“济南最大烂尾楼搁置6年收尾 购房者优先受偿”

济南最大烂尾楼保留6年末购买者优先收到

歪着袋子，买的是烂尾楼盘，对普通家庭来说，没有比这更糟的了。

在山东省济南市，彩石山庄的2146户业主，已经伤心了6年。 从最初抢套房的喜悦，到大楼烂尾后的寝食，一夜之间变得冰火两重天。

政府部门也同样不好。 不是没有用力，不是没有思考，毕竟困难重重，僵局难以打破。 一直拖下去也不是办法。 门外来访不断，再冷静，干部心里也没意思。

漫长的等待，游戏让业主和政府都身心疲惫。 但是，总有能通过的路。 戳破那张隔扇纸，阳光就能照射进来。 转过身来，细细梳理，反复思考，发现一根针一直在我身边，能戳破窗户纸。

这个针是法治。 用法治思维和法治方法处理问题，不仅考验政府，也考验所有面临问题的普通人。

资金用尽

从金牌的房间里很难求出

济南最大的烂磁盘

说起济南的楼盘，彩石山庄无人不知。 如果8年前能买到彩石山庄的房子，那是很有面子的事。

彩石山庄很受欢迎，确实不是浪得虚名。 项目位于济南东部城市景观区，自然条件优越。

在质量方面，彩石山庄也属于高级别，获得了济南地产界第一个中国人居环境金牌建设试点项目。 大楼整体占地约2400亩，总建筑面积180万平方米，规划为高级景观洋房和双层别墅、联排别墅。 根据不同的区域分别命名为水晶花园、尚华居、绿松苑、白领公寓。

增加买家势头的，是开发商三联集团的多层圈。

这家成立于1985年的省属公司，是国内家电连锁公司中首次上市。 鼎盛时期，三联集团进军商贸物流、房地产、电子新闻、旅游、媒体、金融投资六大产业，指挥了170多家公司。

声誉之下，彩石山庄一上市就彩头很好。 2003年10月，在土地手续不齐全的情况下，三联集团以超低价为噱头，展开了内部预约，之后扩大到社会预约。 购房意愿之高、预约场景之火，至今仍在困扰着济南市民。

要抢套房，必须有关系和关系。 彩石山庄的价格从最初的每平方米2600元，迅速上涨到4100元。 在项目中止之前，彩石山庄累计出售了住宅2146户，但只有405户符合售前条件。

当时全国普遍上演的楼市狂欢，让三联集团和买家失去了警惕。 出乎意料的是，危险的物种已经发芽了。

2004年，山东省政府批准设立的国有公司联大集团贷款出现了重大风险。 三联集团被视为其控股关联公司，被列入监管部门黑名单。 加上扩张过快、管理粗放等问题，三联集团信用迅速下降，资金周转困难。

在艰苦的情况下，彩石山庄建设受到波及，大量的预售资金被用于还债。 2008年，三联集团因贷款逾期被两家银行起诉，所持三联商社股份有限公司的2700万股限量销售流通股被法院拍卖。 债权人纷纷诉诸法律，三联集团名下的账户、不动产全部被查封，资金链完全断裂。

几个建筑队，6，700人，还有建造的彩石山庄，分别喧嚣陷入沉默，成为济南市最大的烂尾楼盘。

迄今为止销售的2146套住宅中，只有405套基本建成，1741套尚未建成，市政配套和小区道路景观基本未建成。 146套房产认购价款本金9亿元，合同约定违约金近3亿元； 已建成物业未支付工程款约3716万元，征地涉及村民2000人，延迟安置补偿费用约5.20亿元。

放置6年

从僵局中拖长而不易破坏

/ S2/]维权撞到了墙上

用鲜血买房子交给三联，到期后由谁管理？

由政府主导，还给我公平。

三联集团大楼前，省政府南口、济南市委市西大门，隔三股五股围绕买家。 6年漫长的维权之路，冷暖百味心自觉。

退休的王秀云快70岁了，想卖掉自己唯一的旧房，筹集32万元的购房款，和瘫痪的母亲一起晒太阳喘口气。 她又动员下岗的妹妹买了一套。 8年间，姐妹俩只能在出租屋里安身，陷入过绝望。

买家杨帆将通过内部渠道购买彩石山庄的130平方米的房子。 当初钱不够，全家到处借钱，才筹到34.5万元。 本来打算结婚的，但到了收房的日子，连房子的影子也不见了。

贷款买房的人增加，每个月到了还款日，就像热锅里的蚂蚁一样。 大家只有一个问题。 去哪里能讨论借口？

彩石山庄是济南有关部门发起的预售住房保证制度试点项目。 在预售期内，开发商未按规定采用预售款，给购房者造成损失的，购房者有权要求担保企业承担责任。

但是，3家担保企业的资产不过几千万元，如何承担9亿元的房款赔偿呢？ 有关部门的答复不详，不知道。

这条路不通，再找法院。 拿着购房合同和担保合同去打官司了，谁都又碰了鼻孔。

法院接到通知说，三联的案件一律不立案。 杨帆和很多买家不知道，年，山东成立了专门的员工小组，处理彩石山庄问题。 经过反复研究，提出了许多方案，但都是案件过多、繁杂、相关主体多、相关资金数额大、相关面广，难以找到各方面都能接受的方案，条件不成熟的情况只能搁置。

烂尾楼矗立在寒风中，群众频繁来访，各有关当事人司法程序被法院叫停，地方政府因没有处理问题而被中央巡视组点名的彩石山庄项目问题处理陷入僵局，似乎看不到解读的希望。

时过境迁，现在，当时各方面的一系列尝试和努力，似乎实际上为问题的最终处理积累了经验和条件。 各方写给省委、省政府负责人的信没有睡，情况调查、当事人信访、交换意见、权衡比较方案等工作不断推进。

理念冲突

由政府代理

法治思维解题

多年的痛苦让购房人麻木了，但他们出乎意料的是转机在年4月开始出现。

彩石山庄项目引起了山东省委、省政府的高度重视。 姜异康省党委书记多次发出指示，要求作为落实中央巡视组改进要求的主要业务之一，坚决贯彻处理，此后也在办案关键节点多次提出指导、询问。 省委副书记郭树清主持召开多次特别会议研究，根据法治思考，明确法律框架内处理的实务大体上是整体处置，逐步实施，提前启动彩石山庄项目构想，复制处理三联问题的过程，对全局今后具有指导意义

山东省和济南市联合成立了专门的指导小组。 法治思考、法治方法的方向已确定，如何执行成为可操作的方案变得很重要。 但是，事情显然没那么简单。

在几次小范围的内部会议上，不同的思路、不同的方案发生了冲突，理念冲突明显。 冲突的激烈程度超乎想象。 一些干部还是要走以前流传下来的做法，以行政手段为中心进行处理，担心购房人的参与带来新的麻烦和问题。 提出的方案也确实用了脑筋，但是法律障碍没有得到处理，无法进行实质性的推进。 即使强制实施也会留下严重的后遗症。

即使用法律处理，也不会那么轻。 受益问题是法律上的瓶颈，最高人民法院不能为我们做出这样的司法解释。

要改变想法，有很多必须通过的困难部分。 根据省委、省政府的决定部署，省市领导小组迎难而上，反复研究，大体落实了用法治思维和法治方法处理彩石山庄项目的工作。 其间发生了激烈的争论，大家的出发点和落点是如何更好地维护当事人的合法权益。

其实，花这么多时间和精力探讨如何用法治思维、法治方法处理问题，山东省委、省政府有着更重要的考虑。

赋予群众宪法和法律赋予的诉讼权，让群众自己参与，了解现实情况，有利于减少怀疑和指责，加强理解与合作，实现自己的事情自己做，政府承担和代替有很大的局限性。 郭树清认为，建设现代法治政府需要这样的冲突。

在彩石山庄问题上，政府也有责任。 监管不到位，新闻发布不当，也是间接导致三联彩石山庄崩溃的主要原因之一。 山东省委、省政府提出，政府可以被告，不要害怕输掉诉讼，只要证明存在输赢问题，正好可以吸取教训，改善工作。

不断磨合，不同的意见和主张逐渐统一认知，具体方案也不断改善成熟。

司法革新

从困难局面走到困难局面

至处理峰值电路

司法之路行得通吗？ 不仅在买房的人心中喃喃自语，也把现实的困境摆在眼前。

据估算，与彩石山庄有关的19件土地开采权，即使全部处置，价款也不足以支付建筑工程款、抵押债权、购房人债权以及失地农民配置补偿费。

可行的资产被多重抵押，抵押权人享有优先受益权。 购房人能否优先于抵押权人受益，没有确定的法律和司法解释规定。 济南中院副院长刘延杰解释说，这意味着司法处理的最终结果，银行首先取钱，客户利益可能无法保障。

不突破法律困境，彩石山庄的死结就解不开。 我国保护顾客的专门法律几乎没有考虑到金融和房地产顾客的特殊情况。 但是，给政府官员带来希望的是，法院表示只要债权债务当事人能够一致达成和解，就可以形成法律效力。

承包人是经济上的强者，购买者是经济上的弱者承包人获得的是经营上的好处，购买者的好处是生存上的好处，生存上的好处总是比经营上的好处具有更高的价值顺序。 省政府法律顾问提供的参考报告进一步揭示了曙光。

理念要成为可操作的方法，就需要司法的支持。 济南中院经过反复调查论证，形成了约15万字的报告材料20多份，详细研究了立案、审判、执行等环节可能面临的法律问题。 与济南中院提出的购房优先受益意见相比，山东省高院研究认为，购房退保请求权应视为特殊保护的债权，对购房退保请求权的特殊保护，体现了弱势群体保护和人权保护的双重社会价值和法律价值。 在省法院系统的努力下，特别是山东省委、省政府的主要领导直接与最高人民法院进行了充分的信息表达。 该意见最终得到最高人民法院的肯定和书面购房人的批准，优先于建筑工程承包人的优先受益权和抵押权人的抵押权。

彩石山庄沉寂已久的死水，开始掀起涟漪。 另外，关于行政和司法的关系，也在试行错误中逐渐明确。

当初，法院有一种担忧。 三联集团已经卷入数百起诉讼，法院压力很大。 万一买家也选择了诉讼手段，即使政府放手，法院为什么还能吃住？ 一路上，政府的全力配合和无缝衔接，让法院平静了下来。

越是像彩石项目那样繁多、社会影响大，越需要党委政府的大力协调。 作为处理彩石山庄问题的参与者，山东省政府副秘书长李娥认为，协调不是一个包，而是政府积极协调，按部门尽职，在此基础上，法院系统积极创造性地开展工作不是参与司法。

消除心结

从开门接收信件

在遵守法律的最低标准之前

奔走呼号多年，买家心中只剩下绝望。 政府、法院重建信任的过程是非常困难曲折的。 我第一次当老师的时候，变得不利了。

会见中，购买者代表的座位只准备了50人，但没想到有300多人听到了新闻。 几个买家误以为政府要把球踢进法院，在现场挥舞手臂说:“坚决不去法院！ 在会议后的一周内，法院没有一起接受诉讼。

购买者有两种担心。 一是事先提出的诉讼费用2400多万元，户数均近万元。 二是如果判决对自己不利，你会向哪里寻求公正？

多年过去了，大家的担心可以理解，但我们的想法可能还有很多人不理解。 省市领导小组的相关人员多次与买家面对面，不听冷淡的话，也曾深深感动过。 大众非常善良，不是不妥协，而是要给予他们尊重，确保客观公正。

要解除团结，就必须使大众经济。 买家已经承受了很大的损失，不能再多了。 济南中院再三斟酌，决定引入多元化纠纷处理机制，适用人民调解和新民事诉讼法规定的司法确认程序。 人民调解和司法确认程序不收取诉讼费用，且没有二审和再审程序，可以切实降低购买群众的维权价格。

政府必须拿出诚意，让公众看到。 年7月29日，山东省政府访问了接待室。 省政府相关部门和济南中院负责人将与部分购房者座谈。 很多人感到意外的是，现场也有律师和记者。

以前请律师和找媒体，没想到政府这次会主动公开，变得透明。 几个小时后，气氛变得平静，融洽。 买家当场表示将参加诉讼，干部表示&lsquo； 如果是人的话，我们会&lsquo； 人事。

然后，山东省内各媒体集中发声，刊登了法院启动司法程序，购买者可以依法维护权利的报道。 针对买家疑问较多的问题，济南中院召开新闻发布会，通过制作告知书、法官解答等方式，及时向买家公开了各种新闻。

媒体的作用是不可缺少的。 在集体解决问题中，政府必须充分利用媒体的力量。 官员必须学会与媒体打交道，比起任何多事少事，总要改变那些畏首畏尾的旧观念。 参与彩石项目处理工作的同志体会越来越深。

各方面的努力终于拨开了云雾。 购买者绝望了，封闭的心渐渐敞开了。

年9月30日，人民调解和司法确认工作开始。 两个多月来，1724名购房者与三联集团签订了人民调解协议，并经司法确认。

彩石山庄的土地开采权和地上建筑物能否尽快发生变化，制约着事物的整体进程。 如果在案件调解和审判等执行根据建立后进行拍卖，可能会影响司法处分事业的顺利进行。

彩石山庄问题的根本核心是，三联集团资金链断裂，债务纠纷多而繁杂，整体陷入资金无担保状态。 根据现行相关法律，对三联集团实施整体破产重整或清算后，有限的土地资产将优先支付给有抵押权的债权机构，不能考虑购房人的需要。 为此，省市领导小组充分征求各方意见，研究明确处置方案，通过有条件的司法拍卖手续，采取政府收缴+退保和二次分拨+退保和续建办法，先行处理彩石山庄问题。

要克服困难，必须勇于承担，落实省市领导小组的明确构想。 济南市委副书记雷杰表示，本市各部门积极行动，市财政先行筹措资金，市土地储备交易中心依法参加竞争，获得该项目的土地开采权。 购买群众与三联集团签订调解协议后，通过执行程序向要求赔偿金的大部分群众返还相应的购买价款。 之后，济南市依法调整规划，实施二次转让，收益弥补损失，处理剩下的要求继续住房建设的费用和失地农民的赔偿问题。

济南中院将调解审判与拍卖事业的执行紧密同步进行。 彩石山庄项目土地开采权和地上建筑物累计成交16.296亿元，开创了条件拍卖的先河。

前提是高效快捷，不跨越法雷池一步，严格遵守法的基础。

白领公寓和水晶花园项目，五证不全，不符合预售条件。 根据法律规定，当时签订的房屋买卖协议无效，买卖双方有过错。 作为开发商，三联集团过错较大，除返还房款本金外，还必须赔偿购房者60%的利息损失、先期合同20%的奖金，剩余的利息损失由购房者自己承担。

并非结束[/s2/]

截至今年1月，水晶花园、白领公寓两个项目的1724户处置工作全部结束，购房者已经拿到了执行金。 尚居、绿松苑项目400多户购房群众调解工作也已启动。 截至3月20日，2/3的购房者办理了调解手续。

领取执行金时，杨帆特意请了半天假。 拿着一叠现金，他有趣地说“有点重”。

一个买家长期精神压抑，患上了抑郁症。 在法院办理完完整的手续后，她向法官说:“今天可以安睡。

山东省政府法律顾问张巧良的手机上，至今还留有他与买家代表的100多封微信。 其中之一是接受这个结果。 被拖了6年的民生问题通过司法手段处理，考验了政府的智慧。

记者发布消息时，彩石山庄的司法处理并未完全画上句号，但阶段性进展效果明显。 下一个任务还很艰巨，在维护购房者这一弱势群体合法权益的基础上，我们也要依法保护债权银行、失地农民、公司内部职工等当事人的合法权益。 省领导小组负责同志的表示。 这种长期持续的事情，应该会在法治的轨道上平稳地持续下去吧，但是由此产生的反省，才刚刚开始。 (记者徐锦庚刘成友卞民德() ) ) )。

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