“新华社：二手房开始主导一二线楼市 楼市渐入存量时代”

标题:二手房开始主导一二线楼市，到了存量时代，中国楼市将迎来深刻变化

总公司上海5月24日电总公司记者郑钧天、董建国

交通便利，社区成熟，配套齐全，供应充足&hellip； &hellip； 在北上广深等二线城市，二手房凭借这些特点取代了新建住宅，占据了市场交易的主导地位。 据统计，今年前四个月，京沪、深等一线城市二手房成交面积约为新建住宅的两倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过新建住宅。 业内人士认为，中国住房市场正在从增加转向存量市场，房地产市场结构将迎来深刻变化。

二手房交易规模逐年扩大，热点城市交易量远远超过新建住宅

监测数据显示，近年来，大中城市房地产交易市场二手房特征开始显现，市场规模逐年扩大。 在北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远远超过新建住宅。

据中国指数研究院统计，年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新建住宅成交面积的3.5倍。 上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新建住宅成交面积的两倍——深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新建住宅成交面积的2.3倍。

实际上，年二手房的成交出现了超过新建住宅的趋势。 上海全年二手房成交面积3020万平方米，是新建住宅成交面积的1倍以上北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新建住宅成交面积的2倍深圳二手房成交面积1064万平方米，是新建住宅成交面积的1.6倍。

在一点二线城市，二手房的量价也在一起上涨。 福州骏特房地产总经理郭华介绍说，年福州二手房成交数是一手房的1.4倍。 据搜索网数据显示，今年1月至4月，南京二手房成交数达到5.4万套，新建住宅成交数超过4.95万套。

从楼市的敏感度来看，二手房也是最先感知冷暖的。 业内人士表示，首次开通房价回升通道的是一线城市的二手房。 进入2010年，一些热点城市二手房市场也出现了不合理上涨。 根据中国指数研究院的数据，年前三个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别比去年同期上涨17.96%、28.78%、6.64%、5.73%。 新建公寓的涨价价格分别超过10.03%、20.38%、0.47%、1.99%。

一线城市率先进入存量市场，需求者成为二手房的主要买家

业内人士表示，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展迅速、规模总量大，目前这些城市核心城市新增供应量已经很少，新建商品住房多是郊区化。 由于价格、交通、配套等因素的影响，往往需要从二手房市场转移到二手房市场，一线城市的住房市场已经进入以住房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房市场已经进入郊区化，新住宅社区环境、交通设施建设等暂未完善，奥运会内新建商品房价格也突破6万元。 刚需者只能转向自己的房子和旧二手房。 亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍高端化，二手房已成为一些刚需和改善型刚需的主要载体方向。

如果买郊外的新房子可能更舒适宽敞，但对上班族来说，选择市区的旧房子在工作和生活上更方便。 上海白领罗说。

中原地产数据显示，在广州二手房市场，80后购房者约占53%。

专家表示，近年来二手房市场日益活跃，其首要原因是存量房源上涨。 UBS首席经济学家汪涛认为，中国住宅的内在供需结构发生了变化。

据UBS报告，根据每年第六次的全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，城乡住房约有1套。

迎来库存时代，楼市将步入健康快速发展的轨道

业内人士认为，随着存量时代的到来，房地产业将加快供给侧改革，城市建设大规模土木大拆大面包式粗放快速发展的方式将发生根本性变化，住房市场将反映更真实的诉求。

首先，房价越来越依赖市场机制进行调节。 中信证券房地产领域首席拆房师陈聪认为，影响二手房和新建住宅价格的因素完全不同。 房价上涨预期强烈，诉求经常上升，二手房主以抛售、跳出价等表现减少市场供给，相反，一旦房价下跌趋势明显，二手房主将倾向于抛售房源，购房者将进入观望状态。 因此，二手房主导市场时，房价将越来越依赖市场机制进行调节。

另外，以二手为主的市场，大多是卖零售买大，卖旧买新等置换型的诉求。 更换住宅的好处是，其支付的首付往往来自出售的住宅。 也就是说，房价的上涨对改善型诉求者来说，不会形成明显的支付压力。 陈聪说。

其次，使地方政府摆脱土地财政的依赖。 专家认为，日前许多地方采取举债带动土地地价上涨的方法经营城市，大规模房地产快速发展，破坏了规划与实际诉求的平衡，背离了城市与产业的快速发展。

东京大学教授周牧之此前在上海召开的中国城市化论坛上表示，二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府经营城市的方式将难以为继，必须摆脱土地财政的依赖，更加重视快速发展产业，增加人口引进

以深圳为例，年深圳土地出售收入降至财政收入的不到6%，但2005年这一比例为13%。 目前，深圳已经将自主创新作为城市快速发展主导战术。

第三，推进房地产业供给侧的量和质的变化。 随着家庭和人口结构的变化，储蓄房越来越多，年轻家庭将来有可能继承多处房产，届时房地产市场将发生深刻的变化。 为此，业内人士表示，房地产市场进入存量时代，持续经济房地产化方向，刺激住房费以维持高房价和经济增长，将进一步加剧住房结构性过剩。

根据上海财经大学房地产研究所的数据，美国、德国、英国、法国、日本等发达国家的二手房和新建住宅的交易比例约在8:1至10:1之间。

美国华平投资集团的董事社长在接受记者采访时得知，中国房地产业的快速发展趋势也是拼命从建房中生存下去。 相对于人均平均住房面积近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经非常多。 中国楼市主导二手房交易的时代即将到来。

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