“央行全面放松首套房认定”

中央银行的文件可以归纳为四个词。

1.3套放贷令的取消2.2套住房贷款将大幅放宽:目前，如果持有1套住房贷款还清，2套普通房将服从第一套贷款； 3 .取消对外地人的限制性贷款令4 .鼓励银行领域的金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券( mbs )，发行发行期限较长的特殊金融债券，定向投放住房贷款。

本报新闻(记者程婕)市场期待已久的房贷束缚终于千呼万唤了。 昨天下午，央行银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务工作的通知》，进一步改善保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理住房支出，促进房地产市场持续健康快速发展。 业内人士表示，放宽套房认定标准，解除套房住房贷款解禁是本文件的最大亮点。 这次住房贷款的缓和程度超出了预想，将大大刺激改善型的诉求。 这一新政政策与各地限购放开的协同效应，将对目前低迷的房地产市场产生明显的正面效应。

第一套房贷款的利率最低打7折

文件强调积极支持居民家庭合理住房贷款的诉求，对于通过贷款购买首套普通住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行领域金融机构根据风险情况自主明确。

房贷首付3成，最低利率基准利率7成，自2009年以来这一政策一直没有改变，即使在最严格的调控时期也没有收紧。 但是，受市场因素的影响，目前各银行对最初的住房贷款普遍实行基准利率，少数银行可以降至9折，但往往有附加条件。

还清住房贷款后再贷款

文件对最初住房贷款的认定大幅放宽。 文件显示，对于拥有1套住房并结算相应住房贷款的家庭，为了改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银领域金融机构执行了首套房贷款政策。

目前，各银行普遍执行住房识别和贷款识别标准。 也就是说，要认定首套房，必须查询房屋建设委员会的房屋登记和中央银行的征信两个系统。 顾客过去购买的住宅，即使没有重复支付一次也没有申请贷款，购买第二套房申请贷款时也不能享受套房的优惠。 另外，即使顾客现在名义上没有房，只要征信系统有贷款记录，再次购房也不会享受套房的待遇。

这次文件确定要放宽到认房、不认贷的房间，比不认预期房的贷要宽松。 如果客户以前结算过贷款，即使名下还有套房，也可以享受套房第一种优惠待遇。 以北京为例，顾客结清贷款时，名下有套房。 以前在2套房办理，首付比例最低为70%，利率为最低标准的1.1倍。 新政实施后，这类客户首付30%，利率理论上最低7折，最多可享受基准利率。

3套住房贷款解禁非本地居民也可以贷款

迄今为止，个人无法在限购区购买第三套住房，在限购区也无法获得银行贷款，许多地方的非本地居民无法在当地获得贷款。

本文件显示，在限购措施取消或未实施的城市，拥有2套以上住房，对相应购房贷款已结清的家庭，申请贷款购房时，银行领域金融机构根据借款人的还款能力、信用状况等因素确定首付比例和贷款额度 银行领域金融机构可以根据当地城市化快速发展计划，向符合政策条件的非当地居民发放住房贷款。

文件还要求银行领域的金融机构缩短放贷审查周期，合理明确贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首批普通住房和改善型普通住房的信用诉求。

中原地产首席拆迁师张大伟指出，本条政策配合全国各地捆绑政策，在实施效果上明显发挥以前捆绑的效果。 对投资诉求的促进影响非常大。

提高金融机构个人住房贷款的投入能力

文件鼓励银行领域的金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券( mbs )、发行期限较长的特殊金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加最初的普通住房和改善型普通住房贷款的投入。

民生证券首席宏观研究员管清友认为，银行综合债务价格高，贷款意愿不足。 通过发行长期限制性金融债务和mbs，可以缓解期限错配，确定方向，降低贷款资金价格，增加银行贷款配置的动力，逐步将房贷利率从高价下调。

文(本报记者程婕

/ s2/策略实施

改善型顾客全面回归市场后，下跌反弹停止

◎银行: 7折很可能不会打9折

一位商业银行人士表示，迄今为止，许多政府已经发布了贷款放松文件。 例如湖北省文件要求居民家庭贷款首次购买自住普通商品住宅，首付比例按30%执行，贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。 但是，这些文案要给予市场信心第一，也是将稳定增长的压力转移到银行，向银行施压。 从现实情况来看，银行不能实行七折房贷利率。 目前5年以上的基准利率为6.55%，7折后只有4.585%，而目前5年定期存款利率为4.75%，许多银行上涨10%达到5.225%，明显处于逆差。

现在绝对不可能实行七折利率，商业银行有盈利的压力。 现在的资金价格这么高，房贷业务对银行来说本来就没什么好处。 再打七折的话，就会变成亏本生意。 因为那个可能性非常低。 一家股份制商业银行的相关人士对北青报记者说。

中原地产首席解析师张大伟表示，对本条政策影响不大，目前央行没有大规模放水。 在这种情况下，贷款利率的7折不可能发生，但宽松已经出现，之后出现9折左右的首套房贷款利率的可能性非常高，预计购房者的压力将明显下降。

◎购买者:零钱的压力大大减轻了

对于想买两个改善型住宅的人来说，新政无疑大大提高了实现愿望的可能性。 例如，如果同样要买总额400万元的房子，据套房介绍，付120万元的首付可以贷款280万元，但据套房介绍，首付需要280万元，也就多了160万元。 对普通家庭来说，找零钱的压力非常大。

从房价来说，如果都是20年贷款200万元，根据套房认定，享受6.55%的基准利率，每月提供14970元，累计支付利息159.3万元。 根据套房2，利率为7.205%，每月15753元，累计支付利息约178万元。 如果真的能享受七折优惠利率，月供应额为12745元，比套房计算少3000元，累计支付利息为105.88万元，比套房计算少72万元。

张大伟认为，这一政策的影响非常大，实际执行的影响甚至不及全国放松管制对市场的影响的5倍。 事实上，可以不受信用政策的影响，全面恢复改善型顾客。 而且对银行来说，这部分顾客也会成为高质量的顾客吧。 对比一下这部分客户银行不上浮首套房的利率，预计整个市场将全面下跌。 民生证券首席宏观研究员管清友也认为，购房者首付要求下降，改善型诉求短期或集中释放，一线城市、核心地区诉求明显回暖。

文(本报记者程婕

专家的见解

央行救助政策超出预期

根据央行的新政策，对于拥有1套住房并结算了相应住房贷款的家庭，为了改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行领域金融机构将执行首套房贷款政策。 这个政策通俗地说，就是套房不认房，只要还完第一笔贷款，就可以按套房的政策申请贷款。 这将大大缓解购房者的压力，特别是改善型的诉求。 在那之前，有房子的人也不少，但是因为有贷款记录，所以在套房里出必要的高首付不容易，也不能换房间。

同一天，中国人民银行南昌中心支行发布了《中国人民银行南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房融资政策的通知》。 对于贷款购买第二套住房的家庭，将首付比例的下限从70%调整为60%。 该文件明确表示银行进一步支持放宽住房贷款，这是央行省会分行首次发文，确定了放宽限制贷。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭:

两套住房贷款大大放松

杨红旭认为，中央救市力度大，出乎意料。 他说，央行的文件可以归纳为四个词。 1.3取消一套信贷限制令； 2.2套住房贷款将大幅放宽:目前持有1套住房贷款还清后，2套普通房将服从第1套贷款； 3 .取消对外地人的限制性贷款令4 .鼓励银行领域的金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券( mbs )，发行发行期限较长的特殊金融债券，定向投放住房贷款。

中原地产首席拆师张大伟:

新政将使购房人数增加30%

信用是行业内人士和普通买家评价市场的最重要指标，也是最重要的信号。 此次央行放松捆绑没有涉及下调、降息。 但是，束缚的幅度远远超过了之前预想的甄别室的不甄别信用。 基本上是以前信用政策的全面放宽。 信号对市场的意义非常大。

新政出台后，众多诉求得以释放，至少可以增加30%的可购买人群，而且这些人恰恰是之前受政策抑制的购房意愿者。 对市场来说，该政策的放松效果相当于放松管制影响的5倍以上。

基本上可以评价为，除部分三四线城市外，除库存滞留严重外，其他城市全面停止下跌，库存压力不足20个月的基本再次上升。

地方政府在税收政策等方面也有望受到约束，楼市第三轮救市将出现如下。 从整体效果来看，该政策已确定对市场信心震荡，停止下跌，但反弹幅度的实际结果仍要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或全面下跌，楼市将很快反弹。

文(本报记者范辉程婕

地方外出赚钱

北京将调整一般住宅的价格标准

普通住宅的新标准新政不再区分南北环线5-6环之间的总额是375万元以下，还是单价31680元/平方米五环以内的总额是468万元以下，还是单价39600元/平方米以下

本报讯(记者范辉)市住房城乡建设委员会、市财政局、市地税局昨日联合发布通知，调整普通住房价格标准，从10月8日起，北京享受普通住房税收优惠的购房家庭比例将扩大到90%以上。

普通住宅可以享受税收优惠

根据三部门发布的《关于公布本市各地区享受优惠政策的普通住宅平均交易价格的通知》，作为新标准执行的一环，将进行纳税申报。 从10月8日开始，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，可以享受相关税收优惠。 新标准实施后，普通住宅享受税收优惠的购房户比例扩大到90%以上。 专家表示，普通住宅的认定标准是享受税收优惠住宅的规定标准，而不是普通住宅和豪宅的分界线。

普通住房享受税收优惠是北京市2005年国务院办公厅转发的《关于稳定房价实务意见的通知》文件的执行，具体为个人购买5年以上(含5年)普通住房对外销售的，免征营业税。 个人购买普通住宅，该住宅属于家庭唯一住宅的，减半征收契税的个人购买90平方米以下的普通住宅，该住宅为家庭唯一住宅的，减按1%税率征收契税。

在单价、总额中选择一个

根据国务院办公厅《通知》的规定，享受税收优惠政策的普通住宅，大体上住宅小区建筑容积率在1.0 (含)以上，一幢建筑面积在140平方米)以下，参考实际成交价格明确。 实际成交价格大致应低于本通知明确的所在地区住宅平均交易单价或总额的1.2倍。

北京现在的一般住宅标准是去年12月实行的，根据住宅的区域不同设定了不同的住宅价格标准。 其中，四环内北部地区上限为38880元/平方米，南部地区为34560元/平方米。 四环北部地区为32400元/平方米，南部地区为28080元/平方米； 五至六环北部地区为25920元/平方米，南部地区为21600元/平方米； 六环外地区为17280元/平方米。

此次在北京调整的区域住宅平均交易价格以年全市新建商品住宅平均交易价格为基准(单价2.2万元/平方米，总价260万元/套)，按区域调整系数明确。 区域调整系数为奥运会内1.5、五-六环间1.2、六环外0.9。

具体来说，普通住宅的平均交易价格按照环线、住宅的总额和住宅单价来划分，奥运会内的总额在468万元以下，单价在39600元/平方米以下，两者满足其中之一即可。 五环到六环总额不超过375万元，单价不超过31680元/平方米，任选一个。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，普通住宅标准调整是常规业务，目的是帮助普通家庭购买中小户型、中低价普通住宅，诉诸这种购买是个好消息。 并且，调整政策使之更符合现实，可以进一步减轻人们购房的税费负担，并且简化政策，不再区分南北环路，在单价的基础上加入总额参考指标，将单价高、总额低的小房子型纳入税收支持范围，政策的卡

示例:

李先生购买西三环建筑面积60平方米的住宅，为该家庭唯一住宅，成交单价5万元/平方米，按原标准，该地区享受税收优惠政策的普通住宅平均交易价格为38880元/平方米，李先生为住宅实际成交价格的3%，为9 10月8日新标准实施后，该房屋单价超过地区标准39600元/平方米，但参考总额468万元/套的标准也可享受税收优惠，李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。 制图/潘璞

三亚取消北上广深成的限购，成为孤岛

昨天下午，三亚市房地产协会秘书长刘树国证实，三亚市住建局已经研究决定，三亚市将于10月7日起正式解除限购，具体方案也已明确。

三亚市房地产协会秘书长刘树国在接受《中国证券报》记者采访时表示，近期贯彻国务院关于住房分类指示的精神，结合全国房地产形势和三亚市的具体情况，三亚市住建局提出了稳定市场、促进房地产市场健康快速发展的措施。 根据措施，购房者在三亚市购买商品住宅，包括二手房，无需提供家庭住宅情况说明和在三亚市缴纳纳税或社会保障的说明。 这项措施将于10月7日正式实施。

目前实行限购政策的城市包括北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市，三亚一旦解除限购，实行限购的城市只剩下四个。

本文：《“央行全面放松首套房认定”》