“多轮密集调控下楼市退火 现在是出手买房的时机吗？”

资料来源:海口国兴大道附近建设商品房项目。

调控政策就这样，明年楼市进入小年小户型低价项目后将增加

现在是买房的时机吗？

从去年的9.30到今年的3.17，超过一年的史上最严格的管制，让北京楼市远离了虚火，回归了理性。 无论是新房还是二手房，成交量都在不断下跌，成交价格也经历了最初的惯性上涨，在保持稳定后，开始下跌。 可以说，新建房屋受限价控制，二手房下跌20%，市场降至冰点。 在这样的背景下，楼市逐渐开始稳定，房客的炒房被严重挡在大门外，但普通购房者，无论是有需求还是改善诉求，都会迎来购房的窗口期吗？ 与这个问题相比，《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面，带来了目前楼市的最新变化，能否买房？ 你可能有自己的答案。

/ S2 /策略

管制政策明年也是楼市的小年头

现在可以买房子吗？ 政策的影响是最初的，政策的方向迄今为止对楼市的方向产生了最直接的影响。 近日，兴业证券发布万科10月电话会议纪要，其中在回答投资者提问时，万科对全年房地产市场进行了整体评估，引起业内外关注:万科认为，监管政策持续、收紧的楼市政策会影响诉求。 信用水平是最核心的变化，今年3月以后，贷款首付要求提高，实际利率上升，受这些影响，相信明年的销售将进一步放缓。 由于今年上半年迅速增加，全年的销售规模有所增加。 明年整体的销售有可能会下降。

但是，适应市场后，不同地区面临调整的性能也不同。 核心二线城市在年第四季度开始调整，目前这些城市成交量明显下降，但库存相对稳定，消化率变化不大，成交量进一步下跌空之间不大 对于任何销售规模和价格快速增长、自身没有新的就业人口、基础设施也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定会有压力。

从万科电话会议纪要的核心文案来看，万科认为明年将是楼市的小年，在调控政策多次不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额都将下降。

但是，由于这次的规制使用的是各城市规制的想法，所以不同城市情况不同的政策也各不相同。 中国房地产经理联盟秘书长陈云峰认为，虽然明年放宽政策的可能性不大，但根据监管周期，明年将是楼市的小年。 但是，由于北京市场长期处于最严格的调控之下，新住宅和旧住宅价格明显下跌，炒房诉求已经基本挤出市场。 因为目前存在的市场购房诉求都是真正的刚需，既包括首次运营商的刚需，也包括改善型的刚需。

土地，土地

宅基地增加土地溢价受到压迫

如果政策不变，土地供应，特别是住宅用地的供应最能反映未来市场的走向，住宅用地供应少、溢价高的时候，也是住宅价格暴涨的时候。 全年，北京土地市场住宅用地供应大幅增加，但土地价格持续受压，特别是溢价率持续下降。 这都为未来市场的走向提供了参考。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据，截至11月17日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市全年供应住宅用地达228件，这一数字全年增长50%。 四个一线城市，特别是北、上、广三个城市全年宅基地供给力明显加大。

其中，北京宅基地供应量涨幅最大，截至目前，72件宅基地供应量年增长380%。其次，上海，114件宅基地供应量比年增长25.3%。广州40件供应量与年持平，深圳继续保持一位数供应量。

虽然年四大城市宅基地交易量在增加，但成交的楼房平均价格、土地平均价格、溢价率在下降。 截至11月17日，北上广深宅基地成交大厦平均价格为16208元/平米，环比每年下降2.2%。 成交土地平均价格为32642元/平方米，比上个月下跌4.8%。 平均溢价率仅为19.04%，比年均66.9%的高平均溢价率下降47.86个百分点，仅在近8年超过年平均溢价率。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在上次楼市增长时间内，北京、上海楼市热度全国最高，房价涨幅也居全国领先地位。 因此，在全国楼市调控的要求下，在供给侧改革思想的指导下，北京、上海今年大力提高了住宅用地的供给力，使宅基地的供给水平恢复到了年前的水平。

一线城市宅基地供应量、成交量上涨和价格、溢价率下跌证明了一线城市土地政策正在发生变化，其核心思想是为了满足人们的居住诉求，是土地市场为了房子住，不是炒作的中央精神的落实。 在这样的土地政策下，缓解了过去面粉价格高于面包的现象，一线城市新建住宅的价格也稳定了，带来了二手房乃至整体楼房的预期稳定。

成交

新建住宅、二手房的交易见底的企业很稳定

限购以来，成交始终处于谷底，但近期新旧房源成交量上升，部分人已着手买入。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据，上周( 11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共502套，环比第45周增长74套，上涨17.3%。 其中别墅上网本86套，环比减少6套，下降6.5%； 其他商品住宅上网本416套，环比增长80套，上涨23.8%。 时隔两周，北京新房周网签量回升至500套以上。

上周二手房成交同样回升，数据显示，北京全市二手房共1975套，环比上一周增加137套，仅上涨7.5%，7日网络使用量分别为456套、341套、377套、372套、382套。 与新建住宅的价格走势一致，二手房的净使用量也在连续两周小幅下跌后再次上升，但预计11月份的周网使用量将整体维持在1900套左右。 迄今为止，9月份北京每周二手房上网本数量维持在1700套左右，10月份上涨到1800套左右，到了现在每周1900套的时候，北京楼市交易量基本稳定，见底的企业也可以说是稳定的。 并且，随着购房诉求，特别是最初诉求的合理回归，楼市成交量开始稳定小幅回升。

伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖拆了，在政策的调控下，北京楼市目前进展顺利，新建住宅、二手房网签量基本稳定。

在二手房方面，在政策的强力调控下，北京二手房市场仍处于低温之中，但经过连续几个月的价格下降和市场降温，部分刚性诉求已经重新审视进入市场，带来了二手房网购量的合理回升。 但是，由于目前的投机者被彻底遏制，市场买家偏向合理性，因此买入的诉求不会集中爆发，交易量也保持稳定上升的势头。

未来

预计成交量恢复，小户型将增加

在新建的房子里，年，北京大大加快了土地的供应节奏。 数据显示，前10个月新增土地供应达到58件，比去年同期多了50件。 这意味着随着这些土地的开发建设和比较有效的新建住宅供给的形成，期待着未来北京的新建住宅交易量会进一步增加。

顺便说一下，今年的住宅土地出让中，由于决定实行限价，所以大部分情况下都要求将70/90项目，也就是70%的房源控制在90平方米以下。 这必然会导致未来新建市场中，低总价小户型项目的增加。

目前市场上，新盘项目已经开始以小户型为中心，转变为以去年的改善性大户型豪宅为中心的风格。

据北京青年报记者介绍，首批开放和居住经常合作启动新项目，位于南四环内，毗邻城外城市家庭广场。

首任开仁信总经理李捷表示，该项目被命名为熙悦安郡，位于北京四环板块。 最初经过充分分解、研究，制成80平方米至100多平方米的产品，将精装修送到主力83平方米的两居室，总价低、单价低、性价比高。

据悉，熙安郡是最先成立两家房企共同开发的项目，即将推出4号楼，共208套精装住宅，主力户型为83平方米2套和107平方米3套。 定价将在8万元左右。

胡景晖也认为，限购、限贷、限价政策的影响，由于目前进入市场的新建住宅项目在价格上更为合理，进入市场后很快就会被消化。 但是，由于过去两年土地供应量少，目前北京新建住宅市场准入少，目前北京新建住宅市场准入速度慢，市场整体交易规模小，但北京今年土地供应量较去年大幅增加，未来新建住宅供给速度逐渐加快，供给结构向中小型倾斜。

/ s2/ ]建议

现在买房子合适吗？

在众多密集的政策法规下，对于刚需和改善型家庭来说，今年适合买房、在哪里买是大家最关心的话题。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，今年北京楼市调控空前比较严格，很多楼盘都有限价设定，所以入市的项目更少，希望入市的楼盘也相对偏远地区的价格 虽然交易量仍处于低位，但从7月至11月上旬的网络使用量来看，北京新建网的使用量正在逐渐增加，市场正在逐渐回升，市中心也有以合理价格进入市场的项目。

中原地产首席拆房师张大伟也表示，从购房短期贷款来看，贷款确实会收紧，10月份全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率的1.08倍。 但是，如果现在的基准利率与年以前的6 %~7 %相比，其实现在也属于绝对的低利率时代。 另外，张大伟也认为，买房这一绝对意义上的仿制概率太低了。 就像2009年初、年初、年末、年初一样，这是4次底气，

陈云峰也认为，目前购房选择有四个标准。 区位好，产品好，性价比高，配套高质量。 陈云峰坚定地认为，结合自己身边的人生经验，城市将决定一个人身体的快速发展潜力。 我目睹了2008年奥运会后北京的快速发展，这个城市的快速发展远远超出了人们的想象。 他建议购房者买房应该选择大城市。

一位业内人士表示，房地产价格已经没有中心推动力。 因为房地产市场上最大的房地产买家刚买不到，在目前的情况下，无法支撑房地产市场，现在很多房地产炒房者开始转型为卖家。 因为，无论是新建的房子还是二手房，结合自身实力，房价下跌的时候就是买房的时候了。 因为，现在看二手房和逛卖场的情况越来越多。 如果价格符合心理预期，就意味着买房的时机到了。

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环京大厦市继续降温

明年或更大的降价

北京楼市一直徘徊在谷底，作为受到北京外溢指控的环京楼市，日子更不好过了。 年10月，环京各地区新商品住宅上网本价格普遍环比下降，环京楼市整体持续降温态势。

环京多楼市的量贩价格一齐下跌

根据伟业我爱我家的市场研究院的数据，北京以南、固安地区10月份新建商品住宅只销售了104套，比9月份又减少了4套。 今年3月以来，除8月略有增加外，固安新建商品住宅交易量持续下降，1月交易量超过3月的3000套后降至目前的100多套，累计达到97%。

成交量大幅下跌，售价持续下跌，10月固安成交均价约10519元/平方米，环比9月进一步下跌0.4%，较5月最高点下跌30%。

除固安外，香河地区新商品住宅交易同样持续低迷，10月仅售226套，比上个月下降38.1%，连续5个月下跌，与最高点相比下跌近97%。 价格方面，香河10月新建商品房价格为10779元/平方米，比上个月下跌4.1%，为去年10个月前的最低值。

另外，燕郊地区10月份新建商品住宅交易量为173套，比上个月减少60.6%。 廊坊安次、广阳两区新建商品住宅交易量309套，比上个月减少77%，市场交易也很低迷。

环京地区的不动产投资空之间完全被冰封闭

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在京津冀协同快速发展的规划下，在北京楼市调控的大势下，环京地区现已纳入北京房地产市场调控体系之中，小到涿州、固安、北三县，小到张家口、保定、天津等地。 特别是廊坊市，位于北京、天津和雄安新区之间，其下各县、各城区的楼市备受瞩目，所以相关调控政策也执行得相当严格。

过去，由于北京市内房价居高不下，环京地区更多地接受了来自北京的刚需溢出诉求和投资投机诉求。 特别是在投资投机诉求下，环京楼市不断上涨，在北京楼市限购时，来自北京的外溢诉求更加进入不合理的狂热状态，极大地影响了京津冀地区的协同快速发展和楼市的健康平稳运行。 因此，在北京宣布今年史上最严格的管制政策后，政府还关注了以廊坊市为中心的环京地区。 现在，在政策的连击之下，环京地区的投机者空之间被彻底压缩，市场交易也几乎被冰封。

开发者说将考虑降价

或者期待政策开放[/s2/]

房地产市场现在以房子是用来住的，不是用来炒的为基调。 在北京这样的热门城市，短期内政策不会放松，环京地区也自然受到紧张的控制，因此交易降温可能会一直持续下去。

但是，一点开发商也开始为明年制定计划。 廊坊某地区不愿透露姓名的开发商负责人对北京青年报记者表示，项目明年很可能会采取进一步降价措施吸引购房者。 由于环京地区实行严格的限购政策，3年没有社会保障的外国人买不起房子，以前成交的主力是北京外溢的诉求。 因为这个开发商想通过降价来刺激销售。 另外，上述开发商也明确表示，如果成交持续下降，不排除地方政府为限制购买而开口的方法。 目前，地方政府新出台了一系列人才引进计划。 由于新政要求对人才落户给予特殊对待，只要有一点限制购房的诉求，就可以通过引进人才获得购房资格，进入楼市。 但开发商最后补充说，这是他个人的想法，目前的限购政策仍然很严格。

除此之外，业内人士也认为，环京楼市目前冰封，但在北京新机场、环球影城等项目的带动下，受环京地区交通与北京逐渐接轨的影响，环京地区房地产市场开发长期以来表现良好。 只是，交易属性越来越回归居住，投资投机的空之间越来越小。 (记者李位数) )。

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