“盘盘王健林卖卖卖的逻辑：或着急把万达商业送上A股”

从买入到卖出，将王健林推向高潮的神逻辑

姚冬琴

(本文于《中国经济周刊》年第28期发行(

王健林通过出售资产而不是购买资产名列前茅，这确实很少见。 作为资本市场十大未解之谜之一的旺达还能坚持多久，那是流行的段子还是严肃的命题？

7月10日，万达商业、融创中国( 1918.hk )联合发布公告。 融创以295.75亿元收购13个万达文旅城91%的股权，以335.95亿元收购万达旗下76家酒店。 交易总额达到631.7亿元。

在生意场上买书和卖书并不少见，但这次王首富的逻辑真的很难。 交易发生前10天的6月30日，他刚为哈尔滨万达城开业立了台。 然后6月，万达在昆明、济南分别取了大宗地块，用于文旅项目建设。

此前，万达城成为王健林的另一张名片，总是被他挂在嘴边。 《中国经济周刊》记者曾在许多场合听到王健林讲述万达城的宏图大业，以免上海迪士尼在10~20年内盈利。 酒店项目也是王健林的招牌菜，他说他有让中国酒店企业品牌风靡全球的梦想。

还留在耳边，旺达下面的文旅项目和酒店为什么突然换了东家？

业界众所周知文旅项目和酒店投资回收期很长，但按照通常的逻辑，万达养活这些项目并不困难。 更何况，王健林多次看好旅游业，表示旅游是发财投资。

那么，卢旺达发生了什么事？ 文旅项目和酒店的清仓甩卖背后有什么理由？

王首富的神逻辑

柳传志曾经评价王健林，决定了他在产业选择上极其积极果断。 2000年万达开始做商业地产，当时国内没有商业地产的概念，不仅不擅长别人，公司内部反对的声音也很多，明明房地产发展越快越好，为什么还要自己辛苦吃呢？ 但是健林一看到住宅不动产的局限性，就坚决转型为商业不动产。 目前，万达商业已成为世界上最大的商业房地产公司。 年，万达商业地产创建得如火如荼，健林又向着文化进发，而且投资之大、动作之快令人震惊。

确实，很少有人能跟上王首富的神的逻辑。 当人们看到王健林高喊文化旅游产业的太鼓时，他已经抽身而退，抛售的决绝，行动的速度也同样捉襟见肘。

万达卖掉了文旅和酒店的项目，再加上去年将旅行社的业务转让给了该路线的旅行，已经基本脱离了文旅的业务。 为此，劲旅集团总裁魏长仁对《中国经济周刊》的记者表示遗憾。 万达这样的公司旅游，对领域的带动和影响很大。 以前王首富太高调了，大家的期望值还是很高的。

文化旅行业务突然变得没意思了吗？ 魏长仁认为这是不可能的。 像旺达这样的公司，所有的动向都是经过深思熟虑，精确计算的结果。

有那个可能性吗？ 万达通过文旅项目在二三线城市核心地区低价拿地后，你打算再不干了吗？

众所周知，万达文旅项目在地方拿地多以底价中标。 为了万达文旅项目带来大量投资，带动当地经济快速发展，为地方政府带来绩效，地方政府对万达使用了基本指向供给地的方法。

难以置信。 6月7日，万达以74.77亿元的底价，获得昆明市西山区24块商住用地，总面积约92.66万平方米。 此次土地转让公告记载的条件包括:有开发经营五星级酒店经验，文化旅游项目建筑面积50万平方米以上产权说明，还是建设大型综合文化旅游项目规划方案，2个室内主题公园，5个星级以上标准 更早的一年8月，昆明市政府的官网发表了复印件。 西山区建设万达城，总投资额300亿元&hellip； &hellip；

6月30日，万达同样以底价66.75亿元拍摄济南历城区潘田片区16个地块，折合楼价仅为2800元/平方米。 据估算，目前历城区的房价约为1.5万元/平方米。

万达文旅城应该关注拿地问题，过去拿地就是以这样的名义拿的，地价比较低。 将来，这种低价拿地的模式可能很难操作。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者说。

首先，文旅项目投资巨大，回收周期长。 王健林豪言壮语说上海迪士尼在10年到20年内不会盈利，但更不自然的是上个月迪士尼在上海定居一周年之际，年q2财季小幅盈利，到了财政年度结束(截至今年10月)才得以收支平衡 业内人士委婉地评价说，被王健林看好的万达城仅有少量开业运营，群狼斗好虎之势尚未形成，开业的几家也与迪士尼有很大差距。

一位注意者告诉记者，文旅项目的运营难度很大，恋爱之战比放手，更符合首富的风格。

其次，广泛摊牌债务高企也成为万达真正的压力。

而且，地方政府在万达文旅项目中要求建设的五星级酒店等设施，是不是万达不堪一击？ 目前，万达城大多选择二三线城市，但高星酒店对地区要求较高，经营状况与地区挂钩。

其实，酒店板块早就是万达的后腿了。 从融资公告中也可以看出，此次收购的76家酒店组成的酒店项目的年roe (净资产收益率)仅为2.61% )。 据旺达酒店快速发展( 0169.hk )年年报显示，该企业年销售额下降82%。

作为孩子养育，作为媳妇炫耀，作为猪出售，是第一条富人之路。 难怪有人这么开玩笑。

对融创来说，这次收购意味着什么？ 其实已经在公告中坦率地提到了这次合作，以合理的价格为本企业补充大量高质量的土地储备和房地产资产，将为本企业未来的持续健康和快速发展提供巨大的支撑。 说白了，看起来像是在买文旅项目，但实际上买的是土地储备。

公告中可能有人说，文旅项目移交后仍保持企业品牌，不变更规划副本，不变更项目建设，不变更运营管理，项目运营管理仍由万达企业负责。 可以看到，卢旺达不仅仅是出售资产，而是以其他形式经营。

对此，上述提醒者认为，未来万达是否会继续运营还不能说。 因为卢旺达和地方政府签订的协定是一体化的，所以卢旺达投资运营，说走就走，这不能向地方政府解释，必须向政府说走。 对外也向万达轻资产转型&lsquo； 我会自己考虑一下。 另外，团队的稳定和过渡对未来也非常重要。 淫场多年的王健林，能不深谙此道吗？

对赌博上市的压力

这次收购，因为是突然发生的，也因为双方都是武林高手，所以收购已经公布得很清楚，理由也很好，但是江湖上流传着各种各样的传说。

其中，匆忙将万达商业送到a股市场，可能是比较可靠的说法。

出售资产是为了什么？ 王健林确定，此次回收资金将全部用于还款，万达商业计划将于今年内偿还大部分银行贷款。 通过此次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。

万达商业到底有多少债务？ 本来，作为非上市公司，看不到其详细的财务数据。 但是，今年5月，万达商业年度第三期中期票据发行披露资料中包含了当年第一季度的财务报告。 其中，万达商业负债共计5446.03亿元，资产负债率为70.61%。

按照这个计算，这次万达收回的631.7亿元，可以使万达的商业负债率下降8个百分点。

万达商业于年12月在香港上市，但此后由于在香港的估值被低估，于年9月正式完成私有化，要求在a股上市。 万达商业目前在a股排在ipo上，但根据证监会发行监督部首次公开发行股票审查业务流程和申请公司的情况，截至7月6日，万达商业ipo的状态得到反馈，目前排名65名。

公募图书表明，国家加强对房地产领域金融融资政策的调控，可能会使企业面临较大的资金压力和财务价格压力，影响企业偿债能力，提高偿债风险。 事实上，从目前情况看，这种风险确实存在。

这次交易如何有助于万达商业的a股之路？ 至少从两个方面，一方面降低资产负债率，另一方面通过剥离房地产相关资产来获得更好的资产判断。 此前，万达集团管理层对外表示，万达商业不愿意纳入房地产板块。 因为目前房地产企业的ipo发行基本停滞。

但是，留给卢旺达的时间不多。 根据《万达商业私有化募股介绍》，私有化完成两年后(至年9月底)，如果无法登录a股主板，万达集团将面临回购金、利息及相关费用的支付，这对万达的短期流动性是一大威胁。

为此，万达和融创在联合公告中表示了尽快完成交割的焦急，双方同意在7月31日前签订详细协议，尽快完成支付、资产、股票交割。

在国内卖，在海外买

王健林在公司经营上的神逻辑，也有一边在国内抛售，一边追逐轻资产运营的难题。 另一方面，在海外买买，急需布局。

这些注意者警告记者，其实随着卢旺达战术的转变，相关资产的剥离已经在进行，但由于文旅项目呼声很高，关注度也很高。 年8月，万达商业公开了3次股权转让和轻资产合作框架协议，相继抛售常州、梅州、连云港等15个万达广场项目的股权，交易对价共计约131亿元。

年10月，万达将旗下旅行社的全部资产转让给了该路线的旅行。

现在回想一下王健林关于轻资产运营的论述。 没有很深的意义。 他说公司经营的最高境界是空门路广，有企业品牌，有能力，不能靠企业品牌赚钱。 要达到这个境界是极其困难的。

王健林曾经在《中国经济周刊》上表示，万达正在向跨国公司转移，海外利润达到三分之一左右时，这就是万达成为跨国公司的标志。

王健林表示，2009年是万达海外并购最多的一年，共并购了十多家国内外公司，并购扩大了万达产业的规模和净利润。

事实上，自年5月收购全美第二大院线amc以来，《中国经济周刊》记者仅根据公开新闻进行了梳理，万达的海外并购和投资就超过了2300亿元人民币。

这样，似乎卢旺达越来越多的雄心壮志投向海外？

就此次抛售的文旅项目而言，在今年5月的国际合作峰会上，王健林还表示，旅游产业是万达海外投资的关键，已经在法国巴黎和印度的哈里亚纳邦分别部署了万达城。 其中巴黎项目总投资额超过30亿欧元，是欧洲最大的旅游投资项目。 印度项目也是印度目前最大的投资项目。 而且，出乎意料的是，今年将在两个大国再执行两个万达城。 这两个项目的投资预计都将超过百亿美元。

谈到酒店，王健林说，万达是世界上最大的五星级酒店业主，目前已开业100多家五星级酒店，在建设中还有100多家。 旺达在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等世界中心城市地标地区建设和管理了旺达酒店。

恐怕旺达酒店的标志已经从国内撤除，越来越挂在国外高级酒店的门上。

又要卖吗？ [/s2/]

万达商业计划将在今年内结清大部分银行贷款。 但在万达商业债务的情况下，631.7亿元可能还不足以覆盖。 而且，万达集团也计划大幅减少债务，用3年左右的时间清偿集团级金融机构的债务。 那么，卢旺达会继续转让资产吗？

如果卢旺达继续转让资产，就有可能放大外部对卢旺达债务压力的想象力。 如果经营30年，资产规模达到8000亿，中国商界重要的公司遇到了这种情况，背后是什么？

这不得不让人联想到6月22日万达遭遇的股票债务双重杀害浪潮。 不起浪。 多家银行领域相关人士向《中国经济周刊》记者表示，银监会确实于6月中旬向各银行彻查海航集团、安邦集团、万达集团、复旧集团、浙江罗森内投资企业的境内外融资支持情况和可能存在的风险，并披露了相关并购贷款、并购风险。

一些企业的高负债率、极高的杠杆率、高溢价、部分标的巨额亏损，引起了国家发改委、央行、商务部等众多部委对非理性海外投资的潜在风险及其真实性、合规性的高度关注。 特别是房地产、酒店、电影院、娱乐业、体育俱乐部等行业存在的不合理、异常、动机不良、假借并购之名进行资产转移的实际境外投资行为已成为监管重点。

如果你注意一下，就会发现卢旺达不仅在改善负债率，也不仅仅是卢旺达在卖。

恒大引进战术投资者，努力降低负债率，到6月底回购所有可持续债务。

7月4日，soho中国宣布，北京光华路soho2、上海凌空soho两个项目全部启动销售。 这被认为是改善企业的流动性状况。 潘岩表示，今后soho中国很少开发新项目或收购改建。

过去复兴的印象也是买买的人。 据一项统计，自2009年利伯维尔启动国际化战术以来，至今已完成约40个海外合并案，总投资额超过100亿美元。 高负债率和风险敞口，曾一度受到外界担忧。 但近日，郭广昌表示，整个复刻集团的负债率下降，债务结构大幅改善。 截止到年末，复刻集团的资产负债率为63.91%。

春水温暖鸭先知。 这次，中国最聪明的商人们预知了什么？ 你们推测。

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