巨大的权力租赁空之间。

除了单轨制商品房供应外，重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制，总结起来就是高端有抑制，中端有供应，低端有保障。 即市场行为主导中高级房地产市场商品房供应，在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高档大型住宅型、别墅型等房地产形态形成经济抑制作用，控制高档供应的比例和费用。 低端保障性住房由重庆市政府主导的公租房系统提供。 即建设规模化的公租房，让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等拥有政府福利性的租赁住房，租赁期满5年后，可以申请购买其公租房。 另外，公租房科严格规定不能上市交易，购买者出售时，只能以原价转让给政府公租、公租房管理局。 这是第一次房地产领域的供给侧改革。

在过去的10年里，重庆共建设了约4000万平方米的公共租赁住宅，在数十万市民提供福利住宅、居民拥有该房屋的宏伟构想中迈出了一大步。

公租房的大规模建设客观上给刚需性住房市场带来了很大的压力，这也成为重庆房地产市场的运用供给侧改革，成为微观市场调控房地产市场的实践。

重庆公租房项目

重庆在确保房地产市场供需2万平方米、维持全年2000多万平方米新建销售面积的基础上。 通过房地产领域的调控实践，逐渐总结自己的经验，从结果看，重庆房地产调控实践成功，将这一年轻直辖的房价控制在三四线城市水平，成为全国中心城市的房价洼地，重庆市连续两年位居全国gdp增长率第一，形成了巨大的反差 客观上减少了重庆市民在住宅行业的必要支出，间接提高了市民的可支配收入，奠定了重庆长期快速发展的基础。

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