“【侠客岛】股市还没看清，楼市又看不清了”

摘要:回顾我们一线城市，人均收入只有当初东京的1/3~1/5，但房价几乎与东京房价泡沫鼎盛时期接轨。 那么，未来一线城市的房价持续暴涨空之间和动力在哪里？

南京告急、深圳告急、上海告急&hellip； &hellip； 同胞们披星戴月，不顾困难，奋勇向前，不管机会多么渺茫，也要为之流汗。 不管目标有多高，都必须为此全力以赴。

这次，为什么勇敢了呢？

很遗憾，在股市跌落悬崖的时代，这种威慑力只能用来买房子。

一登上布满灰尘的楼市，这个春天的几个南方城市掀起了热浪。 除了房价上涨外，什么东西很快就会上涨成千上万的房子，什么东西很快就会一天卖几百家。 卖场爆满遍布交易中心，一线城市热情遍布全国，并且发现还是只有一线城市有这么大的热情。

侠客岛不知道这样的海浪涌向哪里。 请把有点启发性的观点总结在这里，作为参考。

知日派·； 悲观的

在多家媒体转载的雪球文案中，作者天涯路试图以详细数据为对象，说明目前北京的房价有多疯狂，泡沫有多可怕。

论证非常坦率，摘录如下。

很多人知道20世纪90年代日本楼市和股市发生过一次大泡沫，很多人听说过东京的地价可以买下整个美国的故事。 但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈(相当于北京)的人均年收入为694.1万日元(相当于今天的人民币39万元)。

采用面积75平方米(折合建筑面积约100平方米，精装修)的中高层住宅(相当于中国商品房) (距圈10公里以内)大致相当于北京5环以内)的均价39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米

距离圈20~30公里的平均价格(相当于北京5环~6环的平均价格)为39万*8.95=3.65万元/平方米。

这是日本经济鼎盛时期，人均收入达到39万元人民币，最疯狂时期创造的房价达到最高值，随后东京房价下跌，最大跌幅70%，截至目前，26年后，东京房价也只回升到当初高点的50%左右。

回顾我们一线城市，人均收入只有当初东京的1/3~1/5，但房价几乎与东京房价泡沫鼎盛时期接轨。 那么，未来一线城市的房价持续上涨空之间和动力在哪里？ 东京的房价在泡沫经济崩溃后下跌了70%，我们的一线城市怎么样？

对于现在的状况也有直接的目的。

悉尼，房子的平均价格是65万澳元，大致相当于300万人民币/套。 人均gdp约为7万美元。

纽约、曼哈顿(北京二环以内的那种)公寓的平均价格为96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约的人均gdp约为10万美元。

伦敦、公寓的平均价格为35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。 伦敦的人均gdp约为7万美元。

香港，住宅均价约10万元/平方米，人均gdp约4万美元。

北上现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP 1.6~2.2万美元。

目前，国内北上的这三个一线城市的房价，从绝对值来看，在第一大城市，已经超过了东京等大部分发达国家大城市的房价水平，与伦敦、纽约、悉尼、新加坡等国际顶级大城市的房价几乎

另一方面，一线城市的人均gdp和人均收入水平大致只有上述发达大城市的1/4~1/6左右。 按房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。

与他相似而悲观的是，有一位名叫齐俊杰的金融相关人员。 他的核心论据来自房地产市场价格与gdp之比，论证也非常直接。

国际房地产泡沫的重要指标之一被称为房地产市值与gdp的比率。 也就是说，如果房地产市值过大，远远超过gdp，那就是泡沫。 美国很敏感。 通常，即使房地产市值超过gdp出现泡沫，但在近百年的历史中，如果这个比率超过100%，也必须小心。 次贷危机爆发时，这一比上升到172%，引发了巨大的金融核爆炸。 到了今天，美国的比例还是128%，所以这个风险今天也存在，如果美国今后一段时间经济恢复衰退，房价下跌也不是不可能。

再加上日本，这是一个保守的东方国家，离我们其实很近，所以他们很大程度上抑制了泡沫。 那一年，日本泡沫破裂时，房地产市值达到gdp的两倍，也就是比值达到了200%。 到1990年，光是东京都的地价就相当于美国全国的总地价。 通常情况下，上班族即使终身消费储蓄也无法在大城市买下一套住房，只有亿万富翁和极少数大企业的高管才能买得起住房。 从1984年到-1997年，香港房价年平均超过20%。 1996年，香港发生了买房前必须花150万港币买一个号码的奇怪事情。 从1991年到1997年房价上涨了4倍左右，从1985年房地产市道复苏到1997年房价上涨了9-10倍。

1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价下跌，至2003年下跌70%左右。 据说当时香港居民的损失远远超过了香港的gdp，如果颠倒楼市的市值，房地产的总市值应该至少会比gdp高150%以上。 那么，现在大陆的房地产总市值/gdp是多少？ 美国是空詹姆斯大师·大师； 查诺斯计算出至少在300%-400%左右。 这样的话，我们的房地产核爆能力应该是日本的两倍，是美国次贷危机的3-4倍。 我们的算法其实差不多，按人均平均居住面积30平米计算，北大报告说家庭平均居住面积116平米，即使平均房价6000元，房地产市值也已经达到234万亿美元，中国gdp为67万亿美元，这个比率是355.6万亿美元。

国情派· 请看

事实上，看好一线楼市的观点，现在应该是主流，你周围的亲戚朋友很可能有这样的观点。 所以，这部分不怎么挑并不意味着这种观点的市场很小。

来自中泰战略的罗文波团队直接回应了上面的一点论点，认为房价的国别比较准确率不高。

房价作为宏观指标变量不存在合理的国别比较，只能提供部分参考价值。 如美国2008年金融危机时非银债务gdp比为210%，1990年日本房地产崩盘时非银行债务比为195%，韩国1998年金融危机时的这个指标为152%，强行对比了中国一线城市和香港、纽约房价的绝对值数据，得出房价 长期以来，这个结果即使合理，也不意味着房地产短期中期没有周期性波动。

该小组还认为，与环境相比，房价上涨并不算高。

房地产市场是资产之一，价格上涨的一部分是供求关系的影响(年前的全国、年后的一线和部分二线)，一部分原因是货币现象。 在供求关系良好的情况下，金融属性可以扩大供求失衡的程度，从而使价格大幅上涨(目前一线城市)，在供求关系恶化的情况下，可以抵消金融属性(目前三四线城市)。 现在讨论最多的是房价涨幅的绝对值，这里有一些可以参考的数据。 截至1998年，城镇非私营部门平均工资增长7.5倍，北京月最低工资标准增长5.5倍，上海月最低工资标准增长6.2倍，同期m2增长13倍。 如果你认为中国房地产市场整体价格比上述几个集团的数据还要上涨，确实有很大的问题。 否则，可能是别的。

因此，结论是，只要货币政策持续放宽，一线房地产价格的拐点就很难。

温州派· 迷茫

之所以单独推出温州炒房团，是因为在这几年的房地产浪潮中，他们掀起了真正的潮水。 春水暖鸭先知，一线操作者手握真金白银。 虽然不能说他们的观点是否正确，但有特别的价值。 毕竟，对他们来说，即使是很多经济学家也没有在切肤之痛中解体过现状。

来自《每日经济信息》的报道显示，此次温州炒房团一点也没有出现，只是看到了以前经常报道的疯狂行为。

目前，温州的炒房店已经趋于合理，上海等热门城市板块没有明显的买入迹象，即使部分人在深圳等地买房，也没有发生这种火爆的行情之前。 温州着名炒面团长陈中(化名)对《每日经济信息》记者表示，他们对市场前景充满期待，至今仍无底气。

当然，首先必须排除干扰因素之一。 那要看他们手里还有没有钱。 数据显示，有。 有很多。

顺便说一下，现在温州的大本营，千亿资金休眠。 最新统计数据显示，截至今年1月底，温州全市银行领域储蓄存款余额达到4944.16亿元，近5000亿元，比上年末增加256.28亿元。

据温州市常住人口915万人统计，人均储蓄金额为54035元，比全国平均水平高1万多元，创历史新高。 储蓄大量回流银行在很大程度上证明了目前居民的个人投资渠道还不丰富。 业内人士对此进行了分析。

去年同期，a股上演了爆炸性的行情，其背后出现了温州资本的涌出。

据温州市证券期货业协会统计，年一季度，温州融资融券期末结余为78.21亿元，占管理市值1649.29亿元的4.7%。 同期，温州市整体证券成交额比去年同期上涨249%，占全国总成交额的1.94%。

哦，别忘了成千上万的人是怎么玩的。

1998年至2001年，温州民间资本大量投向当地房地产，市区房价迅速从2000元/平方米左右上涨到7000元/平方米以上。

随后，2001年8月18日，首批温州炒房团浩浩荡荡前往上海，3天内买下100多套房子，5000万元以上现金倾泻上海楼市。 然后，另一个炒面团去杭州。 此后几年，约2000亿元的温州资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中1000亿元。

此外，温州资本大举进军杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。 温州炒房团去的时候，当地房价暴涨，一时，温州炒房团广为人知，备受瞩目。

公式&混合； 降低温度

国家统计局最近公布的数据，虽说已经是1月份的情况，但可以看出火热的征兆。

年初的房价与去年同期相比上升的城市数量增加到了25个，超过了30%。

数据显示，房价涨幅最高的城市仍是全国房价上涨14个月的深圳，比去年同期上涨52.7%。 上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州的房价也比去年同期超过了10%。

当然，到了2月，情况就会在媒体上看到。 在这些房价暴涨的城市，政府纷纷表达了降温的意愿。

上海是这样的

上海市委书记韩在会见韩国经济副总理时表示，作为特大型城市，上海和许多国际大城市一样，面临着人口、交通、环境、住宅等共性问题的巨大挑战。 特别是关于住房问题，商品房是特殊商品，需要我们始终高度关注，及时发布全面客观权威的新闻，维护市场秩序，稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房诉求。

南京是这样的[/s2/]

1、不要重复一次性供应量不足3万平方米或未获得销售许可，坚决遏制捂板惜售的行为。

2、不能说增加土地的供给来提高地价。 溢价率超过45%提高价格的方法。

3、维护购房人的知情权，多项措施抑制开发公司的房价预期。

深圳是这样的

许勤深圳市市长年初表示，深圳房价过快上涨，与其他城市不合拍，市政府正在研究调控政策，以保证房价在合理区间。 2月24日，市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究调控房价的措施，将加大保障性住房建设的力度。 2月26日，深圳市规划国土委员会副主任乔恒利表示，深圳将继续执行住房限制政策，遏制投机诉求。

(戏弄在四线城市买不起房子的司徒格子。

他自己也是。

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