“王健林卖掉八成国内产业，万达大动作背后潜藏着什么”

本栏由侠客岛和《中国经济周刊》联合出品

我不想呆在一个地方，谁也不想跟着

在上一次经济ke上，写了一个故事，用630多亿的融资收购了万达旗下的76家酒店、13家万达文旅城。 这个句子的最后是问题。 作为资本市场十大未解之谜之一的旺达能支撑多久，还是流行的段子，还是严肃的命题？

今天就谈谈这件事吧。

毕竟，王健林不是买资产，而是靠卖资产名列前茅。 这种事确实有点罕见。

异常

在生意的地方买和卖并不少见。 但是，这次王首富的逻辑，确实很多人不善于了解，在交易发生的10天前，也就是6月30日，他刚刚为哈尔滨万达城的开业而站出来。 过去6月，万达也在昆明、济南各自采取了大宗地块，用于文旅项目建设。

过去，万达城几乎是王健林的另一张名片，总是挂在嘴边。 《中国经济周刊》在很多场合，听到王健林亲口讲述万达城的宏图大业，比如上海迪士尼乐园在10-20年内赢不了利润； 酒店项目是王健林的招牌料理。 我有一个梦想，把中国酒店企业品牌推向世界。

还留在耳边，这些心怎么突然卖给别人了？ 毕竟，业内人士都知道文旅项目和酒店投资回收期长，但王健林多次表示，这是看好旅游业、发财致富的投资。 而且，按照正常的逻辑，旺达培育这些项目也不是难事吧。

逻辑

柳传志曾经评价王健林说，在产业选择方面非常积极果断。

柳传志的原话是，2000年万达开始商业地产，但当时国内没有商业地产的概念，不仅是外人，公司内部反对的声音也很多。 房地产发展很快，为什么还要自己辛苦吃？ 但是健林一看到住宅不动产的局限性，就坚决转型为商业不动产。 目前，万达商业已成为世界上最大的商业房地产公司。 年，万达的商业地产正如火如荼地建成，健林又一头扎进文化旅游，而且投资之大、动作之快令人震惊。

当看到人们称王健林为文化旅游产业的鼓劲时，他已经转身离开了。 出售的决定、动作的迅速，同样令人感叹。

除了这次抛售之外，去年还将旅行社业务转让给了该路线旅行，万达现在基本上已经将旗下的文旅业务全部脱手。 对一个旅游业者来说，遗憾的是，像旺达这样的公司在旅行，对领域的拉动和影响很大。 以前王首富太高调了，大家的期望值还是很高的。

那么，旺达这样做是因为文旅业务突然变得没意思了吗？ 似乎不可能。 在万达这样的公司，所有的动作都经过深思熟虑，计算准确。

那么，有可能吗？ 万达打算通过文旅项目在二三线城市中心低价拿地，然后再不干了吗？

取得土地

众所周知，万达文旅项目在地方拿地多以底价中标。 这是因为万达文旅项目将带来大量投资，带动当地经济快速发展，为地方政府带来业绩。 所以，地方政府对万达几乎是定向的供应地。

难以置信:

6月7日，万达以74.77亿元的底价，获得昆明市西山区24块商住用地，总面积约92.66万平方米。 此次土地转让公告的条件包括:有五星级酒店开发经营经验，有文化旅游项目50万平方米以上，还是竞争者要建设大型综合文化旅游项目，规划方案包括两个室内主题公园，一个是五星级标准以上的酒店

去年8月，昆明市政府官网显示，西山区建设万达城，总投资额300亿元

6月30日，万达同样以底价66.75亿元，拍摄济南历城区潘田片区16个地块。 换算成楼价后为2800元/平方米。 据估算，目前历城区房价约1.5万元/平方米。

过去，万达以文旅项目的名义，采取了许多低价地块。 但是，将来，这种低价拿地的模式很可能很难操作。

曾经被王健林如此看重的产业，为什么突然就不好办了？

难以做到

首先，文旅项目投资巨大，回收周期长。 距离上海迪士尼豪言壮语说10-20年内赢不了利益还没过多久。 上个月在上海(/S2 ) )定居一周年之际，迪士尼宣布)年q2财季略有盈利，财政年度结束后收支平衡)/S2 )。 同期，作为同行竞争对手，万达城仅有少量开业运营，群狼斗好虎之势尚未形成； 开业的几家，业内人士也委婉地评价，与迪士尼还有很大的差距。

也就是说，在文旅综合体中，万达的运营能力、经验值无法与在商业地产的表现相提并论。

而且，地方政府在万达文旅项目中要求建设的五星级酒店等设施，是不是万达不堪一击？ 目前，万达城大多选择二三线城市，但并非所有城市、所有地区都适合建设五星级酒店，从而受益。

数据显示，酒店板块早就是万达的后腿。 根据融和收购公告，此次收购的由76家酒店组成的酒店项目，年roe (净资产收益率)仅为2.61%； 旺达酒店的快速增长年度报告显示，这家企业的年销售额减少了82%。

更重要的是，广泛的摊牌债务高企也成为了万达真正的压力。 如果国家加强对房地产领域金融信贷政策的管制，万达可能会面临巨大的资金压力和财务价格压力。 也就是说，卢旺达到了必须去杠杆的阶段。

在孩子的抚养下，被媳妇夸奖，卖给猪，才是发财之道，这样的笑话也不足为奇。

对融创来说，此次收购的目的，已经在公告中直言不讳地发表了此次合作，以合理的价格，为本企业补充大量高质量的土地储备和房地产资产，为本企业未来的持续健康和快速发展提供巨大的支撑。

说白了，看起来像是在买文旅项目，但实际上买的是土地储备。

公告显示，文旅项目移交后，没有企业品牌维护、规划文案变更、项目建设变更、运营管理变更，项目运营管理仍由万达企业负责，也许不能说万达放弃了文化旅游。

但是，说真的，未来是否会继续由旺达运营，很难说。 毕竟，卢旺达和地方政府签订的协定是一体化的，由卢旺达投资、运营。 如果说要去的话，怎么提交给地方政府？ 常年浸淫在购物中心的王健林，不熟悉这条路吗？

发售

如果说旺达放弃这些项目只是因为很难做，那还是很小的。 关于原因，江湖上有各种各样的传说。 其中，匆忙将万达商业送到a股市场，可能是比较可靠的说法。

王健林确定，这次资金回收，将全部用于还款。 万达商业计划将在今年内结清大部分银行贷款。 通过此次资产转让，万达商业负债率将大幅下降。

万达商业到底有多少债务，会着急改变吗？ 答案是，截止到今年第一季度末，为54.46亿美元，资产负债率为70.61%。 此次交易获得的631.7亿元，可使万达商业负债率下降8个百分点。

年12月，万达商业曾在香港上市。 之后，由于港股被低估，于年9月正式完成私有化，要求在a股上市。 目前，万达商业在a股排在ipo上，排名第65位。

这次交易如何有助于万达商业的a股之路？ 至少有两个方面。 一个是降低资产负债率，另一个是通过剥离房地产相关资产来获得更好的资产判断。 此前，万达集团管理层对外表示，万达商业不愿意纳入房地产板块。 因为目前房地产企业的ipo发行基本停滞。

但是，留给卢旺达的时间不多。 《卢旺达商业私有化募捐介绍》指出，私有化完成两年后(年9月底)，如果无法登录a股主板，卢旺达集团将面临回购金、利息及相关费用的支付，这将对卢旺达的短期流动性构成巨大威胁。

这也许可以在某种程度上证明卢旺达的焦急。 根据融和联合公告，双方同意在7月31日前签订详细协议，尽快完成支付、资产和股权分置。

这来自双方的交易，也就是说只有一个月。

海外

许多注意已经指出，目前的旺达，一方面在国内销售，另一方面追求轻资产运营，8成的项目已经销售； 另一方面，在海外买买，急需布局。

其实，随着卢旺达的战术转变，相关资产的剥离已经在进行。

例如，年8月，万达商业公开了3次股权转让和轻资产合作框架协议，累计抛售常州、梅州、连云港等15个万达广场项目的股权，交易对价共计约131亿元。 年10月，万达将旗下旅行社的全部资产转让给了该路线的旅行。

现在回想一下王健林关于轻资产运营的论述，可能还有别的深意，但他在公司经营的最高境界是空门路，有企业品牌，有能力，就能靠企业品牌赚钱。 要达到这个境界是极其困难的。

王健林曾在《中国经济周刊》上表示，万达正在转型为跨国公司。 海外利润达到三分之一左右时，这就是旺达成为跨国公司的标志。

事实上，自年5月收购全美第二大院线amc以来，仅根据公开新闻进行了梳理，万达的海外并购和投资就超过了2300亿元人民币。 年是万达海外并购最多的一年，一共收购了十多家海外企业。

这样，似乎卢旺达越来越把雄心壮志投向海外了？

就此次出售的文旅项目而言，万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦分别部署了万达城； 其中巴黎项目总投资额超过30亿欧元，是欧洲最大的旅游投资项目； 印度项目也是印度目前最大的投资。 出乎意料的是，万达今年也在一带一路沿线的两个大国实行了两座万达城，投资预计将超过百亿美元。

除酒店外，目前万达已经是世界上最大的五星级酒店老板，开业了100多家五星级酒店，建设中还有100多家。 伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标都有万德酒店。 只是，现在卢旺达的标志已经从国内撤除，越来越挂在国外的门上。

是否要继续？ [/s2/]

万达和融创的631.7亿元交易金额，是否足以清算万达商业的绝大多数银行贷款？ 而且，万达集团也计划大幅减少债务，用3年左右的时间清偿集团级金融机构的债务。 那么，卢旺达会继续转让资产吗？

如果卢旺达继续转让资产，就有可能放大外部对卢旺达债务压力的想象力。 想想如果经营30年，资产8000亿规模，在中国商界举足轻重的公司遇到这种情况，背后是什么原因？

这不得不让人联想到6月22日那天万达遭遇股票债务双杀的风波。 这部分已经写了，【经济ke】万达，复旧股惊喜的背后:金融监管重新升级)。

其实，稍微注意一下就会发现，旺达不仅在改善负债率，也不仅仅是旺达在卖

恒大通过引进战术投资者，努力降低负债率，到6月底回购所有可持续债务7月4日，soho中国宣布启动北京光华路soho、上海凌空soho两个项目的全部销售； 以前给人强烈的收购印象的复苏公司，最近也通过整体降低负债率，债务结构得到了很大改善。 事实上，去年12月，利伯维尔以30亿美元出售了美国特殊保险ironshore 100 %的股份，以53亿3000万美元出售了海外沙滩运营商50%的权益。

春水温暖鸭先知。 这次，中国最聪明的商人们预知了什么？

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