“房企上半年业绩普降，下半年降负债成主旋律”

【文/张志峰/尹哲】今年中报赛季，提高利润、降低风险、积极去化等命题频繁出现，接下来房企将迅速发展主旋律。

从业绩数据来看，据关注者网上整理，受新冠引发肺炎疫情影响，上半年楼市交易一度停牌，不少房企上半年销售、营收、盈利等指标下跌。

近年来，销售额排名第一的碧桂园，前6个月累计在权益口径的合同销售额为2669.5亿元，比去年同期减少5.32%。 同期，公司营业收入和净利润分别比去年同期下降8.44%和4.9%。

万科上半年归属于上市公司股东的净利润呈正增长，但销售金额仅下跌4%。 恒大上半年合同销售额比去年同期增长23.8%，但由于促销幅度较大，标普房屋企业融创中国业绩不容乐观，上半年销售额比去年同期下降8.8%。

刚进入9月，在为中报忙碌之后，房企们不得不不不休息，向着下一个任务出售住宅以确保现金流。

日前，中指院、克而瑞、亿翰智库等多家房地产研究机构发布了1-8月份100家房企销售业绩报告。 从累计操盘手的销售来看，100家房企1-8月整体业绩比去年同期增长6.2%，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现了比去年同期的增长。

但是，领域的分化仍然在进行。 另一方面，前8月top10房企销售金额门槛增长12.5%至1345亿元； 另一方面，top100住宅企业的销售金额门槛比去年同期下降了2.4%，降至122.1亿元。

无论是为了维持领域地位的大型住宅企业，还是为了不被吞并而努力追赶的中小住宅企业，都必须再次高举打折促销的大旗，加速蜕变。

这次率先开始价格战的是恒大，以提前引爆黄金周为主题，再次开始了7.5折的房屋销售活动，其他大企业也紧随其后，促销手段层出不穷。

在南京的情况下，在总额200多万元的住宅中，招商水龙头雍宁府优惠特价住宅一套的最高总额为22万元； 烟岚府打出优惠70万，优惠力度很厉害。 其他买房送车、补贴装修金、送家具家电等优惠数不胜数。

重庆的情况是，近日，以两江新区管委会、两江新区规划和自然资源局等部门为中心举办住房交流会，为期两个月( 8月28日-10月31日)，在符合银行信贷政策的前提下，首套房可享受两成首付优惠。

根据两江新区官网消息，此次房交会吸引了融创、龙湖、万科、金科等辖区的30家企业品牌房企，累计共有95个项目参展，提供可交易商品住宅19843套，建筑面积230.55万平方米，两江新区房地产项目

但在年初疫情期间，即使房企一般选择按小时空换房，也有部分房企没有参与降价促销。

最初的运营商就是其中之一，在刚刚结束的中期业绩会议上，第一任运营商总裁钟北辰再次确定表态，将在下半年不考虑项目折扣的情况下移动流量。

我们下半年的项目具有一定的核心竞争力，项目所在区域比较活跃是没有折扣的基础。

有分析人士认为，面对下半年营销市场回暖，在房企粗略实现销售目标的现状下，存在购房价格上涨、购房价格不下跌的心理，因此房企在回笼压力不大的前提下，粗略率直接降价。 但是，停车场和特价房等优惠政策是必不可少的。

中原地产首席拆师张大伟在接受注意者网络采访时预测，由于目前房地产调控政策力度有限，目前新建市场表现良好。 因为下半年的房企不像年初那样太受优待。

另外，易居研究院智库中心的研究监督分析认为，房企有无打折销售，实际上体现了两种不同的快速发展战略，无论如何选择都没有优劣之分，而是基于自身的现实情况。 折扣第一是为了保证销售的退款，准备降低后续负债； 不打折是为了保证利润水平。

严跃进表示，在过去的中报季节，许多房企在此前的促销活动中毛利率大幅下降。 现在市场正在慢慢恢复，房企为了提高盈利能力，在销售回收压力小或者对产品有信心的情况下，不打折销售也很常见。

由于降价促销、保证现金流，上半年房企盈利能力普遍出现不同程度的下跌。

中指院重点研究的28家销售规模较大的上市房企中，多数企业上半年业绩仍在稳步增长，但仍有1/3以上的房企处于利润下滑之路，这一比例远远超过往年。

从营业收入来看，28家房企营业收入比去年同期增长16.1%，其中22家实现营业收入比去年同期增长，7家房企营业收入增长率超过20%，新城控股、滨江集团营业收入增长率均为90%

但净利润率增长不容乐观，28家房企净利润仅比去年同期增长3.6%。 其中，包括绿地控股、碧桂园、万科、融信等在内的10家房企净利润比去年同期减少53.1%，融信净利润比去年同期减少53.1%。

根据wind的统计数据，131家a股上市房企中，29家处于亏损之中，占78%，其中泰国禾的亏损幅度最高达15.82亿元。 净利润下降的房企有72家，约占55%； 净利润降幅超过50%的房企有49家，约占4成。

诸葛求房数据研究中心拆师陈空认为，上半年，受疫情影响，卖场关闭，施工延误，大部分房企成绩受损。 另外，在不进行住宅和住宅总炒房的基调下，对于房企来说，房价快速上涨的时代红利已经远去，市场将长期保持相对稳健的快速发展。

因此，近期业绩会上，房企关注公司运营利润，如何控制价格、增加利润成为房企长期关注的课题。 细化管理，降低价格，提高产品质量等发言层出不穷。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君认为，以前的房地产市场波澜壮阔，现在市场更稳定，如果地价和房价稳定，毛利率将维持在稳定的水平，未来碧桂园将通过费用和价格管理，提高利润率。

相比之下，为了保证未来的盈利能力，选择押宝不同产品的房企也不少。

例如，融合今年不断增加赤字的文旅地产，动不动就投资数百亿。 因此，中国的负债率常年超过90%，远远超过其他头部住宅企业。

再者，恒大将宝藏寄存在旧改。 其总裁夏海钧在业绩发布会上表示，恒大未来的利润爆发点将集中在大湾区的旧修订项目上。

夏海钧表示，近两年来，恒大员工最专注于城市更新，企业目前土储最专注于城市更新项目。 随着时间的推移，城市更新项目，特别是位于粤港澳海湾地区的项目将对企业产生巨大的效果。 而且集团大湾区的储量主要集中在旧改革和城市更新上，符合国家对房地产转型升级的需求，符合库存减排增量的要求。

相对于加快消除现金流、抑制价格、保证盈利能力等公司内部战术，降低风险是下一个整个房地产领域的主旋律。

特别是最近，监管部门连续举行了三次重要会议，三条红线四级的管理引起了领域的热烈反响。

根据2019年底的指标，top30房企中财务相对稳健，未踩线的只有金地、招商、保利、中海、华润5家，均为国资背景公司。

触及3条红线的住宅企业达到9家，占近1/3。 其中，融创和富力两家公司的净资产负债率都超过200%，恒大、金科、富力三家公司的现金短债比不到0.5，财务风险最大。

今年上半年，许多房企受疫情影响，营收增速下滑，但许多公司的财务状况，特别是负债状况有所改善。

以负债率为例，到上半年期末，中梁、绿城、融信、国瑞、金茂等房企负债率降至100%以下，回到安全水平。 万科、世茂、雅居乐等多家房企，净负债率维持在100%以下，比2019年底进一步下降。

虽然有些公司的负债率超过100%，但是比2019年末有所改善。 例如，美置业纯负债率从去年年末的114.2%降至104.35%，融解纯负债率从214.15%降至175.61%，下降38.54个百分点。 其他还有中国奥园、佳兆业等。

但是，在一些公司，本来纯负债率在安全保险以下的上升到100%以上，华侨城从去年的86.6%增加到113.4%，共生创展从67.66%激增到35.75，达到103.41%，蓝光的迅速发展。

在这种背景下，持续优化财务结构已成为大部分房企下一步的快速发展战术，下半年整体投资态度较为谨慎。

严跃进向提醒者网表示，削减债务的呼吁从几年前就开始了，但除了一些国企外，效果不明显。 近年来，来福晟、泰禾引发的一系列偿债风险，已经引起有关部门的重视，在这种背景下，三道红线的出台俨然成为房企融资的紧箍咒。

但评论家吴若凡表示，从根本上说，防范系统性金融风险并不意味着房地产领域的系统性金融风险很大。 此次积分房企聚集，即使是负债率达到红线的房企，也未被要求立即停止融资，只是融资行为有限。

为此，监管部门将对重点房企形成的资金监测和融资管理规则进行详细披露，但收紧融资势在必行，公司下半年的融资将发债或受影响。

据预测，融资将对新落地、土地市场降温、加快新建销售、加快领域洗牌等领域产生较大影响。 一些高债务、短期债务压力较大的房企将承受更大的压力。 优化资本结构、减少负债已经成为许多房企的下一个重点业务之一。

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