“央行官员：房价回归是必然 房价调整是必需”

顺应经济转轨:房价也必须调整

近几个月来，我国楼市在悄然变化。 二、三线城市楼价大幅下降，引发各方对房地产拐点的关注，楼市下跌增多。 但业内大佬表示，这种降价并不意味着拐点的到来。 更有强硬的大佬写了长文推特，反驳了拐点论。 那么，房价到底会不会调整？ 调整幅度和影响有多大？ 这是值得注意的。 特别是在结构调整和经济转轨不断加强的背景下，认识楼市的走向在宏观和微观上都非常重要。

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今年以来，房地产市场销售大幅萎缩，住宅新开工增速更快。 在延迟销售萎缩4个月后，5月全国房价下降，在没有出台政策法规的情况下，自主性首次下降。

房地产市场调整的原因是多方面的，首先是经济金融的增长偏移、供求关系的变化、房价已经处于高位、城市化方法的转变、收入分配差距的缩小等有利于房价向合理性的回归。

房价回升是经济快速发展规律的必然结果。 从整体经济快速发展看，房价的合理调整打破了土地财政和数量扩张的经济增长怪圈，有利于经济快速发展方式的转变和合理物价结构的形成。

这次房价调整是经济转轨的必须和必然。 在政策层面上应该怎么做呢？ 这个问题在十八届三中全会报告中得到了明确的回答。 发挥市场在资源配置中的决定性作用，政府必须做好自己的事。

□李海辉

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年以来，房地产市场销售大幅萎缩，但仔细一看，住房新开工增速回升较快，可见房地产开发商对市场的感知更加敏感。 在延迟销售萎缩4个月后，5月全国房价下降，在没有出台政策法规的情况下，自主性首次下降。 因此，很难综合评价我国房地产市场的合理回归趋势。

1.住宅销售大幅缩小

年1-5月，全国住房销售面积31946万平方米，比去年同期减少9%； 住宅销售额为19720亿元，比去年同期减少10%。 从近4年的情况来看，年前5月平均月销售面积为6389万平方米，近4年来最低的月平均销售额为3944亿元，比年略高，比年平均月销售额下降30%。 这表明今年以来房屋销售迅速萎缩，市场力量被年疯狂消耗，销售面积低于限购年。

2.房价自主下跌

年5月百城平均房价为10978元/平方米，比上个月下降0.32%。 其中，一线城市平均房价为28814元/平方米，年首次比上个月下跌的二线城市平均房价为10399元/平方米，连续2个月下跌的三线城市平均房价为7203元/平方米，连续4个月下跌。 在争论中，中国百城的房价终于有了实质性的下降。 以前在出台调控政策后，购房者的观望等待，导致了房价的下跌。 预计将跌到空，房价又将形成新的报复上涨。 这次房价下跌和以前不同，在没有出台任何调控政策的情况下，百城房价随着市场的步伐下跌，很多地方政府依靠市政府或采取了救市行动，没有阻止房价的主动回调。

3.开发者更加敏感

住宅新开工面积自年初以来大幅减少，1-2月全国住宅新开工面积12279万平方米，比去年同期减少29.6%。 1-5月全国住宅新开工面积42588万平方米，累计比去年同期下降21.6%。 相对于新建房屋销售的变化，1-2月房屋销售面积仅减少1.2%，随后降幅逐渐加深，1-5月累计降幅也不到10%。 作为专业市场机构，房地产开发商对市场的感觉应该说更敏锐。

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房地产市场调整的原因是多方面的，首先是经济金融的增长偏移、供求关系的变化、房价已经处于高位、城市化方法的转变、收入分配差距的缩小等有利于房价向合理性的回归。 虽然一些措施，如上限下调令、公积金贷款上调、定向下调标准等不断出台，但受货币条件和诉求消费的影响，这些措施被评价为难以发生根本性转变。

1.宏观经济金融形势的变化

一个是经济增长转移。 我国经济增长率明显下跌，-年增长率分别为9.2%、7.8%、7.7%、7.6%，今年4月汇丰制造业pmi指数再次降至荣枯线以下，经济结构升级转型压力不断加大，淘汰滞后或过剩产能。

二是货币增长率下降。 年一季度末，我国狭义货币供应量m1余额为32.8万亿元，比去年同期增长5.4%。 流通中货币m0的余额为5.8万亿元，比去年同期增长5.2%。 一季度现金回升242亿元。 如果说广义的货币供给增速勉强能够支撑目前的房价，那么狭义的货币增速已经被确定地显示出来，我国的经济活力真的在迅速下降，房地产交易萎缩是有道理的。

三是利率高也给高房价带来了压力。 由于税费等原因，我国二手房的交易价格至少在10%以上，房地产开发的资金价格也至少在10%左右，整体上房价涨幅在10%以内，新投资房产似乎基本没有利润。 今后，房地产价格几乎没有平均上涨10%以上的可能性，房地产价格的回升是必然的。

2 .房价已经处于高位

一是相对于收入来说，房价很高。 由于近十年来房地产价格的快速上涨，目前房地产价格的收入比迅速上升，达到相对高位。 基于人均居住面积的住房总额与人均平均收入相比，大部分城市远远超过10个，甚至更多城市已经超过20个。 即使考虑到我国居民的福利收入，据说房价收入比至少在10以上，购房超过了居民几年的支付能力，玩尽了市场而死。

二是绝对房价堪比国际大都市。 北京、上海等一线城市的房价已经接近或达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平，长期以来，我国大城市的房价不能长时间超过国际大城市的水平。

三是房价比房租贵。 可以理解和解释的是，在快速城市化阶段，房价租金在一定程度上正在提高，这是基于未来两者逐渐接近，最终值相同的基础上的。 目前，我国房价月租金比例基本超过500，折合租金为2.4%，部分城市年租金收益率为1%左右，相当于房价月租金比例在1000以上。 同时，房价租金持续较高，在相对房价和绝对房价均居高位的情况下，房价调整将成为趋势。

3.供求关系逐渐逆转

据统计局公布数据，1999-年全国住宅竣工面积为224亿平方米。 全国住宅竣工面积包括农村住宅竣工和城市住宅竣工两部分，国家统计局没有给出城乡住宅的构成，但可以根据城市住宅投资占社会整体住宅投资的比例推算，城市住宅竣工面积至少在180亿平方米以上。 按常住城市人口计算人均住宅建筑面积为24.7平方米，按户籍人口计算约为36平方米，仅城市新建住宅面积就超过了全国城市人均住宅面积。

由此可见，中国城市人均住宅面积的城市人口口径是根据常住人口计算的。 根据国家统计局《年农民工调查报告》的数据，大多数农民工特别是建筑工人一般住在简易的工作场所，另外城市低收入特别是年轻群体的租房情况也有较多报道，被证明这些人没有城市住房。 这证明了我国城镇住宅存在结构性过剩，进而也可以评价为我国住宅产权分布状况极不均匀，部分人拥有远远超过平均状况的住宅或面积。 结论是，在投资诉求受到限制的情况下，未来购房诉求将集中在常住城市的低收入群体中，他们的购房能力无法支撑这样高的房价水平。

4.城市化从扩大规模向提高质量过渡

前10年，我国城市化速度平均为1.35%，在我国历史上，这种城市化速度和跨度空断绝前后，远远高于发达经济区块曾经的城市化速度。 快速城市化可以降低房地产资本化率，在租金一定的情况下提高房地产价格水平。 一些学者估计我国已经达到70-75%的工业化率，年以后我国即将进入后工业化阶段，工业化推动城市化的动力已经不复存在。

另外，可以评价为，中国的就业人口增长率从2005年开始急速减缓，近年来基本维持零增长水平，我国的城市化从规模扩大向质量提高是必然的趋势。 今后的城市化首先从两个人口的市民化开始，一部分是非户籍常住人口，第一部分是农民工及其家属的市民化问题，另一部分是新的城市居民的市民化问题。

年我国城镇非户籍常住人口接近3亿。 农民工中在城市购买住房的比例只有0.6%，在城市一个人租房住的比例为13.5%，租房住的为19.7%，共计33.8%。 其他农民工基本住在单位集体宿舍、单位车间、经营场所。 这证明，这部分人口市民化保障居住诉求非常大，按照一半家庭需要保障住房的计算，至少需要1亿3000万套保障住房。

要用10年消化这个人口的住房保障，每年需要1300万套。 如果减去城市自然增长人口，新的城市人口以80%的需求住房诉求计算，每年至少需要600万套住房，其中大部分需要保障居住。 城市化方法的转变必然带来住房诉求结构的调整，这种调整有利于房价的合理回归。

5.缩小收入分配差距

如果收入分配差距过大，富人致富容易，规模变大，房价对他们来说难以形成过滤效应，收入分配差距是推动房价上涨的重要原因。 而且，房地产是投资的重要渠道，特别是近十年来，我国房价持续快速上涨，吸引了更多富裕家庭资金进入房地产市场进行投资，大大提高了房价水平。

防止腐败，缩小收入差距是新政权的执政理念。 根据国家统计局的调查数据，我国城市居民收入总体差距较大，2003-2009年10%最高收入家庭平均收入为最低收入家庭的8.5倍以上，自年以来这一倍数持续缩小，年减少7.59倍。 收入分配差距缩小有利于合理的房价结构、房价租金比例等的形成，房地产市场回归健康合理性。

6.强化货币刺激的条件、限制

一旦融入国际环境，自然会受到国际因素的制约。 与2008年相比，刺激中国经济乃至房地产的货币条件已经发生了根本性的变化，财政或金融刺激对房价的支撑作用不长。

另一方面，全年人民币对美元汇率趋于均衡，外汇资金流入的套期保值条件消失。 2008年初人民币对美元汇率为7.38:1，人民币升值空期间还没有结束。 目前，年来，人民币对美元汇率已升至最高6.05左右，随后开始贬值历史，截至6月，开局人民币对美元汇率下跌至6.25左右。

另一方面，现在的货币规模空前膨胀，注水空间几乎没有了。 2008年初，中国广义货币供应40.3万亿元，按当期汇率换算相当于5.46万亿美元，相当于美国当期广义货币的73%。 截至年一季度末，我国广义货币供应已达到116万亿元人民币，相当于18.7万亿美元，比美国广义货币供应高出67%。 因此，我国人民币供给已经进入强势约束阶段。

如果无视这种制约，强制注入流动性，并不会带来人民币贬值，而是国内经济持续泡沫化，进而成为国际经济行业的堰塞湖。 从长远来看，最终国际资本流向经济泡沫严重的地区，外汇长期流出必然会带来基础货币的收缩，广义的货币供给也随之通过货币乘数的方法收缩。

房价回升是经济快速发展规律的必然结果，政策措施可以起到支撑和延缓作用，但难以从根本上改变市场趋势。 从整体经济快速发展看，房价的合理调整打破了土地财政和数量扩张的经济增长怪圈，有利于经济快速发展方式的转变和合理物价结构的形成。

1.地方财政有助于打破强烈的土地依赖症

在数量型增长模式下，土地财政通过固定资产投资、集团费用等有效拉动经济增长，功不可没。 但是，我国经济陷入了规模扩大、土地财政、房价上升、快速发展的怪界和不断膨胀的政府债务陷阱。

虽然我国政府的负债率低于国际公认的60%的警戒线，但这些债务明确是在我国政府可支配收入增长率和份额远远高于许多国家的情况下形成的。 特别是在多个县级、个别市级，9个省会城市的负债率超过100%，同时也有报告称对土地出让收入的依赖性较高。 房地产价格调整有助于打破土地财政，强制中断控制餐饮店口渴的经济快速发展方式，形成创业创新引领的快速发展方式。

2.有利于金融机构转换的房地产抵押经营模式

在数量型增长模式中，房地产不仅是银行信用的集中投入行业，也是信托、投资企业等机构的首要投入目标，信用抵押物也以房地产及其地面附着物为主。 我国银行房地产贷款(含个人住房贷款)超过20%，据调查信托资金投向房地产行业的占40%以上。

房地产价格的调整会加速房地产行业信用风险的暴露，给金融机构带来不良资产的冲击。 加上存款向网络金融转移、影子银行体系的竞争与替代、利率市场化的压缩利差空之间、交叉金融业务的高速发展等冲击，加快了金融机构的经营转型，逐渐抛弃了以房地产抵押为中心的信贷方式，科技创新、文化创意、网络经营、居住

3.物价结构将进行合理调整

房地产是一切经济活动的基本载体，房地产价格高的企业必须提高经济活动的价格，从而导致社会价格水平的整体上升。 根据美国的经验，房地产租金每上涨1%，社会物价总水平的涨幅约为0.25%。 我国房价对租金、物价的传导虽然不如发达国家顺利，但对经济运行机制的影响完全相同。

经过十几年的快速上涨，我国的房价水平已经远远超过了经济快速发展阶段的适应水平，为了保持房价的持续上涨，经济学家郎咸平表示，约33万亿元的产业资金流入了房地产领域，客观上导致了其他领域特别是制造业的萧条。 房价的合理调整有利于形成合理的物价结构，降低经济活动的整体价格，促进社会经济协调快速发展。

4.居民费用等内生增长动力得到比较有效的培育

当然，在一定的快速发展阶段，国民经济的快速发展需要房地产领域的繁荣和支撑，但在经济快速发展持续转轨阶段，房地产必须退出引领经济快速发展的历史舞台，将经济快速发展的动力交给创业创新和居民的费用。 在房价高企的情况下，居民财富被高房价消耗、占用过多，居民支出等内需难以迅速释放，经济内生动力不足，只能依靠财政投资拉动经济增长。 房价的合理调整是释放居民相当大一部分财富，拥有居民支出、创业创新等财富的支撑。

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我们知道这次房价调整是经济转轨的必须和必然，但在政策层面该怎么办呢？ 其实，这个问题在十八届三中全会报告中已经回答得很清楚了。 发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的作用。 具体到房地产方面，可以落实以下五个方面的政策建议

1.尊重供需关系的自主调整，发挥市场的决定性作用

十八届中央委员会第三次全体会议提出了使市场在资源配置中发挥政策性作用的总体思路，体现了政府在经济行业重视市场化的改革方向。 与房地产行业相比，会议没有提到调控二字，也没有出现高房价问题等提法。 种种迹象表明，新时期政府将大力建设房地产市场调控长效机制，使市场在资源配置中发挥决定性作用，逐步淡出行政调控。

与当前房地产形势相比，不要制定过度激进的短期干预政策，而是建议充分尊重市场机制的选择，发挥经济变量的作用。 长期以来，逐步理顺房地产制度体系，稳定增加商品住房供给，大力发展二手房市场和房屋租赁市场，推进住房供给主体多元化，满足市场多元化住房诉求。

2.管制政策尊重地方差距，加强地方政府的管制责任

年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续房地产市场调控工作的通知》(国办发( 17日，新国五条) )，提出各级政府要细化房地产调控措施，承担房地产价格调控目标的责任。 政策出台后，全国除拉萨外的其他直辖市、计划单列市和省会城市相继出台了地方细则。

但是，不同城市的经济快速发展水平、人口聚集程度和房地产市场走势存在差异，地方调控细则复印件也有很大差异。 随着当前房地产市场的分化和不断调整，各地房地产调控政策也要因地制宜，进一步差异化调控方向，逐步将原有的全国统一调控政策转变为以地方政府为主导的因地制宜调控政策。

3.加快构建以政府为中心的住房保障，探索多样化的住房供应模式

《国家新型城市化计划(年)》(以下简称《计划》)提出健全城市住房制度，以政府为中心提供基本保障，以市场为中心加快构建满足多层诉求的住房供给体系。 对城镇低收入家庭和中等收入家庭的住房困难家庭，并行实施租赁住房，以租赁为主，提供保障性安居工程住房，满足基本的住房诉求。

在保障性住房方面，建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房将得到有效供给。 完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房合并运行。 制定公平合理、公开透明的保障性住房租赁政策和监管程序，严格准入和退出制度。 鼓励地方从当地实际出发，积极创新住房供给模式，探索共享产权住房的快速发展。

4.加快城乡统一用地市场的建立，形成比较有效有序的土地市场

年全国土地市场持续增长，其中土地购买面积同比增长8.8%，增速比上年增长28.3个百分点，土地成交价款比上年增长33.9%，增速比上年增长50.6个百分点。 一方面加快城乡一体化用地市场的探索，另一方面地区获得提高土地开发供给力的机会，获得高额土地出让收入。

据财政部统计，年地方政府国有土地开采权转让收入41250亿元，比去年同期增长44.6%。 提出加快十八届三中全会实施、建立城乡统一建设用地市场、加快房地产税立法等一系列改革思路，建议比较有效地转变房地产业粗放型快速发展模式。

5.加快建设完善的住房新闻体系，夯实房地产税征收的基础[/s2/]

不动产登记中最核心的全国个人住房新闻系统互联网业务已经开始，但进展并不顺利。 截至年5月17日，全国只有广州、福州、厦门、南京、无锡、苏州6个城市发布了新闻系统和住建部网络。 年2月，住建部相关负责人表示，40个城市的住房新闻网已建成，逾期8个月。

建议加快建立以土地为基础的房地产统一登记制度，实现全国住房新闻网，推进部门新闻共享。 在保证新闻安全的前提下，实现多部门新闻共享和互通，为财税改革和提高政府效率奠定基础，住房新闻体系的完成也是实施房地产税和市场化管制的坚实基础。

(作者在人民银行营业管理部工作，本文不代表所在公司的观点)

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