“全国首例土地采用权过期：青岛多小区照常租售”

据北京新闻报道，住宅建设用地的采用权期限届满时，将自动更新。 2007年公布的物权法中，对土地使用权的失效作出了广泛的规定。 前几天，温州部分商品房遇到需要支付土地出让金的问题引发热议。

昨天，新京报记者访问了青岛两个受土地聘用期限制的小区，发现目前小区没有处理土地开采权问题，但没有阻碍小区的销售和出租。 对此，青岛市黄岛区不动产登记中心工作人员告诉新京报记者，目前没有解决这一问题的相关政策，没有相关细则。 整理记者回访后，广东深圳、新疆克拉玛依等多项土地征收权政策出台。

青岛许多碰撞限制室照常租赁销售

青岛市黄岛区阿里山小区第一期业主王先生最近在出售房子。 他是阿里山小区1994年左右建成的，当时自己的企业1995年以每平方米1000多元的价格购买，土地开采权年到期，现在的均价只有每平方米1000元左右，自己的土地开采权只有20年，但是大家都知道， 当地的房屋管理处也可以改名和交易，只有去银行贷款的时候可能不能贷款。

王先生说，由于国家没有出台过确定的政策，许多买主担心买了房子后会遇到土地使用权的问题。

和阿里山小区的情况一样，青岛市黄岛区紫金山路的紫金山小区也发生了这个问题。 小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年。 他说，开发区紫金山小区与阿里山小区情况相似，土地已过期，但现在国家没有给出这方面的说法，正常的交易、贷款没有错。

青岛市当地房地产中介周告诉新京报记者，紫金山小区的土地开采权大部分失效，但小区内许多业主依然居住，没有遇到要求拆除的情况。 根据物权法，地上的物品还是你个人的，只是土地是国家的。 据她说，房子肯定可以交易。 第一，如果没有土地录取证，贷款很难借，所以可能需要找关系。

周先生表示，黄岛区紫金山和阿里山区土地开采权问题比较突出，稍微详细一点的居民提到了这一点，确实影响了房屋的买卖。 也许有一天开发商会珍惜这片土地，拆迁，到时再赔偿。 因为这房子是你的，只是土地是国家的，房子的产权不会失效，而是永久属于你的。

短期内，这对我的生活没有什么影响。 紫金山区的老板石告诉新京报记者，自己一年前买这所二手房时，土地已经过期了。 他也很担心，但后来据说不影响买卖和贷款，就买了这所房子。 他说自己找的房屋中介企业办理相关手续和普通房屋买卖没什么区别。

交易抵押需要写到期通知情书

新京报记者观察到，1990年5月19日国务院发布了《国有土地开采权转让暂行条例》，规定了土地开采权的最高年限。

青岛市房地产领域负责人向新京报记者表示，青岛作为我国前14个经济开发区之一，于20世纪80年代开始了土地开采权转让的先行试点，但当时国有土地的征用年限尚未做出确定规定，出现了20年的土地开采权状况。

5年前，黄岛国土资源分署负责人在与读者网上交流时表示，物权法没有进一步证明土地开采权的期限是有偿还是无偿，国家也没有出台相应的实施细则作为登记的参考依据，从而造成了园区目前的困境。 当时，黄岛国土资源分局已经就此类问题向上级部门咨询，希望尽快寻求妥善处理方案，等上级部门确定意见后，再抓紧时间为客户办理延期手续。

昨天下午，青岛市黄岛区不动产登记中心的一位工作人员介绍说，确实阿里云小区存在土地开采权失效的情况，但由于遵循以前的《土地法》，目前没有解决这个问题的相关政策。 当时的《土地法》中写着土地到期后继续，但没有细则规定如何继续、给哪个部门钱、以什么比例继续。 据该人士介绍，阿里山小区是住宅小区，目前小区内房屋交易和抵押没有问题，交易和抵押时只需写一封知道土地有效期的情书。

该人士表示，由于没有具体条文说明具体应如何继续，目前阿里云小区的问题只能搁置，小区的房屋将像其他常规房屋一样购买、出售、抵押不受影响。

■追访

深圳80平方米补充4万招聘期增加20年

据深圳当地媒体报道，日前，深圳市规土委员会第一直属管理局接到福田区长城大厦6幢80.6平方米业主的延长地价申请。 相关资料显示，该房产用途为住宅，土地采用年限为50年，为1985年5月28日至2035年5月27日。

据报道，该业主于今年3月9日支付上述房产持续土地采用年限的地租44940元，经规土委第一直属管理局批准，该房产的土地采用年限延长至70年。 也就是说，1985年5月28日至2055年5月27日，性质仍为市场商品房，其他要求仍按《不动产证》登记。 业主可以根据批准向市不动产物权登记部门办理完整的产权登记手续。

昨天下午，深圳市规土委就此事向新京报记者表示，深圳作为国有土地开采权有偿录用制度的先行者，于1982年颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。 该规定首次规定通过行政划拨办法供应经营用地，同时规定了工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年等相应用途的土地采用年期。 这与国家规定的行政区划无偿无限期化不同，也是深圳市目前土地续期的主要原因。

根据土委会的规定，1988年，《深圳经济特区土地管理条例》颁布实施，条例确定土地采用年限根据实际需要明确，但不得超过50年。 1994年颁布了《深圳经济特区土地使用权转让条例》，条例规定土地开采权的最高聘用年限为50年。 截至1995年9月15日，深圳市第二届人大编订《深圳经济特区土地使用权转让条例》第十一条，确认土地开采权最高采用年限为七十年，按用途划分的土地采用年限按照国家规定执行。

2004年4月23日，深圳市规土委方面就深圳市首批通过行政划拨办法取得的20年聘用权经营用地陆续失效的情况，公布实施《深圳市到期不动产续期若干规定》，确定上述用地不改变用途，延长有偿采用土地的大致聘用期 其延长方法之一是弥补地价签订土地出让合同。 在国家规定的最长土地采用年数减去已采用年数后剩下的年数范围内约定年的，再交付地价为相应用途公告基准地价的35%。

另外，1996年深圳市政府根据市人大的决定，在1995年9月18日前与深圳市计划和国土局签订《土地使用权转让合同》的，不补交地价也可以自动顺延，9月18日后签订合同的土地开采权失效后，如何继续

克拉玛依商用房产权过期后需要额外收费

新京报记者观察说，迄今为止，克拉玛依和太原等地也就土地开采权失效提供了部分证明。

据《克拉玛依日报》报道，去年下半年，克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地聘用权转让期限情况清查，截至月末，当地已有20多件商业用地聘用权失效。

市国土资源局建设用地科负责人经媒体采访得知，近期到期、即将到期的土地开采权地块均为商业用地，土地出让金按我市自年7月1日起施行的《本市城镇土地基准地价》标准征收，按土地等级、用途明确基准价格，最高10.1

昨日下午，克拉玛依市国土资源局行政办公室工作人员表示，目前国土局已委托政府招标裁决机构对各小区地价进行裁决，随后将公布裁决结果。 的土地聘用期满后，要求土地局的计划。 如果你说计划可以继续，没有其他用途，请委托地价判断，户主会支付续费。 的判断企业也参照基准地价，根据基准地价进行判断，续费标准按照一级地、二级地的规定《克拉玛依市城区基准地价表》执行。 如果业主在告知期内没有办完土地手续，我们将根据需要采取相关措施。

新京报记者从克拉玛依市国土资源局官网发布的上述价目表中获悉，中心城市和剩下4个城市在地价方面价格不同，不同城市按商业、住宅、工业用地分为4级基准地价，其中1级商业基准地价为1370元/平方米，4级为33.00元。 级别的占地范围也在官网上有确定划分。

■深度

冲突限制背后的法规之争

房屋冲突限制

温州首次出现住宅土地开采权过期续期的例子后，引起了社会的广泛关注。 迄今为止，全国范围内住宅土地使用权失效的例子其实很少见。

2004年，深圳已经有过住宅土地使用权失效的情况。 那时，深圳国际商业大厦也因历史遗留问题，在同一幢大厦内，存在着20年、30年、40年和50年4种产权年限的房屋，最早的20年产权部分失效。

据报道，在号称全国首个住宅土地开采权涉及长期住宅的青岛阿里山小区，5071户业主的土地开采权期限分别为20年、30年、35年。

为什么这种现象很多？

广东省房地产领域协会会长蔡穗声对新京报记者表示，从全国范围来看，住房土地开采权失效的情况是极少数。 国家法律规定土地出让期限最高为70年，商业为40年，工业为50年，但在此规定之前，各地自行出让的少量土地近年来温州、深圳等地的土地开采权失效。

第一，由于国家从一开始就没有顶级设计中对土地使用权续期的规范标准和相应的法律法规，地方政府自己根据现实制定，拖延了本应不重复明细的问题，因此产生了后续问题。 青岛市工商联房地产文芳阁副理事长龙江说。

收钱的根据之争

根据新京报的整理，四川南部县等许多政府继续缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。

根据《城市房地产管理法》的规定，经许可许可续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。 2007年《物权法》规定，住宅建设用地采用权期满时，自动继续。

上海金融法律研究院研究员刘远举表示，在最高法未详细说明自动更新之前，不同的人对自动更新的理解不同。 从字面上看，似乎无条件自动更新，但现实情况是，领取土地出让金的可能性变高。

中国社会科学院法学研究所的研究员、法学教授孙宪忠当时参加了物权法的制定，但是关于与住宅相关的土地使用权在70年失效后该怎么办，从当时开始就有很大的争论。 因此，《物权法》第149条进行了模糊的解决，只大致规定了住宅建设用地的采用权期满时，自动继续。

孙宪忠认为，自动更新至少在法律上证明没有规定到期后收钱，在住宅建设用地采用权期满时，应无条件顺延。

建设用地采用权、房屋所有权是公民依据宪法、物权法享有的基本权利。 扩大、减少或者限制公民基本权利，或者对公民基本权利附加条件的规范性法律文书的制定，属于立法权的运用。 孙宪忠说，根据立法法对立法权限的规定，这种涉及公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就该立法，更何况地方政府及其部门。

蔡穗的声音有不同的看法。 他说，现行土地的一切权利属于国家，土地开采权有偿转让给集体或个人采用，土地出让金有期限，逾期可以继续，逾期后支付也是合理的。

国家规定70年聘用期或者之前个别地方公布的短期聘用期的，其法律含义均为土地有偿有期聘用。 也就是说，收到的土地出让金，对土地的采用权为一定期限内的租金，香港则以统一租赁的形式进行。 我们仿效香港，称为土地出让金。 蔡穗声说。 但是，土地出让的概念是土地使用权在一定年份内的出让，不是土地权的出让，而是到期证明到期，所支付的费用也已经结束。 到期后，新的法规政策可能会产生另一笔费用，但有道理。

呼吁细则得到制定[/s2/]

根据深圳政府发布的《深圳到期不动产更新若干规定》，到期不动产，业主必须继续采用该土地的，不改变用途，延长有偿采用土地的大致土地采用期。 规定还确定，在国家规定的最长土地采用年数减去已采用年数的剩余年数范围内约定年数的，再交付地价为相应用途公告基准地价的35%，按约定年数修改，再交付地价一次也不重复支付。

根据制定的这项规定，当时深圳国际商业大厦产权到期的住宅，通过重新交付土地出让金，完成了续期。 这是在那之后，很多商住项目看到了续期的重要依据。

刘远举说，对地方政府来说，这是土地存量和增量之间的选择。 例如，深圳住宅库存少，住宅产权有效期短，新转让的土地多。 考虑到房价，当地政府尽量降低征收标准。 这是因为2004年商住混房到期后，按基准价格的35%收取出让金。

关于不同城市不同的处理方法，刘远举认为，深圳按照基准价格的35%收取转让金的方法是不可能的，但也是根据现实情况，由当地政府根据自己的土地情况决定的。 国家立法机关应当在设计上仔细研究，尽快制定土地转让续期的实施细则和征收标准，并通过立法确认，以缓解公众的焦虑情绪。

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