“上海楼市疯涨 居民：买房像流感一样在传递”

上海楼市上涨势头仍在持续，国家统计局最新公布的数据更印证了这一点。 上海楼市会复制深圳去年以来的行情吗？ 到底是谁买的上海房子？ 上海常住人口的减少会给楼市带来根本性的变化吗？ 近日，北京青年报记者赴上海，试图揭示上海楼市疯狂上涨背后的逻辑。

这两个月，买房像流行感冒一样在上海的大街小巷传来。 住在杨浦区的上海市民陈说。 陈先生的讲话根据国家统计局最新公布的数据，2月份上海二手房涨幅已居四大一线城市首位，新建商品住宅价格涨幅也仅次于深圳。

现状

上海楼市2月环比涨幅超过广州4倍

上海楼市的上涨还在继续。 3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市住房销售价格统计数据。 数据显示，与上月相比，70个大中城市中有34个城市价格上涨。 在价格波动中，最高涨幅下降6.7%，最低下降1.1%。 上海比合肥增长5.3%，位居全国第二，但远远落后于北广深三个一线城市。 同期广州二手房环比上涨仅1.2%，上海涨幅已超过广州4倍，呈现明显过热现象。

在新建商品住宅(保障性住宅除外)的价格方面，上海也以2.9%的上月涨幅屈居亚军，但与排名第一的深圳的差距在逐月减少。

如果上海房地产商支出，以这种速度持续上升，上海的房价将很快赶超香港。 目前，铜锣湾地区房价也为10万港币/平方米，但位于上海中环线的静安府售价已达到8万-9万元/平方米。 针对上海楼市现状，上海易居房地产研究院总导演严跃进表示，这种恐慌的购房之所以导致价格不合理增长，是因为人们想在房价进一步上涨之前购房。

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上海楼市会重印深圳吗？

但是，当上海楼市高歌猛进，北京楼市暗流涌动时。 深圳的楼市悄悄地发生了一些变化。 深圳楼市3月以来，二手房成交不理想。 据深圳链家、q房网、美联储房产、家序等多项中介数据显示，3月份二手房成交萎缩，交易量比1月份减少30%以上。 北青报记者在深圳的许多朋友也表示，深圳部分地区的热度开始下降，部分房源下调了估算。 住在深圳的边最近经常被中介骚扰。 据边先生介绍，他周围的许多朋友最近都被二手房中介的电话轰炸了。

由于担心新的市场调控难以下手，投资者开始出售以低于市场价格的价格入手的房源。 嗅觉敏锐的地产商以低廉的价格开店，并开始尽快出货。 据深圳当地媒体报道，3月以来，深圳二手房市场部分房东将挂牌价格召回5%-10%之间。 位于深圳后海的豪宅降价200万元出售，这些新迹象在深圳楼市引发话题。

深圳市降温是暂时盘整还是拐点？ 上海楼市完美复制深圳楼市行情吗？

发现

证券公司搬家后瞄准卖主

浦东新区杨路附近的广发证券营业部最近将办事处搬到了附近的住宅交易中心门口。 短短半年内，证券营业部和住宅交易中心的冷热转换。 这个销售部的顾客经理蒋先生说他打算把固定收益类产品卖给那些卖房子的净利润高的人

二手房市场是典型的对手交易，任何一笔购买的背后都有对应销售的生意。 有广发证券的拆房师指出，目前改善性住宅占很大比例，但大多数情况下，一个市民既是卖方，也是买方。 但是，其中环相连，如果追根究底，卖的原动力来自高端大厦，买的驱动力是底部的刚需。

克瑞研究中心分解师陈开朝认为，上海整体驱动力从刚需转向改善、中高级、豪宅，今后趋势是刚需萎缩、改善、中高级、豪宅持续释放量。 而且，高次诉求的释放量在很大程度上依赖于低次诉求。 目前，上海的4种诉求已达到新的平衡，由此预计，房价将持续一段时间。

上海楼市的火爆行情还在持续，但也有人选择反向操作。 你会选择在5100点的大楼里买房子吗？ 还是选择2900点的股市入场？ 最近，上海某公募基金推出了这样的推广语言，让顾客购买股票型基金。

中老年人

不借国家的钱太可惜了

住在崇明岛的刘先生是出租车司机。 年前，她拿出自己和家人多年的积蓄，在江对岸的杨浦区买了房子的第二栋房子。 看到现在房价日益上涨，刘先生认为自己这一步是正确的。

去年11月，刘先生看到当时的房价开始上涨，和家人商量后又买了一所房子，但丈夫不同意。 刘先生的丈夫担心他们的还款压力。

刘先生表示，她敦促买房一方面是货币持续贬值，认为放入银行不划算，但直接下决心的是房贷新政。 今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的3成降至现在的2成，2套房也降至3成。 亲戚朋友的钱的话，我一定不敢借。 虽然不知道他们什么时候花，但是国家的钱，这个时候不借就太可惜了。

刘先生向北青报记者算账。 她买的这套房子，每月需要偿还的房贷约1万元，房子租金约3000元，加上夫妻公积金，每月只需要4000元左右。 房子太多了，几年后卖掉它，再不涨就留给儿子以后结婚的时候当婚房。 我们也必须辞职。 剩下的房贷儿子可以接。

北青报记者说，在这个楼市上涨的过程中，像刘先生这样的中老年人占了不少比例。 在上海市各区县的住宅交易中心，据北青报记者目测，中老年人已占近三分之一的比例，部分住宅交易中心甚至设立了中老年人窗口。

自住型买家

在爆炸性的行情中放弃创业而买房的上海年轻人

肖明是上海本地人，已经有一套住房他本来不打算买房，他本来打算在公司登记做生意，但现在他心烦了，家人劝他再买一套房。 从去年年底开始，上海的房价一直在上涨，亲戚、同事、朋友一起劝他，再不买就买不下了。

在挚友们说服肖明放弃创业买房的过程中，有两个例子反复被引用。 其一是媒体报道的四成上市公司利润买不到北上深的套房。 这个金额北上比不上豪宅一家的价格。 另一个例子是万科董秘谭华杰北京上海房价赶超纽约的说法。

受不了周围的种种劝说，肖明决定买房子。 投资客的诱惑作用，让肖明这样的自住型买家惊慌失措。 他们害怕了，和凯撒一起向上冲。

上海链家研究部的数据显示，在这场房价上涨的大潮中，自住型购房者占主导地位，其中改善型诉求的释放尤为突出。 以前刚性诉求型买方和改善型买方各占一半，今年两者比例达到46开，上海中心城区达到三七开，后者占绝大多数。 因为在替换改善型购买者时首先考虑二手房，所以导致了二手房交易量的暴涨。

有钱人

江浙一带的有钱人在发货

新江湾城是上海豪宅最多的区域，区域内有华润新江湾九里、九龙仓玺园等众多高级豪宅项目。 当地开发商和房地产中介主张这里是未来上海的富人区，房价赶超陆家嘴。 北青报记者观察到，这里的房价平均超过6万元，在一定程度上接近金融中心的陆家嘴。 但实际上，这里的生意和套餐离陆家嘴真的很远。

据北青报记者介绍，该区域许多小区夜间点灯率不高，有些入住多年的小区点灯率不足两成，但点灯率在一定程度上是空设置率的佐证，是睡城的标志。

关于灯的点亮率之低，殷高东路地铁附近的链家房地产商已查明真相。 “这里的套房很快就会涨到上千元。 光是上海本地人没有这么大的购买力。 买房的大部分是来自江浙一带的富裕阶层，他们年前就已经摆好了局，很多时候一次买好几套。 在谈到上海楼市限购问题时，该中介说，这对富人来说并不困难，有很多方法可以避免限购。

上述中介称，目前上海中产阶级是恐慌买房的主力军，但几年前买房的富豪却趁此行情出货。 那个经纪人随后向北青报记者打开了标记着大量待售房源的笔记本。 这些是最近卖给我们的高端房源。

中信证券一位拆股师表示，目前楼市，特别是二手房抛售行情似乎是去年上半年的股市，当时沪深a股开天量，空激烈对决。 而且，被炒鱿鱼后大多是鸡毛。 对楼市来说，如果你不是刚需而是投资者，最难过的是富豪们都在卖房，你却在买房。

财经焦点

上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，上海楼市上半年的爆发趋势应该会持续下去，有可能隐藏在下半年。 上海对今年楼市调控的政策口头禅很苛刻。 不排除房价有失控的迹象后，上海也遵循了一点压制性的政策。 但是，影响上海未来房价的除了监管，可能还有另一个原因，即所谓的刚需。 在很多大楼拆除师那里，必须谈谈有需要的人们已经成为了现象。 需要的人是楼市快速发展的第一推动力。 但是，上海市最近公布的文件显示，一线城市刚需要的背后最重要的人口数量呈下降趋势。

日前，上海发布的《年上海市国民经济和社会快速发展统计公报》显示，截至年底，全市常住人口为2415.27万人。 其中，户籍常住人口比去年同期增长0.3%，为1433万6200人，外来常住人口比去年同期减少1.5%，为981万6500人。 与年996.42万外来常住人口相比，年外国常住人口减少了近15万人。 专家表示，这是上海改革开放近40年来，常住人口首次减少。

40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜万丈的快速发展。 特别是一线城市享受了人口净流入的红利。 常住人口的减少是否意味着刚需的减少？ 未来的房子要卖给谁？

上海社科院经济研究所所长左奖学金表示，上海去年人口负增长有人口和政策两个因素，首先全国去年流动人口总量减少，可从农村转移到城市的劳动力下降也很严重，被证明影响到一线城市的劳动力数量。 其次，中央三中全会确定要求严格控制特大城市生活人口规模。 由于这个上海采取了措施，推进了外来人口居住区的整治、违法建筑的清扫、造成污染的公司的关闭，这些也迫使低端外来人口离开了上海。

根据房地产领域的特点，人口流出城市，房地产总是去库存压力高，房价持续下跌的地方。 例如在东北、中西部的许多城市，由于人口多年流失，房价开始急剧下跌。 那么为什么上海楼市呈现相反的特征呢？ 对此，有分析人士认为，上海低端产业退出、高端产业进入，高端人才的进入带动了购房诉求。

上海也不例外。 目前，一线城市生活人口快速增长，或已接近资源环境极限，或在某些方面已超出资源环境极限。 无论从行政管理的角度还是个人的选择来看，未来一线城市流动人口的增长速度将会减慢。 例如，北京近年来出现城市病改善、低端产业部分转移导致常住人口增长放缓的趋势，据统计，十二五时期，北京常住人口增长率从年的57万4000人降至年的18万9000人，增长率从2.9%降至0.9% 从增量所占比例来看，北京常住人口每增加100人，常住外来人口就从增加66人下降到增加21人。

各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳定。 人口因素一直以来都是房地产市场快速发展的原动力，一线城市也不例外。 上海常住人口40年来首次进入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

财经注意事项

(/S2 ) (反面教师) )钢材城大楼燃烧下降的不良资产(/S2 ) ) )。

陈挺律师已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年多，每天的业务是帮助理财企业处置不良资产，这些不良资产大多是抵押贷款的房子。

泗泾镇最重要的产业是松江钢材城，这里曾是华东地区最大的钢材现货交易市场。 几年前，钢材城生意火爆时，钢材城商户纷纷在附近小区买房，房价上涨，附近一个小区的房价从单价8000元左右很快上涨到2万元左右。 陈挺表示，当时，这些商铺在购房时采用了较高的杠杆作用，除了部分民间借贷外，还有不少商铺采用联合担保的方式向银行贷款，购买几套房。

但是好景不长，钢贸易领域的冬天很快就会到来。 钢材城开始冷清，几乎没有生意。 一些商店开始断供，一些钢铁贸易商选择了跑路。 他们抵押给银行和资产管理企业的房子变成了不良资产。

现在上海楼市行情的火爆对这里影响不大。 陈挺表示，近半年来，上海其他地方的房子在上涨，但这里不仅房价没有上涨，很多房子完全没有卖出去。 特别是有点抵押的房子，现在只能通过司法拍卖的方法解决，但这个过程比较慢。 陈挺指着钢材城附近的一排房子对北青报记者说。 这一家在排队的时候抢到号码，求关系才能买。 现在作为不良资产压在手上，根本卖不出去。

陈挺表示，泗泾房地产项目是上海楼市的反面教师。 经济形势向上时，房地产是促进剂。 经济形势不好的时候，房地产是妖镜，各种糟糕的交易，人们的疯狂，缺乏监管，都暴露出来了。 (本组文/本报记者朱开云

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