“我爱我家前副总裁胡景晖：市场份额排前三的中介，国家必需控股”

根据界面消息，8月27日，前几天直言不讳地发言我家副总裁职务后辞职的胡景晖，以中国房地产经纪公司联盟主席的身份于26日下午在新闻网经济学家年会·； 在夏天的论坛上。 虽然论坛主题是新经济的新动力，但胡景晖在现场员工多次提醒超时的情况下，尽可能简洁，但系统地阐述了自己对长租市场的看法，观点依然坦率鲜明。

他将长租市场的主体称为房屋租赁经营者，并再次表示，这些租赁经营者近期不合理的涨价在房租上涨的过程中至少起到了三分之一的作用，掀起了波澜。 资本一半是天使，一半是恶魔。 他说。 为了处理资本带来进步及其背后贪婪性的矛盾，他的方案是建议国家控股公司参与房地产中介和租赁领域，建立立法、监管机制，比较有效地管理资本。

根据胡景晖掌握的领域数据，北京今年取得产权证，可入住住房880万套至900万套，其中近100万套不出租、不出售，空处于搁置状态。 在中国本土也可以导入空来设定税金。 房价下跌，处理很多人的租房问题。 另外，如果合理利用农村的集体用地，还可以建造廉价的租赁住宅。 胡景晖说。

他还表示，自己正在创业，发声后被称为房地产业崔先生，有机构安排胡景晖和崔永元与媒体一起谈话。

在正式演讲之前，胡景晖接受了界面信息的采访，他依然坚定地表达了自己的经济观点。 采访文案类似于演讲文案，个别问题回答得更具体更直接。

:你前段时间提到的房屋租赁经营者的不正当涨价，在房租上涨的推动原因中起到了多大的作用？

答:根据我多年的经验，我认为至少占房价上涨因素的三分之一。 没有这个的话，一定不会涨得那么猛吧。 有了这个，从蝴蝶效应的立场来说，市场整体的心态就会发生变化。 所以我认为这个问题必须正视。

当然，也可能说明根据利益集团的不同，不能影响房租。 房租上涨也不是我们引起的。 但其实，包括昨天在央视信息周刊上看到的，我想他们在北京、广州、深圳的很多地方都做了调查。 我认为，所谓的今年房租暴涨，以及资本夹在暴涨背后的长屋公寓推动这件事的原因，基本上不是媒体事先设定的结论，而是经过调查和采访后形成的结论。

(/S2 ) q )租公寓赚钱吗？

a ) (/S2 ) )我认为国内长屋公寓的98%、99%不赚钱，首先使用的不是产权式，而是租赁权式。 美国的产权方式第一，像美国的eqr (美国的长屋公寓企业)一样购买不动产，作为购买者持有运营。 中国是二大家式模式，但如果没有一定的规模，也不容易赚钱。

现在，长租公寓的方法被称为赛马场。 全部不是2c (面向风投)，而是2vc。 也就是说，所有的产品、所有的型号都不是为终端服务的租客，而是为下一轮找傻钱来作秀。 如果下一笔钱不进来，我们也赚不到钱，怎么不炸仓库呢？

(/S2 ) )刚才我说过，如果公寓租多了而发生雷电，会比p2p更可怕。 前几天杭州鼎家大发雷霆，然后卷入了长屋公寓的金融失配问题。 目前，租赁公寓的中介只有几家。 从外部来看，资金量似乎很稳定，但您多次认为如果资金链断裂或不匹配，后果会很严重吗？

答:确实，昨天白岩松先生说，爆雷事件涉及数千家租户。 持有的住宅数量是数百万套。 (每套房大约两个房间。 如果一个房间住着两个人，至少在一线城市和前二线城市是这样的话，那可能会损害成千上万住客的好处。

有坚石事件。 2003年、2004年，在没有资本介入的情况下，北京发生了坚石事件。 历史很感兴趣。 当时，在没有资本挟持的情况下，已经引起了数百数千人的居住问题。 记得当时，新京报刚刚组成，几十名新京报记者在寒冷的冬天、北京的夜晚，在街上铺着被子。 那是在15年前没有资本挟持的情况下，如果有资本挟持，有杠杆作用，如果坚石事件再次发生，那就不是几百几千人，而是可能从几百万人变成几千万人的问题。

:目前是否有租赁公司在监管不善的情况下，利用资金池抢占市场或投资于其他行业？

a )不一定投资其他行业，但利用顾客押金和租金的沉淀、金融机构的杠杆作用扩大并迅速发展已经有了，是必然有的。 当时在深圳有一家叫创辉的中介企业。 业主拿着房款的沉淀物去炒股了。 北京也有中介企业。 业主拿着房款的沉淀物开了一家饭馆，开了一家出租车企业。 结果是可以想象的。 这里面都是老百姓的钱，都是中国普通家庭的父母每天朝九晚六。 大概每周工作6天辛苦攒下的钱是为了孩子上学、父母养老、整个家庭幸福，但由于国内没有比较有效的机制，这些钱可能一夜之间灰飞烟灭。

(/S2 ) q )你反对租赁公寓因资金问题而资产证券化吗？

答:我不反对。 其实我不反对资本介入，不反对abs，也不反对reits。 资本，一半是天使，可以一瞬间变成恶魔。 马克思是怎么来到这个世界上每个毛孔都滴着血和脏东西的？ 今天，我们在市场经济的环境下需要资本。 如果资本是良性的，就可以扩大市场，壮大资源，提高效率，提高体验，升级整个产业。 不管资本管理还是不管理，如果没有顶级立法，一瞬间就会变成恶魔。

那么，要说如何处理这个问题，其实答案非常简单。 也就是说，在关系到国家和国民生活的领域，资本可以进入，但是代表队必须有控股公司，代表队控股公司的情况下可以混合全部制。 也就是说，国家控股的情况下，可以有民间资本，也可以有外资。 范围是指石油、电信、金融、粮食等涉及国家经济和民生的领域，如房地产商和长屋公寓等。

老百姓一生中最大的资产转移和买卖，就是二手房的买卖，这中间的风险，对普通中国老百姓来说，既有可能是美好生活的提高，也有可能是灭绝的危机。

(/S2 ) q )这个意见一出来，很多人会持相反的意见吗？

回答:随便。 我们并不是说所有的中介都归国资控股公司所有，但是市场份额最大的前三名，前五名，我个人认为是必要的国家控股公司。

:在市场管理方面可以出点事吗？

答:监管有几个问题。 第一是谁来管理？ 以长租为例，长租公寓行业中，在大量资本进入的情况下，住监部虽然了解住宅市场，但认为资本并不雄厚。 一行三会懂资本，但不擅长住宅市场。 今年刚为reits发表文章，证监会和住监部就形成了合作机制，而reits的事情已经讨论了12年，12年后这样的合作机制才刚刚形成。

(/S2 ) )长租公寓的领域返回住宅部，资本在一行三会的管理之下。 如果住建部和一行三会不能建立比较有效的信息表达和合作机制，最终谁都不会有关系。 我觉得住建部努力了，但是住建部依然无法hold房价。 租金现在正在迅速上涨。 因为今天中国的房地产问题绝不是住建部能处理的。 但是，房地产问题，不仅是住宅建设，财务、税收、改革、人口、教育、医疗、交通也与此事件有关。

为什么这么多部门不能形成一个中国房地产问题对策小组？ 只有跨部门统筹资源，跨部门共同办公，跨部门平衡新闻，中国的房地产问题才能得到比较有效的处理。 否则，你买不到，最后要等你借了，才能借。

第二，必须尽快进行顶层制度设计和顶层立法。 截至今天，国内既没有中华人民共和国的房屋租赁法，也没有不动产交易法，也没有不动产资本管理方法。 如果没有这些顶级设计，基层部门的动向很难推进。

问:由于目前北京租房供不应求的关系，房租上涨的未来是必然趋势吗？

答:好的。 但是，房租会合理上涨，而且涨幅应该超过cpi (居民支出价格指数)，低于人均可支配收入每年的增长幅度。 房租上涨高于cpi，低于人均可支配收入每年的增长。 也就是说，房地产本身抗通货膨胀能力强。 例如，如果公司每年加薪10%，房租应该每年上涨7%到8%，不是越来越租不起，而是越来越租不起。 但是，今天北京房租上涨的统计数据，我想一定是两位数。 (记者/郑萃颖雷润洲) )。

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